Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brak pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2015-10-15

Jestem w trakcie zakupu nieruchomości pod działalność gospodarczą (działki i budynków na tej działce). Właśnie się okazało, że sprzedający nie posiada pozwolenia na użytkowanie obiektu. Właściciel twierdzi, że budynki były zaadaptowane z pomieszczeń gospodarczych przed 1990 r. Stąd moje pytanie: co mi grozi, jeśli kupię taką nieruchomość?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Właściciel nie tylko w momencie sprzedaży, ale przed przystąpieniem do użytkowania obiektu powinien uzyskać zgodę na użytkowanie. Jednak według obecnie obowiązującego prawa (od 1994 r.) są to tylko określone kategorie obiektów – gdy na budowę obiektu budowlanego wymagane było uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę oraz został on zakwalifikowany do jednej z 18 enumeratywnie wskazanych kategorii obiektów (zgodnie z treścią załącznika nr 1 do ustawy Prawo budowlane), lub gdy organ nadzoru budowlanego prowadził w stosunku do obiektu budowlanego postępowanie legalizacyjne oraz w sytuacji gdy przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Są to:

 

obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie

budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki szkolne i przedszkolne, żłobki, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki badawcze, stacje meteorologiczne i hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów zoologicznych i botanicznych

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

budynki kultu religijnego, jak: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria

budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, jak: szpitale, sanatoria, hospicja, przychodnie, poradnie, stacje krwiodawstwa, lecznice weterynaryjne, domy pomocy i opieki społecznej, domy dziecka, domy rencisty, schroniska dla bezdomnych oraz hotele robotnicze

budynki administracji publicznej, budynki Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta, ministerstw i urzędów centralnych, terenowej administracji rządowej i samorządowej, sądów i trybunałów, więzień i domów poprawczych, zakładów dla nieletnich, zakładów karnych, aresztów śledczych oraz obiekty budowlane Sił Zbrojnych

pozostałe budynki mieszkalne 
(nie zaliczają się do tej kategorii budynki mieszkalne jednorodzinne – kat. I)

budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne

budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny

budynki biurowe i konferencyjne

budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe

budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego

stacje paliw

place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi

obiekty gospodarki wodnej, jak: zbiorniki wodne i nadpoziomowe, stawy rybne

budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne

drogowe i kolejowe obiekty mostowe, jak: mosty, estakady, kładki, przejścia podziemne, wiadukty, przepusty, tunele

wolno stojące kominy i maszty

obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych, jak: ujęcia wód morskich i śródlądowych, budowle zrzutów wód i ścieków, pompownie, stacje strefowe, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków



Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

  • oryginał dziennika budowy,
  • oświadczenie kierownika budowy:
    1. o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
    2. o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
  • oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
  • protokoły badań i sprawdzeń;
  • inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
  • potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
  • kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (nie stosuje się do budynków: podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej; przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata; niemieszkalnych służących gospodarce rolnej; przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m2/rok; mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku; wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2) (art. 57 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane).

W pozostałych przypadkach do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po uprzednim zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy, jeżeli ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji.

31 maja 2004 r. weszła w życie interesująca nas nowelizacja Prawa budowlanego, która przewidziała w art. 57 ust. 7 pewne sankcje. Od 1 stycznia 2005 r. organy nadzoru budowlanego mogą wymierzać kary za nielegalnie użytkowany obiekt bez względu na to, kiedy on powstał, a więc czy przed wejściem tego przepisu w życie, czy też później.

Nadzór stosuje wzór z art. 59f Prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do Prawa budowlanego). Tak ustalona opłata podlega jeszcze dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Są to bardzo wysokie kary.

Przykładowo:

  • za budynki w handlu, gastronomii i usługach o kubaturze od 2500 do 5000 metrów sześc. (np. sklepy, hale targowe, warsztaty rzemieślnicze, bary, myjnie samochodowe, stacje obsługi pojazdów) wynosi 112 500 zł (500 x 10 x 15 x 1,5);
  • za budynki przemysłowe o kubaturze od 2500 do 5000 metrów sześc., jak budynki produkcyjne, wytwórnie, obiekty magazynowe (budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty), wynosi 75 000 zł (500 x 10 x 10 x 1,5).

Z opisu wynika, iż obiekty wybudowano przed wejściem w życie przepisów obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane.

Nie wiem, czy sprzedający posiada jakiekolwiek dokumenty związane z budową. Jeśli nie – zostanie to potraktowane jako samowola budowlana. Do udzielenia pozwolenia na użytkowanie w przypadku legalizacji samowoli budowlanej powstałej przed 1995 r. należy stosować art. 42b Prawa budowlanego z 1974 r.

Podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest stwierdzenie zdatności wykonanego obiektu do użytku (art. 42 ust. 3 Prawa budowlanego z 1974 r.), jednakże ocena zdatności do użytku nie może ograniczać się wyłącznie do zagadnień konstrukcyjno-budowlanych, ale powinna obejmować także zagadnienia określone w art. 5 Prawa budowlanego, w tym spełnienie wymagań ochrony środowiska, z uwzględnieniem nie tylko położenia obiektu o charakterze produkcyjnym wraz z urządzeniami stolarskimi względem budynków na działkach sąsiednich, ale również uciążliwości związanych z funkcjonowaniem tego obiektu.

Tak więc sprzedający powinien jako właściciel dokonać zgłoszenia i wnioskować o pozwolenie na użytkowanie obiektu wybudowanego przed 1994 r. (będzie potrzebna dokumentacja powykonawcza), lub legalizację samowoli – jeśli nie posiada żadnych dokumentów. Obie procedury nie wiążą się dla niego z kosztami. O ile nie będzie trzeba przeprowadzić przeróbek czy zmian, a budynki spełniają ustawowe normy.

I w tym miejscu występuje dla Pana zagrożenie: jeśli kupi Pan nieruchomość w tym stanie, wiedząc, że brak jest pozwolenia na użytkowanie, nie będzie Pan już mógł dochodzić niczego od sprzedającego. A na Panu będą spoczywać obowiązki, jakie opisałam powyżej. Włącznie z pracami budowlanymi i przystosowawczymi – o ile organ zaleci. Włącznie z ewentualnymi karami, którymi może być Pan obciążony. Lepiej więc zmotywować sprzedającego do załatwienia formalności. Dokumentacja powykonawcza, zaświadczenia – tu koszt zamknie się w kilkuset złotych, w zależności od okoliczności. Trudno określić, ile zażyczy sobie geodeta czy architekt.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »