• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Kupiłam działkę budowlaną od osoby fizycznej. Plan zagospodarowania przestrzennego określał działkę jako przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Złożyłam dokumenty do starostwa o pozwolenie na budowę, ale odesłano mnie do rejonowego zarządu gospodarki wodnej o zwolnienie z zakazu budowy, bo teren okazał się zalewowy. Zwolnienia nie uzyskałam, odwołałam się do Prezesa Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej, który niestety utrzymał decyzję RZGW w mocy. Moja działka stała się bezwartościowa. Kogo mogę pociągnąć do odpowiedzialności i pozwać o odszkodowanie? Dołączam kopię aktu notarialnego kupna działki i wypis z miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego.
Obawiam się, że będzie Pani trudno od kogokolwiek uzyskać odszkodowanie.
Plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę. Trudno uznać, że sprzedający wprowadził Panią w błąd, choć brak możliwości budowy można potraktować jako wadę fizyczną nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
Zgodnie z art. 560 § 1 K.c. – jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie.
Tak stwierdził m.in. Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w postanowieniu z dnia 5 września 2008 r. (sygn. I CSK 95/2008): „W wypadku zawarcia w formie szczególnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, w tym, jak w sprawie, w formie aktu notarialnego, rozwiązanie tej umowy za zgodą obu stron wymaga zachowania formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia, natomiast takiej formy nie wymaga się tylko od odstąpienia od umowy albo jej wypowiedzenia; dokonanie tych dwóch czynności prawnych wymaga jedynie stwierdzenia pismem”.
Zgodnie z treścią art. 563 K.c. – w zgłoszeniu wady fizycznej nieruchomości sprzedającemu należy wykazać termin jej wykrycia zgodnie z treścią ww. artykułu.
Zgodnie z art. 563 § 1 K.c. – kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć.
Pozostaje więc zawiadomienie sprzedającego o wadzie nieruchomości i żądanie obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy.
Co do terenów zalewowych: Zgodnie z art. 88 l ust. 1 Prawa wodnego (P.w.) – na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią zabrania się wykonywania robót oraz czynności utrudniających ochronę przed powodzią lub zwiększających zagrożenie powodziowe, w tym budowy obiektów budowlanych oraz zmiany ukształtowania terenu. Wydanie decyzji zwalniającej od ww. zakazu na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią stanowi ex lege uprawnienie dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej i możliwe jest jedynie w przypadku, gdy planowane roboty i czynności nie utrudnią ochrony przed powodzią (art. 88 l ust. 2 P.w.).
Nie zauważyłam, aby zasięgnięto opinii państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej, o której mowa w art. 88 l ust. 3 P.w. Co do zasady, posiada on wiedzę specjalistyczną, niezbędną do poczynienia wszelkich ustaleń na okoliczność istnienia ryzyka powodziowego na terenie planowanej inwestycji. Nie ulega jednak wątpliwości, że organ może zmienić to stanowisko przy ponownym rozpoznaniu sprawy.
W toku postępowania można było podnosić możliwość zastosowania przy budowie planowanej inwestycji takich rozwiązań technicznych, które zapobiegną negatywnemu oddziaływaniu ewentualnej powodzi na inwestycję (w szczególności: odpowiednia wysokość budynku i włazu do zbiornika na nieczystości, brak podpiwniczenia budynku, nieprzepuszczalna warstwa na murach budynku, podniesienie progów wejściowych, nasyp wokół budynku).
Widziałabym również podstawy do zaskarżenia planu zagospodarowania przestrzennego. Tereny zalewowe muszą być na planie wyraźnie wyodrębnione, a tu, zdaje się, nie są.
Katarzyna kupiła działkę od znajomego po okazyjnej cenie, zachęcona informacją z planu miejscowego, że teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową. Gdy wystąpiła o pozwolenie na budowę domu, urząd zażądał opinii wodnej, bo teren leżał w strefie zagrożenia powodziowego. Ostatecznie nie uzyskała zgody na budowę. Sprzedawca twierdził, że o niczym nie wiedział, a Katarzyna została z działką, której nie mogła wykorzystać zgodnie z przeznaczeniem.
Marek odziedziczył działkę po rodzicach i szybko zdecydował się ją sprzedać. Nowy właściciel chciał postawić dom letniskowy, ale w trakcie procedury urzędnicy poinformowali go, że działka znajduje się na terenie zalewowym, a uzyskanie zgody na budowę będzie praktycznie niemożliwe. Nowy właściciel próbował żądać zwrotu części ceny, twierdząc, że nie był świadomy takich ograniczeń.
Anna, marząc o własnym domu na wsi, kupiła działkę opisaną w ogłoszeniu jako „idealna pod zabudowę jednorodzinną”. Po zakupie dowiedziała się, że chociaż plan miejscowy pozwala na zabudowę, to jednak teren jest zalewowy i wymaga specjalnych zgód wodno-prawnych. Niestety, odmówiono ich wydania, a Anna zaczęła zastanawiać się, czy może dochodzić odszkodowania od sprzedawcy lub gminy za wprowadzenie w błąd.
Brak możliwości budowy na działce położonej na terenie zalewowym to sytuacja wyjątkowo trudna dla właściciela, który często dowiaduje się o ograniczeniach dopiero na etapie starań o pozwolenie na budowę. Nawet jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę, przepisy prawa wodnego mogą skutecznie zablokować realizację inwestycji. W takich przypadkach podstawą do dochodzenia roszczeń może być rękojmia za wady fizyczne nieruchomości, jednak kluczowe znaczenie ma szybkie zgłoszenie wady sprzedającemu. Niestety, udowodnienie, że sprzedający wiedział o ograniczeniach, bywa trudne, a dochodzenie swoich praw w sądzie nie zawsze przynosi oczekiwany rezultat. To bolesna lekcja, jak ważne jest dokładne sprawdzenie nie tylko zapisów planu miejscowego, ale też ryzyk związanych z lokalizacją działki.
Jeśli masz wątpliwości co do swojej sytuacji prawnej albo potrzebujesz pomocy w sprawach związanych z zakupem nieruchomości, oferujemy profesjonalne porady prawne online. Szybko i wygodnie przeanalizujemy Twoje dokumenty, wskażemy możliwe rozwiązania i pomożemy w przygotowaniu pism czy odwołań. Skontaktuj się z nami, a otrzymasz rzetelną i jasną odpowiedź na swoje pytania, bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika