Podział działki z rozpoczętą budową

Podział nieruchomości po rozpoczęciu budowy – co jest przedmiotem oceny?

Przy rozpoczętej budowie organ podziałowy bada, czy projektowane granice nie uniemożliwią prawidłowego korzystania z budynku i nie stworzą działek sprzecznych z przepisami. Znaczenie mają położenie obiektu, dostęp do drogi, urządzenia towarzyszące oraz zgodność z planem miejscowym.

Podział nie przenosi automatycznie praw i obowiązków inwestora na nabywcę nowej działki. Jeżeli nieruchomość wraz z rozpoczętą zabudową ma zostać sprzedana, trzeba osobno zaplanować transakcję i przeniesienie decyzji; szerzej opisuje to artykuł przeniesienie działki zagrodowej z rozpoczętą budową.

Wniosek powinien jasno wskazywać, jaki cel ma podział i w jaki sposób każda nowa działka będzie mogła być zagospodarowana po zakończeniu inwestycji.

Czy urząd może żądać odbioru budynku?

Przepisy o podziale nieruchomości nie wymagają wprost, aby przy podziale z art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami inwestor przedstawił decyzję o pozwoleniu na użytkowanie albo dokument potocznie nazywany odbiorem budynku. Przepis mówi o budynkach wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę, a nie o budynkach oddanych do użytkowania.

Nie oznacza to jednak, że każdy etap budowy wystarczy. Organ może badać, czy na gruncie rzeczywiście istnieją budynki, które można przypisać poszczególnym współwłaścicielom. Jeżeli wykonano jedynie fundamenty, wykopy albo bardzo wczesny etap robót, urząd może uznać, że nie doszło jeszcze do wzniesienia budynków w rozumieniu art. 95 pkt 1. W takiej sytuacji odmowa może być uzasadniana brakiem spełnienia ustawowych przesłanek, a nie samym brakiem pozwolenia na użytkowanie.

W sprawach granicznych pomocne są dokumenty budowlane i geodezyjne: decyzja o pozwoleniu na budowę, zatwierdzony projekt, dziennik budowy, dokumentacja fotograficzna, ewentualna inwentaryzacja geodezyjna wykonanych elementów oraz stanowisko geodety przygotowującego projekt podziału. Jeżeli budowa jest znacznie zaawansowana, budynki są wyodrębnione konstrukcyjnie i można ustalić działki niezbędne do prawidłowego korzystania z każdego z nich, brak formalnego zakończenia budowy nie powinien sam w sobie przesądzać o odmowie.

Kto wydaje decyzję podziałową?

Decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości. W praktyce sprawę może obsługiwać wydział geodezji, gospodarki nieruchomościami albo inna komórka urzędu, ale decyzja jest decyzją organu gminy.

Geodeta uprawniony przygotowuje dokumentację geodezyjną, a operat podziałowy podlega przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Sam fakt, że dokumentacja trafia do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, nie oznacza, że to ten ośrodek rozstrzyga o dopuszczalności podziału.

Jakie dokumenty przygotować do podziału?

Podział nieruchomości następuje na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Przy współwłasności w praktyce wniosek powinni podpisać wszyscy współwłaściciele, chyba że podział następuje w innym trybie, np. na podstawie orzeczenia sądu. W przypadku art. 95 pkt 1 we wniosku należy wyraźnie wskazać cel podziału: zniesienie współwłasności przez wydzielenie poszczególnym współwłaścicielom budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Do wniosku zwykle przygotowuje się w szczególności:

• dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, np. odpis księgi wieczystej albo inny dokument wykazujący prawo własności,
• wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz kopię mapy ewidencyjnej obejmującej nieruchomość,
• ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę dotyczącą budynków, które mają być wydzielone,
• dokumentację projektową lub inne materiały pozwalające wykazać, że chodzi o co najmniej dwa budynki, a nie tylko jeden budynek podzielony funkcjonalnie,
• protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
• wykaz zmian gruntowych,
• wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek w ewidencji różni się od oznaczenia w księdze wieczystej,
• mapę z projektem podziału sporządzoną przez geodetę uprawnionego.

Przy podziałach dokonywanych w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ocenia się zgodności podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w takim zakresie jak przy zwykłym podziale. Nie zwalnia to jednak z obowiązku przygotowania poprawnej dokumentacji i zaprojektowania działek tak, aby każda miała realny dostęp do drogi publicznej oraz powierzchnię i kształt pozwalające na prawidłowe korzystanie z budynku.

Co może być podstawą odmowy?

Urząd nie powinien odmawiać zatwierdzenia podziału wyłącznie dlatego, że budynki nie zostały jeszcze formalnie oddane do użytkowania. Podstawą odmowy mogą być natomiast inne braki, np. brak wspólnego wniosku współwłaścicieli, brak pozwolenia na budowę, niewykazanie istnienia co najmniej dwóch budynków, zaprojektowanie działek w sposób uniemożliwiający prawidłowe korzystanie z budynków albo brak dostępu do drogi publicznej.

Wątpliwości pojawiają się zwłaszcza przy zabudowie bliźniaczej. Jeżeli projekt i pozwolenie obejmują dwa budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, argument za zastosowaniem art. 95 pkt 1 jest silniejszy. Jeżeli natomiast dokumenty mówią o jednym budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym, sam zamiar przyszłego korzystania z dwóch części budynku może nie wystarczyć.

Jeżeli organ wyda decyzję odmowną, stronie przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, co do zasady w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. W odwołaniu warto odnieść się nie tylko do braku wymogu odbioru budynku, lecz także do konkretnych przesłanek art. 95 pkt 1 oraz do dokumentów potwierdzających zaawansowanie budowy i odrębność budynków.

Czy brak zakończenia budowy blokuje podział?

Brak pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienia o zakończeniu budowy nie musi sam w sobie uniemożliwiać podziału. Organ powinien jednak ustalić stan zaawansowania robót i sprawdzić, czy projektowana granica nie będzie przebiegała przez budynek lub jego niezbędne urządzenia.

Jeżeli podział ma służyć wydzieleniu części z budynkiem, warto przedstawić aktualną inwentaryzację geodezyjną i dokumentację budowy. Ułatwi to ocenę, czy po podziale możliwe będzie legalne dokończenie obiektu i jego późniejsze użytkowanie.

Odbiór budynku jest odrębnym postępowaniem. Nie powinien być żądany wyłącznie „na wszelki wypadek”, bez wskazania, dlaczego jest konieczny do rozpoznania wniosku podziałowego.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same przepisy mogą działać w różnych stanach faktycznych. O wyniku sprawy decyduje przede wszystkim dokumentacja budowlana i geodezyjna oraz rzeczywisty etap robót.