Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Domy połączone ścianami a przeciekanie wody opadowej

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-02-23

Budynek mój i sąsiada łączą ściany, moja szczytowa, sąsiada boczna. Mój budynek jest wyższy od budynku sąsiada, w związku z tym dach budynku sąsiada przylega do mojej ściany szczytowej. Woda spływająca po dachu budynku sąsiada spływa jednocześnie po mojej ścianie szczytowej. Niestety rynny sąsiada są nieszczelne, a także brak jest jakiegokolwiek zabezpieczenia mojej ściany szczytowej opierzeniem, które wstrzymywałoby wodę spływającą z dachu sąsiada na moją ścianę szczytową. Ostatnio sąsiad rozpoczął prace dekarskie na swoim dachu i ingeruje w mój budynek przy remoncie swojego dachu, o niczym mnie nie informując. Co mam zrobić, jak wyegzekwować swoje prawa właścicielskie?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Chodzi o zagadnienie z zakresu „prawa sąsiedzkiego” – art. 144 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Ściany budynków są rodzajem murów, więc może wchodzić w grę porozumienie w zakresie wspólnej odpowiedniej dbałości o ten „rejon” związany z granicami nieruchomości (art. 154 K.c. w związku z art. 46 K.c.). Najprościej byłoby zalecić wytoczenie powództwa z zakresu (szczególnie charakterystycznego dla „prawa sąsiedzkiego”) artykułu 144 K.c., który stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Dość często w sporach prawnych z zakresu „prawa sąsiedzkiego” wskazuje się także art. 222 K.c., w którym ustawodawca przewidział podstawowe roszczenia z zakresu ochrony własności; za powołaniem się na art. 222 K.c. przemawia ingerencja w Pański budynek.

Oczywiście, spowodowanie szkód może uzasadniać występowanie z roszczeniami odszkodowawczymi (art. 415 i następne K.c.). Jednak proszę się liczyć z próbami „przerzucania się odpowiedzialnością” – zwłaszcza w przypadku zlecania prac (np. dekarskich lub murarskich) podmiotom profesjonalnym (np. artykuły: od 427 do 430 K.c.). Na ogół lepiej jest zapobiegać niż reagować na skutki (np. szkody lub realne zagrożenia).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Relacje sąsiedzkie przemawiają za podejmowaniem prób osiągnięcia porozumienia – ugody (art. 917, art. 918 K.c.). Jeżeli bezskuteczne okazują się rozmowy lub (ewentualne) wezwania korespondencyjne (szczególnie wysyłane listami poleconymi, „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”), to – poza wcześniej wspomnianą sporną wersją postępowania sądowego – w grę może wchodzić zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym). Jedną z jego zalet jest niska opłata sądowa, a ponadto do ugody może przyczynić się kierujący posiedzeniem pojednawczym sędzia – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Poza tym ugodowe załatwienie sprawy może ułatwić w przyszłości uzyskanie zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej w związku z możliwymi (a nawet prawdopodobnymi, zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasowej) pracami przy Pańskim budynku od strony nieruchomości sąsiedniej; proszę zwrócić uwagę np. na art. 143 K.c. („W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.”).

Niestety, część ludzi preferuje „metodę faktów dokonanych”. Dlatego proponuję zwrócić uwagę nie tylko na potencjalne środki zabezpieczające, ale także na możliwość zwrócenia się o pomoc do organów administracji publicznej – „nadzoru budowlanego” (zaczynając od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego). Warto pamiętać także o dowodach; nie tylko w sprawach cywilnych, w których często duże znaczenie ma – poza odpowiednią aktywnością (art. 230 K.p.c.) – wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). W różnych postępowaniach – np. w postępowaniu cywilnym (według K.p.c.) lub prowadzonych w oparciu o Kodeks postępowania administracyjnego (K.p.a.) – przewidziano różne środki dowodowe oraz przepisy z zakresu zabezpieczenia (w tym zabezpieczenia dowodów).

Budownictwo jest dziedziną „na styku” prawa cywilnego oraz prawa publicznego (dokładniej: prawa administracyjnego). Dlatego proponuję rozważyć wnioskowanie nie tylko o zabezpieczenie Pańskich roszczeń (art. 730 i następne K.c.), ale także o zabezpieczenie dowodu (art. 209 i następne K.c.) – np. przed doprowadzenie do dokonania przez sędziego oględzin miejsca (art. 292 i następne K.p.c.); o zabezpieczenie roszczenia (np. przez oficjalne zakazanie określonych prac) oraz o zabezpieczenie dowodu wolno wnioskować nawet przed wytoczeniem powództwa (np. z zakresu „prawa sąsiedzkiego”). Dokonanie oględzin (np. na Pański wniosek) powinno być możliwe także przez urzędnika „nadzoru budowlanego” (w Prawie budowlanym zakazuje się prowadzenia prac zagrażających budowlom).

Sytuacja z całą pewnością nie jest łatwa. Na ile ów sąsiad poczuje powagę sytuacji, może zależeć w dużym stopniu od Pana – w tym od sprawności Pańskich działań. Chodzi nie tylko o składanie (w miarę możliwości) pism (za pokwitowaniem przyjęcia) w biurze podawczym lub sekretariacie w odpowiedniej liczbie egzemplarzy (co jest szczególnie ważne w postępowaniach sądowych). Ważne (szczególnie w sprawach cywilnych) jest szybkie uiszczanie opłat sądowych. Względy organizacyjne – jeżeli będzie Panu zależało na sprawnym załatwianiu spraw – przemawiają za tym, by w sekretariacie właściwego wydziału sądu pytać o zagadnienia organizacyjne; szczególnie o: liczbę egzemplarzy pism do złożenia oraz o wysokość opłaty sądowej (numery rachunków bankowych sądów powinny być dostępne na stronach internetowych poszczególnych sądów). Różnie bywa z mapami (w tym oficjalnymi), więc wskazywanie właściwego adresu (wraz ze sposobem dotarcia na miejsce) może ułatwić dotarcie na miejsce dokonywania oględzin – wspominam o tym, bo niekiedy okazuje się, że urzędnicy korzystają z systemów geodezyjnych (w tym mapowych), z nazwami miejscowymi (zwłaszcza z nazwami ulic) odmiennymi od powszechnie używanych.

Wyniki ewentualnych oględzin (w tym dokonanych przez „nadzór budowlany”) mogłyby mieć spore znaczenie dowodowe w ewentualnym spornym postępowaniu cywilnym – zwłaszcza: art. 244 i następne K.p.c.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Remont lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej

Jestem właścicielem lokalu niemieszkalnego (użytkowego) we wspólnocie mieszkaniowej. Lokal posiada dwa pomieszczenia rozdzielone ścianką działową...

Dobudowanie kolejnego segmentu w zabudowie szeregowej

Kilka lat temu kupiłam segment narożny na skraju działki należącej do dewelopera. Oznacza to, że ściana mojego segmentu jest jednocześnie granicą mojej...

Wymiana balustrady w domu wielolokalowym

Mieszkamy w domu wielolokalowym stanowiącym współwłasność. Do naszego lokalu przynależy balkon, który ma metalowe barierki z szerokimi...

Czy mogę zmusić sąsiadów do zamurowania okien?

Sąsiedzi mają wybudowany ok. 20 lat temu dom w odległości mniejszej niż 4 m od granicy z naszą działką. W ścianie są okna. Czy jak...

Przebudowa domu bliźniaka

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje jako podstawowe przeznaczenie budownictwo jednorodzinne. Mamy dom bliźniak i chcieliśmy...

Podział działki z rozpoczętą budową

Mam pytanie w sprawie podziału działki z rozpoczętą budową dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej. Jest dwóch współwłaścicieli. Art. 95...

Zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego

Planuję zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego, co do którego mam pewne wątpliwości. Parter budynku wzniesiony w latach 60. Piętro dobudowane...

Duże koszty przyłączenia wody i kanalizacji do działki budowlanej

Kupiłam działkę budowlaną od gminy. Warunki przyłączenia wody i kanalizacji istnieją, to znaczy – mam 80 metrów od głównego zaworu wody...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »