Brak możliwości budowy na terenie zalewowym

Kupiona działka na terenie zalewowym – najpierw ustal źródło zakazu

W tej sprawie punktem wyjścia jest ustalenie, dlaczego organ odmawia zabudowy: z powodu map powodziowych, planu miejscowego, warunków WZ, parametrów dojazdu czy braku wymaganego uzgodnienia. Dopiero wskazanie konkretnej podstawy pozwala ocenić roszczenia.

Jeżeli inwestor dopiero rozważa budowę domku i chce sprawdzić wymagania techniczne oraz wodne, powinien zacząć od poradnika domek letniskowy na terenie zagrożonym powodzią. Tutaj najważniejsze są skutki wadliwej informacji udzielonej przy sprzedaży.

Czy brak możliwości budowy jest wadą nieruchomości?

Tak, ale nie w każdym przypadku. Jeżeli działka została kupiona jako działka pod budowę domu, a po zakupie okazuje się, że ze względu na położenie na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią budowa nie jest możliwa albo jest realnie zablokowana decyzjami Wód Polskich, może to stanowić wadę w rozumieniu przepisów o rękojmi.

Wada może mieć różny charakter. Jeżeli działka nie ma właściwości potrzebnych do celu wynikającego z umowy, okoliczności lub przeznaczenia, mówimy przede wszystkim o wadzie fizycznej. Jeżeli natomiast ograniczenie korzystania z nieruchomości wynika z decyzji albo orzeczenia właściwego organu, w grę może wchodzić wada prawna. Ocena zależy od treści aktu notarialnego, dokumentów planistycznych, decyzji Wód Polskich, treści ogłoszenia oraz tego, jakie informacje przekazano kupującemu przed podpisaniem umowy.

Istotne jest to, że odpowiedzialność z rękojmi nie zawsze wymaga wykazania winy sprzedawcy. Kluczowe jest wykazanie samej wady oraz tego, że wada istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikała z przyczyny tkwiącej w działce w tej chwili. Jeżeli jednak w akcie notarialnym rękojmia została ograniczona lub wyłączona, trzeba sprawdzić, czy sprzedawca nie zataił wady podstępnie. Takie wyłączenie jest wtedy bezskuteczne.

Roszczenia wobec sprzedawcy działki

Kupujący może przede wszystkim złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, jeżeli wada jest istotna. Przy działce kupionej z zamiarem budowy domu brak możliwości realizacji domu jednorodzinnego może być wadą istotną, ale zwykle wymaga to mocnych dowodów: odmowy pozwolenia wodnoprawnego, odmowy uzgodnienia, odmowy pozwolenia na budowę, opinii projektanta albo rzeczoznawcy majątkowego.

Przy wadach nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy należy złożyć w terminach przewidzianych w art. 568 Kodeksu cywilnego, co w praktyce oznacza, że po stwierdzeniu wady nie należy zwlekać. Jeżeli kupującym jest konsument, przepisy chronią go przed zbyt wczesnym zakończeniem biegu terminu przedawnienia. Jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi.

Inaczej trzeba oceniać sprzedaż między przedsiębiorcami. W takim przypadku kupujący powinien zbadać rzecz w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju oraz niezwłocznie zawiadomić sprzedawcę o wadzie. Dawny miesięczny termin zawiadomienia, często spotykany w starszych opracowaniach, nie jest aktualną zasadą dla zwykłego kupującego działkę od osoby fizycznej.

Jeżeli kupujący poniósł dodatkowe koszty, na przykład koszty projektu, operatu wodnoprawnego, map, opinii albo postępowania administracyjnego, można rozważyć także roszczenia odszkodowawcze. Ich zasadność zależy jednak od podstawy prawnej, treści umowy, zachowania stron oraz możliwości wykazania szkody i związku przyczynowego.

Czy można żądać odszkodowania od gminy?

Roszczenia wobec gminy są możliwe głównie wtedy, gdy to uchwalenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowały, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone. Właściciel albo użytkownik wieczysty może wtedy żądać odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Trzeba jednak uważać: aktualne przepisy o planowaniu przestrzennym ograniczają odpowiedzialność planistyczną, jeżeli skutek nie wynika z samodzielnego ustalenia gminy w planie, ale z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych, z decyzji wydanych przez organy administracji lub Wody Polskie albo z zakazów i ograniczeń zabudowy wynikających z ustaw i aktów wydanych na ich podstawie. W sprawach terenów powodziowych ten wyjątek może mieć kluczowe znaczenie.

Jeżeli plan miejscowy od początku wskazywał działkę jako budowlaną, ale jednocześnie pominięto znane już ograniczenia powodziowe, można rozważyć zbadanie legalności planu lub podstaw odpowiedzialności za akt planistyczny. To jednak nie jest prosta droga do odszkodowania. Trzeba ustalić daty uchwalenia planu, daty map zagrożenia powodziowego, treść uzgodnień z Wodami Polskimi oraz to, czy właściciel ma interes prawny w kwestionowaniu konkretnych zapisów.

Co zrobić po odmowie lub negatywnym stanowisku organu?

Trzeba dokładnie przeczytać pouczenie, ustalić termin zaskarżenia i rozdzielić argumenty techniczne od prawnych. Przydatne mogą być mapa wysokościowa, opinia hydrologiczna, dokumenty planistyczne oraz dowody dotyczące sposobu poinformowania kupującego przed zawarciem umowy.

Zaskarżenie rozstrzygnięcia administracyjnego nie zastępuje dochodzenia roszczeń od sprzedawcy. Oba kierunki mogą być prowadzone równolegle, ale wymagają innych dowodów i innych żądań.

Jak przygotować sprawę o roszczenia?

Przed wysłaniem pozwu lub wezwania do zapłaty warto zebrać dokumenty i ustalić chronologię zdarzeń. Najważniejsze będą: akt notarialny, ogłoszenie sprzedaży, korespondencja ze sprzedawcą, wypis i wyrys z planu miejscowego, mapy zagrożenia powodziowego, decyzje Wód Polskich, odmowa pozwolenia na budowę, projekt budowlany, operat wodnoprawny oraz wycena rzeczoznawcy pokazująca wartość działki z możliwością zabudowy i bez niej.

Jeżeli celem jest obniżenie ceny, trzeba wykazać różnicę między wartością działki bez wady a wartością działki z ograniczeniami. Jeżeli celem jest odstąpienie od umowy, trzeba wykazać, że wada jest istotna i realnie pozbawia kupującego zasadniczego celu zakupu. Jeżeli celem jest odszkodowanie od gminy, trzeba wykazać, że spełnione są przesłanki z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie tylko to, że działka straciła na wartości.

FAQ

Podsumowanie

Brak możliwości budowy na działce położonej na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią nie zawsze oznacza, że ktoś musi zapłacić odszkodowanie. Najpierw trzeba ustalić, czy przeszkoda wynika z właściwości samej działki, decyzji Wód Polskich, zapisów planu miejscowego, zmiany planu czy informacji zatajonych przez sprzedawcę. Od tego zależy, czy właściwą drogą będą roszczenia z rękojmi, odszkodowanie na zasadach ogólnych, roszczenie planistyczne, odwołanie administracyjne albo skarga do sądu administracyjnego.

W praktyce najważniejsze jest szybkie zabezpieczenie dokumentów i terminów. Działka może być formalnie budowlana, ale bez zgody wodnoprawnej lub bez spełnienia warunków ochrony przed powodzią inwestycja może okazać się niemożliwa. Dlatego przed zakupem i po pierwszej odmowie warto sprawdzić nie tylko plan miejscowy, ale też mapy zagrożenia powodziowego, stanowisko Wód Polskich i treść aktu notarialnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
4. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
5. Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. 2002 nr 153 poz. 1270
6. Informacje PGW Wody Polskie o zwolnieniu od zakazów na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią - gov.pl

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.