Uzyskanie nowego pozwolenia na budowę

Stary budynek a nowe przepisy Prawa budowlanego

Na wstępie wskazuję, że organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje pozwolenie na budowę na podstawie obowiązujących przepisów w czasie prowadzenia danego postępowania administracyjnego. Pana dziadek uzyskał pozwolenie na podstawie ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane. Natomiast nowe Prawo budowlane zawiera przepisy przejściowe, zgodnie z którymi (art. 103 Prawa budowlanego):

„1. Do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe.

3. Właściwość organów do załatwiania spraw, o których mowa w ust. 1, określa się na podstawie przepisów ustawy”.

Orzecznictwo sądowo-administracyjne wskazuje, że „Pod pojęciem zakończenia budowy według art. 103 ust. 2 p.b. należy rozumieć nie tylko zakończenie budowy w znaczeniu doprowadzenia obiektu do stanu zdatnego do użytku, ale także przerwanie robót budowlanych na każdym etapie i ich niewykonywanie po 1 stycznia 1995 r.” (wyr. WSA w Łodzi z dnia 9 czerwca 2022 r., sygn. akt II SA/Łd 358/22).

Nadto wskazuję, że „Przepis art. 103 ust. 2 p.b. z 1994 r. nakazuje stosowanie przepisów dotychczasowych, tzn. p.b. z 1974 r., jedynie w tych przypadkach, kiedy miałby mieć zastosowanie art. 48 p.b. z 1994 r., a ponadto z treści tego przepisu wynika jednoznacznie, że odnosi się on do budowy obiektu budowlanego, a więc nie można stosować go do innych sytuacji wskazanych w przepisach p.b. z 1994 r., w tym do robót budowlanych, których dotyczy niniejsza sprawa. Nie mamy bowiem w niej do czynienia z samowolnym wybudowaniem obiektu budowlanego, lecz samowolną przebudową obiektu budowlanego, a sprawa była prowadzona nie w przedmiocie rozbiórki takiego obiektu, lecz w przedmiocie doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego. Prawidłowo zatem uznano w sprawie, że do samowolnych robót budowlanych, niebędących budową obiektu budowlanego, wykonanych przed wejściem w życie p.b. z 1994 r. stosuje się przepisy obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane” (wyr. NSA z dnia 2 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1440/18).

Natomiast „Skoro przepis art. 103 ust. 2 p.b. z 1994 r. odwołuje się w sposób ścisły jedynie do normy art. 48 (rozbiórka samowoli budowlanej), to nie można obejmować hipotezą przepisu art. 103 ust. 2 innych przepisów p.b. z 1994 r.” (wyr. NSA z dnia 10 czerwca 2020 r., sygn. akt II OSK 3844/19).

Zaznaczam więc, że wskazany przepis w ust. 1 wprowadza zasadę, że przepisy omawianej ustawy mają zastosowanie do spraw wszczętych jeszcze przed jej wejściem w życie.

Utrata ważności pozwolenia na budowę

W opisanym przypadku uznać należy, że pozwolenie ostateczne zostało wydane przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 32 ust. 1 starego Prawa budowlanego „Pozwolenie na budowę traci ważność, jeżeli budowa:

1) nie została rozpoczęta w ciągu dwóch lat od daty wydania pozwolenia lub w terminie ustalonym w pozwoleniu,

2) została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata”.

Wskazuję również, że pod rządami nowego Prawa budowlanego obowiązuje podobny przepis, z tym że odnosi się on do okresu 3 lat. Wobec tego, jeśli przerwa w inwestycji przekracza ustawowe okresy, wówczas uznać należy, że pozwolenie na budowę utraciło ważność.

W sytuacji, gdy pozwolenie wygasło, nowe pozwolenie na budowę jest warunkiem do kontynuowania prac budowlanych. W momencie, gdy obowiązują już inne przepisy, może się tak zdarzyć, że inwestycja nie będzie spełniała wymaganych parametrów, a co za tym idzie, trzeba będzie ją dostosować do aktualnych przepisów. Co prawda w niektórych sytuacjach możliwe jest uzyskanie zgody na odstępstwo od ogólnych przepisów. Jednak są to naprawdę wyjątkowe sytuacje. W myśl art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego „W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7”.

Odstępstwo od przepisów Prawa budowlanego

Natomiast odstępstwo może być przyznane z uwagi na atypowość konkretnej sprawy, przejawiającą się w pewnych szczególnych cechach nieruchomości, takich jak specyficzny kształt i wymiary (np. działka podłużna lub działka o nieregularnym kształcie), położenie względem nieruchomości sąsiednich (np. bezpośrednie sąsiedztwo lasu czy zabytkowej zabudowy drewnianej), ukształtowanie terenu (np. zlokalizowanie zbiornika wodnego w środkowej części nieruchomości), stan zagospodarowania danej nieruchomości i terenów sąsiadujących (np. znaczna odległość budynków na działkach sąsiednich od granicy działki analizowanej).

Udzielenie odstępstwa musi zostać poprzedzone wystąpieniem przez organ administracji architektoniczno-budowlanej do właściwego ministra o wydanie upoważnienia do odstąpienia od konkretnych przepisów rozporządzenia wykonawczego wydanego przez tego ministra. Inicjatorem tych działań jest inwestor, który jest zainteresowany realizacją obiektu budowlanego w warunkach odstępstwa. Wniosek inwestora zawiera elementy, które następnie są przenoszone wprost lub z pewnymi modyfikacjami do treści wniosku organu architektoniczno-budowlanego kierowanego do właściwego ministra.

Niemniej jednak zaznaczam, że zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi w przypadku obowiązującej linii zabudowy nie mogą wystąpić odstępstwa od usytuowania budynku względem niej. Z kolei w przypadku nieprzekraczalnej linii zabudowy, budynek może położeniem odbiegać od przebiegu linii, ale nie może jej przekroczyć – „Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie. Linia zabudowy nie jest jedyną linią wzdłuż, której mogą być wzniesione fronty budynków, lecz jedynie granicą tej części nieruchomości inwestora, która znajduje się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy, linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego, określa więc nieprzekraczalną granicę terenu ewentualnych inwestycji (por. wyrok NSA z dnia 5 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 967/07, niepubl., dostępny w Lex nr 488289; wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 789/07, niepubl., dostępny w Lex nr 447867)” – wyr. WSA w Łodzi z dnia 13 maja 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 202/10.

Podsumowując, moim zdaniem, w świetle przedstawionych informacji, trudno będzie uzyskać ewentualną zgodę na odstępstwo, co mogłoby umożliwić uzyskanie ważnego pozwolenia na budowę bez rozbiórki częściowej rozpoczętego obiektu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.