Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa domu na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2020-03-09

Chcę zakupić działkę budowlaną o powierzchni 2000 m2 i wybudować na niej dwa wolnostojące domy jednorodzinne sąsiadujące ze sobą, lecz plan zagospodarowania przestrzennego rozgranicza działkę dosłownie w połowie na działkę pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową, a w drugiej połowie na działkę pod zabudowę zagrodową (no i tu pojawia się problem!). Nie jestem rolnikiem, aby móc wybudować dom na tej części zagrodowej. Czy szwagier rolnik (jako np. dzierżawca tej działki) może uzyskać pozwolenie na budowę? Przekształcenie tej działki budowlano-zagrodowej nie wchodzi w grę (za dużo czasu). Co mogę zrobić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Budowa domu na działce przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe

Zabudowa jednorodzinna i budynek mieszkalny

Zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późn. zm.), poprzez zabudowę jednorodzinną rozumieć: jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespól takich budynków, budynkami garażowymi i gospodarczymi.

Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego określona została w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202): „należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w ze bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”.

Zabudowa zagrodowa

Z kolei poprzez zabudowę zagrodową, zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenia w warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy rozumieć: w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Zabudowa jest zakwalifikowana do zabudowy zagrodowej, która służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkania i pracy rolnika. Zgodnie z zasadami zagospodarowania przestrzennego w skład zabudowy zagrodowej powinny wchodzić oprócz budynków mieszkalnych budynki i budowle przeznaczone do działalności i produkcji rolnej, takie jak: stodoła, obora, szopa itd.

Zabudowa zagrodowa a zabudowa jednorodzinna

Wprawdzie tak zabudowa jednorodzinna, jak i zabudowa budynkiem, mieszkalnym w ramach zabudowy zagrodowej służą realizacji tego samego celu – zamieszkiwaniu, jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, że zabudowa jednorodzinna stanowi kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa służy bowiem przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo.

Zabudowa terenu siedliskowego – tylko dla rolników

Na zabudowę terenu siedliskowego ma prawo tylko rolnik i tylko w związku z prowadzoną działalnością rolniczą, swoim gospodarstwem rolnym. Fakt, iż jest rolnikiem, nie ma znaczenia, jeśli zabudowa nie będzie służyła do celów rolniczych, związanych z gospodarstwem rolnym – bo np. samo gospodarstwo leży gdzieś daleko.

Nadto inwestor nie musi być właścicielem działki. W myśl art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego „pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.

Stosownie do treści przepisu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, „gdy mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”.

Inwestor–rolnik i jego prawo do dysponowania działką

W obecnym stanie prawnym obowiązkiem inwestora nie jest wykazanie prawa do dysponowaniem nieruchomością na cele budowlane, a jedynie złożenie oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadaniu takiego prawa, to jednak w orzecznictwie sądowoadministracyjnym powstałym na tle powyższego przepisu powszechnie przyjęty jest pogląd, że wspomniane oświadczenie nie jest niewzruszalne, ale stanowi jedynie środek dowodowy, podlegający badaniu przez organ co do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, w szczególności w razie wątpliwości, co do prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyroki NSA z dnia 9 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1534/08, 15 grudnia 2008 r. , sygn. akt II OSK 1618/07, i 4 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1791/06).

Każda umowa – dzierżawy, użyczenia, zarządu, zezwalająca jednocześnie na budowę jest akceptowalna.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Podobne materiały

Połączenie dwóch mieszkań we wspólnocie

Sprawa dotyczy połączenia dwóch mieszkań we wspólnocie. Posiadam dwa mieszkania w małej wspólnocie (7 lokali). Chciałbym przebić drzwi z jednego...

 

Termomodernizacja budynku zabytkowego

Budynek kilkurodzinny o wysokości nieprzekraczającej 12 m, wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Chcemy wykonać termomodernizację polegającą na...

 

Projekt zamienny domu z powodu przesunięcia garażu

Projekt zamienny domu z powodu przesunięcia garażu

W zeszłym roku kupiłam działkę budowlaną z rozpoczętą budową domu i garażu wolnostojącego. Pozwolenie na budowę wydane było na podstawie...

Wydzielenie lokali - mieszkań w domu i ich najem

Wydzielenie lokali - mieszkań w domu i ich najem

Chcę zakupić dom jednorodzinny o powierzchni ok. 220 m 2 . Planuję wydzielić w nim ok. 4 lokale mieszkalne. Chcę je wynająć. Plan...

Budowa siedliska na działce rolnej

Budowa siedliska na działce rolnej

Otrzymałem 2,7 ha ziemi rolnej w darowiźnie (klasa 4a). Chciałbym wybudować niewielki dom jako siedlisko na działce rolnej. Nie ma planu zagospodarowania...