Budowa domu na działce usługowej

Warunki budowy domu z funkcją wynajmu

W przypadku prowadzenia w budynku posadowionym na takiej działce działalności usługowej związanej z wynajmem pokoi, usługowej lun handlowej MPZP wskazuje, że wówczas mieszkanie właściciela może znajdować się na 2. i 3. piętrze. Jednocześnie MPSP nie stawia żadnych innych wymagań co do wejścia do części mieszkalnej dla właścicieli. Niemniej takie wymagania pośrednio wynikają z przepisów cywilnych i karnych. Skoro w danej części domu ma być prowadzony najem (nawet jeśli tylko teoretycznie), to właściciel nie ma prawa wchodzić do najmowanego lokalu pod nieobecność czy bez zgody najemcy. Naruszenie powyższego to przestępstwo z art. 193 Kodeksu karnego: „kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.

Właściciel mieszkania może popełnić przestępstwo, wdzierając się do swojego mieszkania lub nie opuszczając swojego mieszkania pomimo żądania najemcy. W takiej sytuacji wynajęte mieszkanie będzie dla właściciela mieszkaniem cudzym, bowiem zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego „cudzym” mieszkaniem jest mieszkanie, do którego osoba je zamieszkująca ma wyłączne lub większe uprawnienie niż osoba wdzierająca się lub niechcąca opuścić mieszkania na żądanie osoby uprawnionej. W przypadku zaś umowy najmu mieszkania różnym osobom przysługują wobec mieszkania różne uprawnienia – wynajmującemu przysługuje prawo własności do mieszkania, natomiast najemcy przysługuje prawo korzystania z tego mieszkania.

Poprzez zawarcie umowy najmu mieszkania wynajmujący upoważnia najemcę do – co do zasady – wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego to zaś oznacza, że to najemca ma wyłączne prawo do decydowania, kto przebywa w tym mieszkaniu, kto ma prawo wejść do najmowanego mieszkania, kto może w nim przebywać i kto powinien je opuścić na jego żądanie. Z tego chociażby punktu widzenia wymagane jest, aby wejście do części mieszkalnej dla Państwa jako właścicieli było osobne niż wejście do części przeznaczonej pod najem.

Natomiast z samego MPZP taka okoliczność nie wynika. O ile więc lokale mieszkalne dla właścicieli będą na 2. i 3. kondygnacji, zaś część pod najem na 1., o tyle przesłanka z MPZP będzie spełniona.

Określenia z planu miejscowego

W orzecznictwie sądowym wskazuje się jednak jednoznacznie, że wykładnia MPZP powinna odbywać się według tych samym zasad, jakie mają zastosowanie wobec innych aktów prawnych, a podmiotami uprawnionymi do jej dokonania są organy administracji i sądy administracyjne. Skoro zaś postanowienia owego planu nie są jasne, to organy administracyjne mają obowiązek udzielić Państwu rzetelnych i wiążących wyjaśnień. Plan miejscowy upoważnia jedynie do takiego rozstrzygnięcia, jakie wyraźnie wynika z jego treści tekstowej i graficznej. Wszelka rozszerzająca wykładnia planu na niekorzyść właścicieli nieruchomości byłaby sprzeczna z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności i stanowiłaby naruszenie ustaleń tego planu (tak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 lutego 2011, sygn. akt II OSK 353/10).

Idąc więc tym tropem, organy winny wskazać, że nie jest wymagane osobne wejście. Mając zaś taką wykładnie pochodząca od organu, uwalniacie się Państwo od jakichkolwiek zarzutów na dalszym etapie. Zalecam więc wystąpienia do gminy z wnioskiem o wyjaśnienia treści postanowień § 15 ust. 1 MPZP, w oparciu o zasady określone w Dziale VII i VIII Kodeksu postępowania administracyjnego. W ten sposób uzyskacie Państwo dodatkową cenną informację dotyczącą właściwego rozumienia jego treści w zakresie dotyczącym tego, czy aby spełnić wymóg z § 15 ust. 1 MPZP, wymagane jest zapewnienie osobnego wejścia do części mieszkalnej dla właścicieli.

Dom jednorodzinny bez działalności usługowej

Brak wynajmowania parteru może stać się kłopotem, gdy ktoś, mówiąc kolokwialnie, „doniesie” na Państwa. Wówczas nadzór budowlany może wnioskować o przedłożenie zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nadto MPZP wskazuje, że na nieruchomości, jaką Państwo kupiliście, dopuszczona jest tylko działalność usługowa (wskazano dodatkowo jaka), z dopuszczeniem dodatkowo mieszkania właścicieli na wyższych kondygnacjach. A zatem ograny gminy mają na każdym etapie prawo kontrolowania, czy MPZP jest przestrzegany, tj. czy jest prowadzona działalność. Mogą to sprawdzić w CEIDG, wpisując dany adres. Jeśli nie jest prowadzona pod nim działalność, wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania (art. 59 ust. 3 ustawy).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2011, sygn. akt II OSK 353/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.