Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brak możliwości budowy na terenie zalewowym

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-10-26 • Aktualizacja: 2021-07-05

Kupiłam działkę budowlaną od osoby fizycznej. Plan zagospodarowania przestrzennego określał działkę jako przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Złożyłam dokumenty do starostwa o pozwolenie na budowę, ale odesłano mnie do rejonowego zarządu gospodarki wodnej o zwolnienie z zakazu budowy, bo teren okazał się zalewowy. Zwolnienia nie uzyskałam, odwołałam się do Prezesa Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej, który niestety utrzymał decyzję RZGW w mocy. Moja działka stała się bezwartościowa. Kogo mogę pociągnąć do odpowiedzialności i pozwać o odszkodowanie? Dołączam kopię aktu notarialnego kupna działki i wypis z miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Brak możliwości budowy na terenie zalewowym

Brak możliwości budowy – wada fizyczna nieruchomości

Obawiam się, że będzie Pani trudno od kogokolwiek uzyskać odszkodowanie.

Plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę. Trudno uznać, że sprzedający wprowadził Panią w błąd, choć brak możliwości budowy można potraktować jako wadę fizyczną nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Zgodnie z art. 560 § 1 K.c. – jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie.

Tak stwierdził m.in. Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w postanowieniu z dnia 5 września 2008 r. (sygn. I CSK 95/2008): „W wypadku zawarcia w formie szczególnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, w tym, jak w sprawie, w formie aktu notarialnego, rozwiązanie tej umowy za zgodą obu stron wymaga zachowania formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia, natomiast takiej formy nie wymaga się tylko od odstąpienia od umowy albo jej wypowiedzenia; dokonanie tych dwóch czynności prawnych wymaga jedynie stwierdzenia pismem”.

Zgodnie z treścią art. 563 K.c. – w zgłoszeniu wady fizycznej nieruchomości sprzedającemu należy wykazać termin jej wykrycia zgodnie z treścią ww. artykułu.

Utrata prawa do rękojmi

Zgodnie z art. 563 § 1 K.c. – kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć.

Pozostaje więc zawiadomienie sprzedającego o wadzie nieruchomości i żądanie obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy.

Co do terenów zalewowych: Zgodnie z art. 88 l ust. 1 Prawa wodnego (P.w.) – na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią zabrania się wykonywania robót oraz czynności utrudniających ochronę przed powodzią lub zwiększających zagrożenie powodziowe, w tym budowy obiektów budowlanych oraz zmiany ukształtowania terenu. Wydanie decyzji zwalniającej od ww. zakazu na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią stanowi ex lege uprawnienie dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej i możliwe jest jedynie w przypadku, gdy planowane roboty i czynności nie utrudnią ochrony przed powodzią (art. 88 l ust. 2 P.w.).

Odwołanie od decyzji o braku możliwości budowy

Nie zauważyłam, aby zasięgnięto opinii państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej, o której mowa w art. 88 l ust. 3 P.w. Co do zasady, posiada on wiedzę specjalistyczną, niezbędną do poczynienia wszelkich ustaleń na okoliczność istnienia ryzyka powodziowego na terenie planowanej inwestycji. Nie ulega jednak wątpliwości, że organ może zmienić to stanowisko przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

W toku postępowania można było podnosić możliwość zastosowania przy budowie planowanej inwestycji takich rozwiązań technicznych, które zapobiegną negatywnemu oddziaływaniu ewentualnej powodzi na inwestycję (w szczególności: odpowiednia wysokość budynku i włazu do zbiornika na nieczystości, brak podpiwniczenia budynku, nieprzepuszczalna warstwa na murach budynku, podniesienie progów wejściowych, nasyp wokół budynku).

Widziałabym również podstawy do zaskarżenia planu zagospodarowania przestrzennego. Tereny zalewowe muszą być na planie wyraźnie wyodrębnione, a tu, zdaje się, nie są.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »