Budowa domu na działce przeznaczonej pod zabudowę zagrodową przez nierolnika

Zabudowa jednorodzinna i budynek mieszkalny

Zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późn. zm.), poprzez zabudowę jednorodzinną rozumieć: jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespól takich budynków, budynkami garażowymi i gospodarczymi.

Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego określona została w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202): „należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w ze bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”.

Zobacz też: Działka leśna co można zbudować

Zabudowa zagrodowa

Z kolei poprzez zabudowę zagrodową, zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenia w warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy rozumieć: w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Zabudowa jest zakwalifikowana do zabudowy zagrodowej, która służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkania i pracy rolnika. Zgodnie z zasadami zagospodarowania przestrzennego w skład zabudowy zagrodowej powinny wchodzić oprócz budynków mieszkalnych budynki i budowle przeznaczone do działalności i produkcji rolnej, takie jak: stodoła, obora, szopa itd.

Przeczytaj też: RM zabudowa zagrodowa

Zabudowa zagrodowa a zabudowa jednorodzinna

Wprawdzie tak zabudowa jednorodzinna, jak i zabudowa budynkiem, mieszkalnym w ramach zabudowy zagrodowej służą realizacji tego samego celu – zamieszkiwaniu, jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, że zabudowa jednorodzinna stanowi kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa służy bowiem przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo.

Zobacz również: Niedokończony remont mieszkania

Zabudowa terenu siedliskowego – tylko dla rolników

Na zabudowę terenu siedliskowego ma prawo tylko rolnik i tylko w związku z prowadzoną działalnością rolniczą, swoim gospodarstwem rolnym. Fakt, iż jest rolnikiem, nie ma znaczenia, jeśli zabudowa nie będzie służyła do celów rolniczych, związanych z gospodarstwem rolnym – bo np. samo gospodarstwo leży gdzieś daleko.

Nadto inwestor nie musi być właścicielem działki. W myśl art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego „pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.

Stosownie do treści przepisu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, „gdy mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”.

Inwestor–rolnik i jego prawo do dysponowania działką

W obecnym stanie prawnym obowiązkiem inwestora nie jest wykazanie prawa do dysponowaniem nieruchomością na cele budowlane, a jedynie złożenie oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadaniu takiego prawa, to jednak w orzecznictwie sądowoadministracyjnym powstałym na tle powyższego przepisu powszechnie przyjęty jest pogląd, że wspomniane oświadczenie nie jest niewzruszalne, ale stanowi jedynie środek dowodowy, podlegający badaniu przez organ co do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, w szczególności w razie wątpliwości, co do prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyroki NSA z dnia 9 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1534/08, 15 grudnia 2008 r. , sygn. akt II OSK 1618/07, i 4 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1791/06).

Każda umowa – dzierżawy, użyczenia, zarządu, zezwalająca jednocześnie na budowę jest akceptowalna.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.