Pozwolenie na budowę przed scaleniem działek

Działka budowlana a działka gruntu

Zasadniczo prawnie nie ma problemu, aby jedna z działek ewidencyjnych miała dostęp do drogi publicznej. Działka ewidencyjna nie jest działką budowlaną. Działką budowlaną w rozumieniu prawa budowlanego może być kilka działek ewidencyjnych. Nawet 5 – i mogą stanowić jedną działkę budowlaną.

Przepisy warunków technicznych zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – w szczególności uregulowania wynikające z § 12 – odnoszą się do odległości danego budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Definicja działki budowlanej znajduje się w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 u.p.z.p. jest to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Jak przyjmuje się w orzecznictwie sądowym i w praktyce, „nie każda działka gruntu stanowi działkę budowlaną, gdyż ta ostatnia może składać się z kilku działek gruntu, a zatem pojęcia działka budowlana i działka gruntu nie są zwrotami synonimicznymi” (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 listopada 2013 r.). Działka budowlana może obejmować kilka działek gruntu (działek w rozumieniu ewidencyjnym, czy geodezyjnym), a tym samym inwestor może objąć projektem 5 działek gruntu, wskazując, że jest to w tym przypadku jedna działka budowlana. I ma dostęp do drogi publicznej.

Jednak uwzględnić należy jeszcze postanowienia planu miejscowego, które mogą wprowadzać dodatkowe ograniczenia w tym zakresie.

Z uwagi na różne definicje pojęcia „działki budowlanej” zawarte w przepisie art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p. oraz w przepisie art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w doktrynie i orzecznictwie można wyróżnić stanowisko wskazujące, że definicją, która powinna mieć zastosowanie na etapie planowania obiektu budowlanego jest definicja ujęta w treści przepisu art. 2 pkt 12 u.p.z.p.

Jeśli otrzyma Pan sprzeciw, negatywną decyzję proszę użyć argumentów. W doktrynie i orzecznictwie powszechny jest pogląd twierdzący, że błędne jest utożsamianie działki budowlanej z działką jako geodezyjną jednostką ewidencyjną w rozumieniu ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Działka budowlana może być złożona z wielu działek ewidencyjnych pod warunkiem spełnienia warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub decyzji o warunkach zabudowy, koniecznych do uznania nieruchomości gruntowej za działkę budowlaną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.