Odmowa udzielenia warunków zabudowy z powodu braku zabudowań w pobliżu - co zrobić?

Budowa na terenie bez miejscowego planu

Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z ogólną zasadą, jaką jest wolność zagospodarowania, w tym wolność zabudowy, każdy ma prawo w granicach określonych w ustawach do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w prawie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza prawem chronionego interesu publicznego lub osób trzecich.

Decyzja o warunkach zabudowy jest tylko pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy prawnej do rozpoczęcia robót budowlanych. Taką podstawą jest decyzja o pozwoleniu na budowę, wydawana po przeprowadzeniu oddzielnego postępowania administracyjnego na zasadach i w trybie określonym ustawą Prawo budowlane. W wypadku, gdy zamierzona inwestycja nie spełni warunków wynikających z obowiązujących przepisów architektoniczno-budowlanych, decyzja o warunkach zabudowy może nie mieć kontynuacji w postaci pozwolenia na budowę.

Sąsiedztwo terenu pod inwestycję

Zasadę dobrego sąsiedztwa na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy – zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektu). Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia) należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Działka sąsiednia, to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 ustawy ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania przepisów ustawy. W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Analiza architektoniczne-urbanistyczna szczegółowo opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. Nie kwestionując zakresu obszaru analizowanego, należy podkreślić, że istniejąca zabudowa wzięta pod uwagę w toku postępowania przez urbanistę usytuowana jest w bezpośrednim albo bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji.

Brak udzielenia warunków zabudowy

Skoro żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana ani żadna z obszarze analizowanym, jedynym wyjściem byłoby, gdyby miała Pani gospodarstwo, a zabudowa dotyczyła zabudowy zagrodowej i powierzchnia gospodarstwa miałaby wymagalną powierzchnię.

Przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. stwierdza bowiem, że „przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie”.

Innymi słowy, w przypadku zabudowy zagrodowej odpowiadającej powyższym przesłankom, nie znajduje zastosowania tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.  W żadnym innym wypadku nie otrzyma Pani pozytywnej decyzji WZ. Chyba że zostanie uchwalony Plan zagospodarowania i w planie zostanie to dopuszczone.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.