Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brak pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2015-10-15

Jestem w trakcie zakupu nieruchomości pod działalność gospodarczą (działki i budynków na tej działce). Właśnie się okazało, że sprzedający nie posiada pozwolenia na użytkowanie obiektu. Właściciel twierdzi, że budynki były zaadaptowane z pomieszczeń gospodarczych przed 1990 r. Stąd moje pytanie: co mi grozi, jeśli kupię taką nieruchomość?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Właściciel nie tylko w momencie sprzedaży, ale przed przystąpieniem do użytkowania obiektu powinien uzyskać zgodę na użytkowanie. Jednak według obecnie obowiązującego prawa (od 1994 r.) są to tylko określone kategorie obiektów – gdy na budowę obiektu budowlanego wymagane było uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę oraz został on zakwalifikowany do jednej z 18 enumeratywnie wskazanych kategorii obiektów (zgodnie z treścią załącznika nr 1 do ustawy Prawo budowlane), lub gdy organ nadzoru budowlanego prowadził w stosunku do obiektu budowlanego postępowanie legalizacyjne oraz w sytuacji gdy przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Są to:

 

obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie

budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki szkolne i przedszkolne, żłobki, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki badawcze, stacje meteorologiczne i hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów zoologicznych i botanicznych

budynki kultu religijnego, jak: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria

budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, jak: szpitale, sanatoria, hospicja, przychodnie, poradnie, stacje krwiodawstwa, lecznice weterynaryjne, domy pomocy i opieki społecznej, domy dziecka, domy rencisty, schroniska dla bezdomnych oraz hotele robotnicze

budynki administracji publicznej, budynki Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta, ministerstw i urzędów centralnych, terenowej administracji rządowej i samorządowej, sądów i trybunałów, więzień i domów poprawczych, zakładów dla nieletnich, zakładów karnych, aresztów śledczych oraz obiekty budowlane Sił Zbrojnych

pozostałe budynki mieszkalne 
(nie zaliczają się do tej kategorii budynki mieszkalne jednorodzinne – kat. I)

budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne

budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny

budynki biurowe i konferencyjne

budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe

budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego

stacje paliw

place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi

obiekty gospodarki wodnej, jak: zbiorniki wodne i nadpoziomowe, stawy rybne

budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne

drogowe i kolejowe obiekty mostowe, jak: mosty, estakady, kładki, przejścia podziemne, wiadukty, przepusty, tunele

wolno stojące kominy i maszty

obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych, jak: ujęcia wód morskich i śródlądowych, budowle zrzutów wód i ścieków, pompownie, stacje strefowe, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków



Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

  • oryginał dziennika budowy,
  • oświadczenie kierownika budowy:
    1. o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
    2. o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
  • oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
  • protokoły badań i sprawdzeń;
  • inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
  • potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
  • kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (nie stosuje się do budynków: podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej; przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata; niemieszkalnych służących gospodarce rolnej; przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m2/rok; mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku; wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2) (art. 57 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane).

W pozostałych przypadkach do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po uprzednim zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy, jeżeli ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji.

31 maja 2004 r. weszła w życie interesująca nas nowelizacja Prawa budowlanego, która przewidziała w art. 57 ust. 7 pewne sankcje. Od 1 stycznia 2005 r. organy nadzoru budowlanego mogą wymierzać kary za nielegalnie użytkowany obiekt bez względu na to, kiedy on powstał, a więc czy przed wejściem tego przepisu w życie, czy też później.

Nadzór stosuje wzór z art. 59f Prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do Prawa budowlanego). Tak ustalona opłata podlega jeszcze dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Są to bardzo wysokie kary.

Przykładowo:

  • za budynki w handlu, gastronomii i usługach o kubaturze od 2500 do 5000 metrów sześc. (np. sklepy, hale targowe, warsztaty rzemieślnicze, bary, myjnie samochodowe, stacje obsługi pojazdów) wynosi 112 500 zł (500 x 10 x 15 x 1,5);
  • za budynki przemysłowe o kubaturze od 2500 do 5000 metrów sześc., jak budynki produkcyjne, wytwórnie, obiekty magazynowe (budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty), wynosi 75 000 zł (500 x 10 x 10 x 1,5).

Z opisu wynika, iż obiekty wybudowano przed wejściem w życie przepisów obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane.

Nie wiem, czy sprzedający posiada jakiekolwiek dokumenty związane z budową. Jeśli nie – zostanie to potraktowane jako samowola budowlana. Do udzielenia pozwolenia na użytkowanie w przypadku legalizacji samowoli budowlanej powstałej przed 1995 r. należy stosować art. 42b Prawa budowlanego z 1974 r.

Podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest stwierdzenie zdatności wykonanego obiektu do użytku (art. 42 ust. 3 Prawa budowlanego z 1974 r.), jednakże ocena zdatności do użytku nie może ograniczać się wyłącznie do zagadnień konstrukcyjno-budowlanych, ale powinna obejmować także zagadnienia określone w art. 5 Prawa budowlanego, w tym spełnienie wymagań ochrony środowiska, z uwzględnieniem nie tylko położenia obiektu o charakterze produkcyjnym wraz z urządzeniami stolarskimi względem budynków na działkach sąsiednich, ale również uciążliwości związanych z funkcjonowaniem tego obiektu.

Tak więc sprzedający powinien jako właściciel dokonać zgłoszenia i wnioskować o pozwolenie na użytkowanie obiektu wybudowanego przed 1994 r. (będzie potrzebna dokumentacja powykonawcza), lub legalizację samowoli – jeśli nie posiada żadnych dokumentów. Obie procedury nie wiążą się dla niego z kosztami. O ile nie będzie trzeba przeprowadzić przeróbek czy zmian, a budynki spełniają ustawowe normy.

I w tym miejscu występuje dla Pana zagrożenie: jeśli kupi Pan nieruchomość w tym stanie, wiedząc, że brak jest pozwolenia na użytkowanie, nie będzie Pan już mógł dochodzić niczego od sprzedającego. A na Panu będą spoczywać obowiązki, jakie opisałam powyżej. Włącznie z pracami budowlanymi i przystosowawczymi – o ile organ zaleci. Włącznie z ewentualnymi karami, którymi może być Pan obciążony. Lepiej więc zmotywować sprzedającego do załatwienia formalności. Dokumentacja powykonawcza, zaświadczenia – tu koszt zamknie się w kilkuset złotych, w zależności od okoliczności. Trudno określić, ile zażyczy sobie geodeta czy architekt.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Nadbudowa poddasza bez pozwolenia

W roku 2004 podnieśliśmy cały dom o dwa pustaki i przykryliśmy go nowym, trochę zmienionym dachem. W związku z tym budynek się podniósł...

 

Przebudowa budynku

Posiadam budynek inwentarsko-mieszkalny. Chciałbym przebudować część inwentarską na pomieszczenia mieszkalne, a mianowicie postawić ścianki działowe,...

 

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego

Inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę domu jednorodzinnego z infrastrukturą techniczną i murem oporowym. W trakcie realizacji...

 

Legalizacja urządzenia wodnego

Kupiłem działkę, na której wykopany jest staw. Według poprzedniego właściciela staw został wykopany w latach dziewięćdziesiątych bez jakiegokolwiek...

 

Budowa zewnętrznej klatki schodowej z oknem

Planuję budowę zewnętrznej klatki schodowej, przyległej do budynku. Odległość od tej klatki schodowej do granicy sąsiedniej działki waha się od 3,80 do...

 

Jak wypisać działkę z rejestru objętą ochroną konserwatora zabytków

Mam działkę wpisaną do terenu urbanistycznego objętego ochroną konserwatora zabytków – działka jest nieuzbrojona i w granicy tego obszaru....

 

Budynek nie spełnia kryteriów zabytku a wpis do gminnej ewidencji zabytków

Budynek nie spełnia kryteriów zabytku a wpis do gminnej ewidencji zabytków

Chciałbym się dowiedzieć, o co chodzi z tym wpisaniem budynku do ewidencji zabytków skoro budynek został przebudowany w latach...