• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Jestem w trakcie zakupu nieruchomości pod działalność gospodarczą (działki i budynków na tej działce). Właśnie się okazało, że sprzedający nie posiada pozwolenia na użytkowanie obiektu. Właściciel twierdzi, że budynki były zaadaptowane z pomieszczeń gospodarczych przed 1990 r. Stąd moje pytanie: co mi grozi, jeśli kupię taką nieruchomość?
Właściciel nie tylko w momencie sprzedaży, ale przed przystąpieniem do użytkowania obiektu powinien uzyskać zgodę na użytkowanie. Jednak według obecnie obowiązującego prawa (od 1994 r.) są to tylko określone kategorie obiektów – gdy na budowę obiektu budowlanego wymagane było uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę oraz został on zakwalifikowany do jednej z 18 enumeratywnie wskazanych kategorii obiektów (zgodnie z treścią załącznika nr 1 do ustawy Prawo budowlane), lub gdy organ nadzoru budowlanego prowadził w stosunku do obiektu budowlanego postępowanie legalizacyjne oraz w sytuacji gdy przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Są to:
obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie |
budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki szkolne i przedszkolne, żłobki, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki badawcze, stacje meteorologiczne i hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów zoologicznych i botanicznych |
budynki kultu religijnego, jak: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria |
budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, jak: szpitale, sanatoria, hospicja, przychodnie, poradnie, stacje krwiodawstwa, lecznice weterynaryjne, domy pomocy i opieki społecznej, domy dziecka, domy rencisty, schroniska dla bezdomnych oraz hotele robotnicze |
budynki administracji publicznej, budynki Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta, ministerstw i urzędów centralnych, terenowej administracji rządowej i samorządowej, sądów i trybunałów, więzień i domów poprawczych, zakładów dla nieletnich, zakładów karnych, aresztów śledczych oraz obiekty budowlane Sił Zbrojnych |
pozostałe budynki mieszkalne |
budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne |
budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny |
budynki biurowe i konferencyjne |
budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe |
budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego |
stacje paliw |
place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi |
obiekty gospodarki wodnej, jak: zbiorniki wodne i nadpoziomowe, stawy rybne |
budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne |
drogowe i kolejowe obiekty mostowe, jak: mosty, estakady, kładki, przejścia podziemne, wiadukty, przepusty, tunele |
wolno stojące kominy i maszty |
obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych, jak: ujęcia wód morskich i śródlądowych, budowle zrzutów wód i ścieków, pompownie, stacje strefowe, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków |
Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:
W pozostałych przypadkach do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po uprzednim zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy, jeżeli ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji.
31 maja 2004 r. weszła w życie interesująca nas nowelizacja Prawa budowlanego, która przewidziała w art. 57 ust. 7 pewne sankcje. Od 1 stycznia 2005 r. organy nadzoru budowlanego mogą wymierzać kary za nielegalnie użytkowany obiekt bez względu na to, kiedy on powstał, a więc czy przed wejściem tego przepisu w życie, czy też później.
Nadzór stosuje wzór z art. 59f Prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do Prawa budowlanego). Tak ustalona opłata podlega jeszcze dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Są to bardzo wysokie kary.
Przykładowo:
Z opisu wynika, iż obiekty wybudowano przed wejściem w życie przepisów obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane.
Nie wiem, czy sprzedający posiada jakiekolwiek dokumenty związane z budową. Jeśli nie – zostanie to potraktowane jako samowola budowlana. Do udzielenia pozwolenia na użytkowanie w przypadku legalizacji samowoli budowlanej powstałej przed 1995 r. należy stosować art. 42b Prawa budowlanego z 1974 r.
Podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest stwierdzenie zdatności wykonanego obiektu do użytku (art. 42 ust. 3 Prawa budowlanego z 1974 r.), jednakże ocena zdatności do użytku nie może ograniczać się wyłącznie do zagadnień konstrukcyjno-budowlanych, ale powinna obejmować także zagadnienia określone w art. 5 Prawa budowlanego, w tym spełnienie wymagań ochrony środowiska, z uwzględnieniem nie tylko położenia obiektu o charakterze produkcyjnym wraz z urządzeniami stolarskimi względem budynków na działkach sąsiednich, ale również uciążliwości związanych z funkcjonowaniem tego obiektu.
Tak więc sprzedający powinien jako właściciel dokonać zgłoszenia i wnioskować o pozwolenie na użytkowanie obiektu wybudowanego przed 1994 r. (będzie potrzebna dokumentacja powykonawcza), lub legalizację samowoli – jeśli nie posiada żadnych dokumentów. Obie procedury nie wiążą się dla niego z kosztami. O ile nie będzie trzeba przeprowadzić przeróbek czy zmian, a budynki spełniają ustawowe normy.
I w tym miejscu występuje dla Pana zagrożenie: jeśli kupi Pan nieruchomość w tym stanie, wiedząc, że brak jest pozwolenia na użytkowanie, nie będzie Pan już mógł dochodzić niczego od sprzedającego. A na Panu będą spoczywać obowiązki, jakie opisałam powyżej. Włącznie z pracami budowlanymi i przystosowawczymi – o ile organ zaleci. Włącznie z ewentualnymi karami, którymi może być Pan obciążony. Lepiej więc zmotywować sprzedającego do załatwienia formalności. Dokumentacja powykonawcza, zaświadczenia – tu koszt zamknie się w kilkuset złotych, w zależności od okoliczności. Trudno określić, ile zażyczy sobie geodeta czy architekt.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika