Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Domy połączone ścianami a przeciekanie wody opadowej

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-02-23

Budynek mój i sąsiada łączą ściany, moja szczytowa, sąsiada boczna. Mój budynek jest wyższy od budynku sąsiada, w związku z tym dach budynku sąsiada przylega do mojej ściany szczytowej. Woda spływająca po dachu budynku sąsiada spływa jednocześnie po mojej ścianie szczytowej. Niestety rynny sąsiada są nieszczelne, a także brak jest jakiegokolwiek zabezpieczenia mojej ściany szczytowej opierzeniem, które wstrzymywałoby wodę spływającą z dachu sąsiada na moją ścianę szczytową. Ostatnio sąsiad rozpoczął prace dekarskie na swoim dachu i ingeruje w mój budynek przy remoncie swojego dachu, o niczym mnie nie informując. Co mam zrobić, jak wyegzekwować swoje prawa właścicielskie?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa
Moim zdaniem, po ustawie z 2013r. każdy ruch na rynku nieruchomości wymaga opieki prawno-podatkowej, a co najmniej konsultacji. Szukałem tej pomocy długo i z różnym skutkiem, Znalazłem ją w eporady24. Bardzo się cieszę.
Sławomir, 59 lat
Jestem zadowolony z porady.
Zbigniew
Polecam wszystkim co potrzebują szybkiej i profesjonalnej Pomocy Prawniczej. 
Edyta
Porada udzielona szybko oraz w bardzo przystępny sposób.
Agnieszka
Bardzo obszerna i wyczerpująca odpowiedz ale czekałem na nią dłużej niż 24 godziny.
Mirosław, 50 lat
Jestem bardzo zadowolona z usługi. Po raz kolejny korzystam z Państwa porad i zawsze, tak jak tym razem, są profesjonalne rzeczowe i zrozumiałe. Nigdzie nie otrzymałam tak wyczerpujących informacji, które wyjaśniły moje wątpliwości. Jeśli będzie taka potrzeba, z pewnością poproszę Państwa o pomoc i będę polecać Państwa usługi moim znajomym! 
Zofia
Bardzo dziękuję za całą pomoc! 
Anna
Ważny element jest taki,że można zadawać wiele pytań w trakcie sprawy,za które nie trzeba dopłacać,wszystko jest w cenie. Kompetentni prawnicy,służący pomocą swoją wiedzą i doświadczeniem.
Marcin
Wszystko jest OK
Wojciech, 31 lat, Kierownik
Już korzystałem wcześniej i belek zadowolony.
Adam, 73 lata, Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Szybko udzielona odpowiedź, rzeczowo i zrozumiałe. Przystępna cena. Zdecydowanie polecam.
Monika, ekonomista, 44 lata
Opinia prawna była bardzo pomocna i szczegółowa.
Andrzej
Bardzo kompleksowa porada. Prawnik wykazał się wiedzą i cierpliwością odpowiadając na liczne pytania dodatkowe. 
Adam
zacytowane przepisy i bardzo klarowne wyjaśnienie
Zbigniew, 55 lat
Odpowiedź wyczerpująca, dziękuję
Kamila, 46 lat
Bardzo szybka i profesjonalna pomoc.
Piotr
Dziękuję za tak rzetelną i wyczerpującą odpowiedź na moje zapytanie. Jestem bardzo zadowolona z szybkiej odpowiedzi. Wystawiam najwyższą ocenę.
Elżbieta, emeryt, 62 lata
Bardzo wyczerpująca odpowiedź. Prawnik u którego byłam wcześniej, tak mi nie pomógł. Polecam i dziękuję.
Dominika
Jestem zadowolona z porady z szybkości odpowiedzi na pytanie.
Wioletta, bibliotekarka i rolnik, 55 lat
Dziękuję za poradę. Prawnik odpowiedział na wszystkie moje wątpliwości. Usługi tego serwisu są pomocne.
Anna, 42
Dziękuję, jestem zadowolony z usługi.
Mariusz
Dziękuję za poradę. 
Joanna
Bardzo szybka rzetelna odpowiedz podparta teoria. Polecam serwis z czystym sercem.
Jakub, inżynier, 33 lata
profesjonalne i szybkie udzielanie porad .Polecam wszystkim.
Anna
Porada wyczerpała moje wątpliwości -  dziękuję.
Mariola
Bardzo dziękuję zespołowi ePorady24 za szybka i fachowa poradę w mojej sprawie.
Agata
Dziękuję bardzo za udzielenie rzetelnej i profesjonalnej porady prawnej. Przede wszystkim zrozumiałej dla mnie. Do tej pory żaden urzędnik, adwokat, sędzia tego nie zrobił. Wystawiam najwyższą opinię i polecam każdemu kto będzie miał problem prawny.
Elżbieta, księgowa, 52 lata

Chodzi o zagadnienie z zakresu „prawa sąsiedzkiego” – art. 144 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Ściany budynków są rodzajem murów, więc może wchodzić w grę porozumienie w zakresie wspólnej odpowiedniej dbałości o ten „rejon” związany z granicami nieruchomości (art. 154 K.c. w związku z art. 46 K.c.). Najprościej byłoby zalecić wytoczenie powództwa z zakresu (szczególnie charakterystycznego dla „prawa sąsiedzkiego”) artykułu 144 K.c., który stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Dość często w sporach prawnych z zakresu „prawa sąsiedzkiego” wskazuje się także art. 222 K.c., w którym ustawodawca przewidział podstawowe roszczenia z zakresu ochrony własności; za powołaniem się na art. 222 K.c. przemawia ingerencja w Pański budynek.

Oczywiście, spowodowanie szkód może uzasadniać występowanie z roszczeniami odszkodowawczymi (art. 415 i następne K.c.). Jednak proszę się liczyć z próbami „przerzucania się odpowiedzialnością” – zwłaszcza w przypadku zlecania prac (np. dekarskich lub murarskich) podmiotom profesjonalnym (np. artykuły: od 427 do 430 K.c.). Na ogół lepiej jest zapobiegać niż reagować na skutki (np. szkody lub realne zagrożenia).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Relacje sąsiedzkie przemawiają za podejmowaniem prób osiągnięcia porozumienia – ugody (art. 917, art. 918 K.c.). Jeżeli bezskuteczne okazują się rozmowy lub (ewentualne) wezwania korespondencyjne (szczególnie wysyłane listami poleconymi, „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”), to – poza wcześniej wspomnianą sporną wersją postępowania sądowego – w grę może wchodzić zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym). Jedną z jego zalet jest niska opłata sądowa, a ponadto do ugody może przyczynić się kierujący posiedzeniem pojednawczym sędzia – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Poza tym ugodowe załatwienie sprawy może ułatwić w przyszłości uzyskanie zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej w związku z możliwymi (a nawet prawdopodobnymi, zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasowej) pracami przy Pańskim budynku od strony nieruchomości sąsiedniej; proszę zwrócić uwagę np. na art. 143 K.c. („W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.”).

Niestety, część ludzi preferuje „metodę faktów dokonanych”. Dlatego proponuję zwrócić uwagę nie tylko na potencjalne środki zabezpieczające, ale także na możliwość zwrócenia się o pomoc do organów administracji publicznej – „nadzoru budowlanego” (zaczynając od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego). Warto pamiętać także o dowodach; nie tylko w sprawach cywilnych, w których często duże znaczenie ma – poza odpowiednią aktywnością (art. 230 K.p.c.) – wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). W różnych postępowaniach – np. w postępowaniu cywilnym (według K.p.c.) lub prowadzonych w oparciu o Kodeks postępowania administracyjnego (K.p.a.) – przewidziano różne środki dowodowe oraz przepisy z zakresu zabezpieczenia (w tym zabezpieczenia dowodów).

Budownictwo jest dziedziną „na styku” prawa cywilnego oraz prawa publicznego (dokładniej: prawa administracyjnego). Dlatego proponuję rozważyć wnioskowanie nie tylko o zabezpieczenie Pańskich roszczeń (art. 730 i następne K.c.), ale także o zabezpieczenie dowodu (art. 209 i następne K.c.) – np. przed doprowadzenie do dokonania przez sędziego oględzin miejsca (art. 292 i następne K.p.c.); o zabezpieczenie roszczenia (np. przez oficjalne zakazanie określonych prac) oraz o zabezpieczenie dowodu wolno wnioskować nawet przed wytoczeniem powództwa (np. z zakresu „prawa sąsiedzkiego”). Dokonanie oględzin (np. na Pański wniosek) powinno być możliwe także przez urzędnika „nadzoru budowlanego” (w Prawie budowlanym zakazuje się prowadzenia prac zagrażających budowlom).

Sytuacja z całą pewnością nie jest łatwa. Na ile ów sąsiad poczuje powagę sytuacji, może zależeć w dużym stopniu od Pana – w tym od sprawności Pańskich działań. Chodzi nie tylko o składanie (w miarę możliwości) pism (za pokwitowaniem przyjęcia) w biurze podawczym lub sekretariacie w odpowiedniej liczbie egzemplarzy (co jest szczególnie ważne w postępowaniach sądowych). Ważne (szczególnie w sprawach cywilnych) jest szybkie uiszczanie opłat sądowych. Względy organizacyjne – jeżeli będzie Panu zależało na sprawnym załatwianiu spraw – przemawiają za tym, by w sekretariacie właściwego wydziału sądu pytać o zagadnienia organizacyjne; szczególnie o: liczbę egzemplarzy pism do złożenia oraz o wysokość opłaty sądowej (numery rachunków bankowych sądów powinny być dostępne na stronach internetowych poszczególnych sądów). Różnie bywa z mapami (w tym oficjalnymi), więc wskazywanie właściwego adresu (wraz ze sposobem dotarcia na miejsce) może ułatwić dotarcie na miejsce dokonywania oględzin – wspominam o tym, bo niekiedy okazuje się, że urzędnicy korzystają z systemów geodezyjnych (w tym mapowych), z nazwami miejscowymi (zwłaszcza z nazwami ulic) odmiennymi od powszechnie używanych.

Wyniki ewentualnych oględzin (w tym dokonanych przez „nadzór budowlany”) mogłyby mieć spore znaczenie dowodowe w ewentualnym spornym postępowaniu cywilnym – zwłaszcza: art. 244 i następne K.p.c.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Remont lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej

Jestem właścicielem lokalu niemieszkalnego (użytkowego) we wspólnocie mieszkaniowej. Lokal posiada dwa pomieszczenia rozdzielone ścianką działową z drzwiami. Jedno z pomieszczeń było łazienką. Wymieniłem wewnątrz drzwi na węższe o 10 cm i rozpocząłem zbijanie płytek i terakoty w łazience, kiedy sąsiad zawiadomił inspektorat nadzoru budowlanego o moich pracach. Po wizycie inspektor poinformował mnie, że dostanę decyzję o wstrzymaniu „remontu” i że powinienem zgłosić te prace do starostwa. Oczywiście zaraz to zrobiłem, ale czy inspektor miał prawo wstrzymać prace oraz jak teraz te formalności będę wyglądać: z jednej strony moje zgłoszenie, z drugiej – nakaz wstrzymania prac?

Dobudowanie kolejnego segmentu w zabudowie szeregowej

Kilka lat temu kupiłam segment narożny na skraju działki należącej do dewelopera. Oznacza to, że ściana mojego segmentu jest jednocześnie granicą mojej działki. Jest to segment narożny, więc wykończenie dachu jest około pól metra nad działką sąsiada. W chwili obecnej sąsiad – nowy właściciel działki przylegającej do mojego segmentu – chce wybudować nowe segmenty, twierdzi, że może dostawić się do mojej ściany i ewentualnie może też przerobić mój dach. Czy takie działanie jest zgodne z prawem? Czy w tym przypadku nie obowiązuje konieczność zachowania odległości od mojego segmentu? Dodam, że plan zagospodarowania mówi o zabudowie szeregowej na działce przylegającej.

Wymiana balustrady w domu wielolokalowym

Mieszkamy w domu wielolokalowym stanowiącym współwłasność. Do naszego lokalu przynależy balkon, który ma metalowe barierki z szerokimi przęsłami. Ze względu na bezpieczeństwo planujemy zdemontować barierki metalowe i zabudować balkon barierkami drewnianymi. Czy na wymianę balustrady musimy mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku? Czy będzie potrzebne pozwolenie na budowę?

Czy mogę zmusić sąsiadów do zamurowania okien?

Sąsiedzi mają wybudowany ok. 20 lat temu dom w odległości mniejszej niż 4 m od granicy z naszą działką. W ścianie są okna. Czy jak zgłoszę to to PINB, to mogę zmusić sąsiadów do zamurowania okien? Dodam, że nasz dom jest nowy.

Przebudowa domu bliźniaka

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje jako podstawowe przeznaczenie budownictwo jednorodzinne. Mamy dom bliźniak i chcieliśmy przebudować go tak, aby usunąć schody i wewnętrzną klatkę schodową i zrobić ją na zewnątrz budynku. Czyli z tej nowej klatki schodowej byłoby wejście na 4 kondygnacje. Klatka miałaby być konstrukcją z metalu. Czy takie podejście architektoniczne do metamorfozy domu może być powodem odmowy wydania pozwolenia na budowę?

Podział działki z rozpoczętą budową

Mam pytanie w sprawie podziału działki z rozpoczętą budową dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej. Jest dwóch współwłaścicieli. Art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział może nastąpić. Czy urząd geodezji i kartografii może odmówić mi wydania decyzji podziałowej, jeżeli nie mam dokumentu odbioru budynku? Jakie dokumenty powinnam dostarczyć?

Zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego

Planuję zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego, co do którego mam pewne wątpliwości. Parter budynku wzniesiony w latach 60. Piętro dobudowane po roku 2000. Mam wątpliwość co do ściany południowej, w której są otwory okienne zarówno na parterze, jak i na piętrze. Ściana ta jest w odległości około 3,7 m od granicy działki sąsiada. Budynek sąsiada został wzniesiony w odległości około 14 m od budynku, którego kupnem jestem zainteresowany. Czy budynek, który chcę zakupić, mógł być wzniesiony legalnie i czy istniały lub istnieją przepisy, które zezwalają na taką zabudowę? Czy istnieje ryzyko, że trzeba będzie kiedyś te okna zamurować lub wstawić luksfery? W załączniku przesyłam mapkę poglądową.

Zapytaj prawnika



Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »