Przeniesienie własności działki zagrodowej z rozpoczętą budową

Budowa na działce rolnej – zagrodowej

Jak już zapewne Pan wie po analizie naszej opinii na podobny temat, zabudowa zagrodowa przeznaczona jest na gospodarstwo rolne, które musi prowadzić rolnik. Obejmuje ona budowę jednorodzinnych domów o przeznaczeniu mieszkalnym oraz budowę budynków gospodarczych.

Działka, o jakiej Pan pisze, ma 0,14 hektarów, a zatem może Pan ją kupić, nie będąc rolnikiem.

Zobacz też: Zabudowa zagrodowa prawo budowlane

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Skoro Pana celem jest zakup niewykończonego domu, to musiałby Pan uzyskać przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na Pana rzecz. PINB może to zrobić pod warunkiem, że przyjmie Pan na siebie wszystkie warunki zawarte w tej decyzji i złoży Pan oświadczenie o nabytych prawach do nieruchomości oraz dołączy zgodę obecnego adresata owej decyzji. Na tej podstawie PINB może wydać decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę na Pana rzecz, wpisując w niej Pana jako inwestora. Proszę jednak koniecznie, zanim Pan podpisze umowę przyrzeczoną sprzedaży i zanim wystąpi do PINB o zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę, sprawdzić status owej działki w miejscowym planie. Bardzo często jest w nim bowiem wskazane, kto może być inwestorem zabudowy zagrodowej (np. rolnik!). Wówczas nie będzie Pan miał innej opcji, aż poczekać na to, gdy obecny właściciel zakończy budowę, zostanie dokonany odbiór i dopiero kupi Pan działkę wraz z zabudową. Nie uzyska Pan bowiem decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę, jeśli miejscowy plan zawiera w tym zakresie ograniczenia.

Wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej

Proszę też sprawdzić, czy grunt został wyłączony z produkcji rolnej. Wskazuję jednak, że decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV–VI, z wyjątkiem gruntów:

1. pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
2. pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
3. pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
4. parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
5. rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
6. pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
7. zrekultywowanych dla potrzeb rolnictwa,
8. torfowisk i oczek wodnych,
9. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Jest to o tyle istotne, o ile nie rozbuduje Pan ani nie przebuduje tejże nieruchomości, jak i nie wybuduje Pan na tej działce innych budynków bez właśnie owej wcześniejszej zmiany przeznaczenia gruntów. To zaś często jest wręcz niemożliwe. Zasada jest bowiem taka, że rozpoczęcie prac budowlanych może nastąpić dopiero po uprzednim wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Konieczność wyłączenia gruntu z produkcji rolnej nie ma zaś zastosowania do gospodarstw rolnych. To zaś powoduje, że na gruntach rolnych, niewyłączonych z produkcji rolnej, może powstać tylko zabudowa zagrodowa, a o taką wnioskować może tylko rolnik. W Pana interesie jest więc zakup działki odrolnionej. Oczywiście odrolnienie działki to koszty. Opłata zależy od rodzaju gruntu i wynosi od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Odrolnienie działki polega na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie z rolnej na budowlaną. Właściwy terenowy urząd gminy powinien wydać właścicielowi działki zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości. Przedłożenie Panu takiego zaświadczenia da Panu gwarancję, że działka została już odrolniona. Jeśli bowiem kupi Pa działkę nieodrolnioną, to Pan będzie musiał ją odrolnić. Budować na działkach rolnych mogą bowiem tylko rolnicy indywidualni.

Przeniesienie własności nieruchomości

Podsumowując, zalecam takie przeprowadzenie transakcji, aby przed podpisaniem umowy definitywnej dom był już ukończony i został przeprowadzony formalny odbiór, nadto – by działka była już odrolniona. Uniknie Pan wówczas niespodzianek w postaci ewentualnej odmowy przeniesienia na Pana pozwolenia na budowę, czy opłat za odrolnienie działki albo co gorsze odmowy zgody na odrolnienie działki. Jeśli ma Pan spisaną z właścicielem umowę dzierżawy, to warto ją kontynuować, do czasu dopełnienia przez niego wszystkich opisanych wyżej formalności. Wskazuję jednak, że dzierżawa nie może być nieodpłatna. Warunkiem dzierżawy jest uiszczanie czynszu. Nadto, wymaga ona formy pisemnej. Dlatego zamiast dzierżawy zalecam spisanie umowy użyczenia. Użyczenie może być bowiem nieodpłatne. W tym zaś okresie właściciel odrolni działkę, zakończy budowę. Pan zaś uniknie starania się o przeniesienie pozwolenia, występowania o odrolnienie. Jeśli jednak nie dopuszcza Pan takiej opcji, proszę w pierwszej kolejności przeanalizować miejscowy plan, czy nie wyłącza zabudowy przez nierolników (wówczas oznacza to, ze nie uzyska Pan przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę) oraz spytać w urzędzie gminy, czy co do tej działki uzyska Pan pozytywną decyzję kwestii odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej. Największe problemy z odrolnieniem działki dotyczą gruntów należących do I, II i III klasy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.