Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Antresola wybudowana bez pozwoleń

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-03-24

Jakie sankcje grożą prezesowi spółki z o.o., który bez zgłaszania tego faktu do odpowiednich urzędów zatrudni firmę, a ta zbuduje antresolę w wynajmowanym lokalu użytkowym? Czyli odbędzie się to bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę, a lokal ten nie ma odpowiedniej wysokości wymaganej dla antresoli.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

Sprawę należy rozpatrzyć w perspektywie kilku opcji odpowiedzialności.

Po pierwsze, właściciel lokalu powinien wyrazić zgodę na takie zmiany, chyba że z umowy wynika coś innego – jest pozwolenie na adaptację, zmiany w lokalu.

Po drugie, jest kwestia podjęcia decyzji, czyli reprezentowania spółki, i sprawdzenia, czy prezes miał prawo do takiego posunięcia.

Po trzecie, pozostaje kwestia Prawa budowlanego. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury – antresola to „górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona” i stanowi ona „powierzchnię wewnętrzną budynku”.

Antresola powinna odpowiadać przepisom w kwestii wysokości pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, czyli powinna mieć wysokość 2,2 m, przy stropach pochyłych nie mniejszą niż 1,9 m.

Zgodnie z Prawem budowlanym budowa antresoli nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Z kolei roboty związane z przebudową ścianek działowych mogą być objęte koniecznością zgłoszenia, albowiem antresola może powodować obciążenie konstrukcji nośnej budynku w zależności od wielkości i użytych materiałów.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Pozostanie wówczas odpowiedzialność za samowolę budowlaną. Jeśli antresola nie spełnia norm, konieczne będzie przywrócenie stanu poprzedniego – rozebranie jej.

„Art. 48. 1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

b) ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

– właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.

5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.”

„Art. 51. 1. Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, właściwy organ w drodze decyzji:

1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo

2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo

3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

2. W przypadku wydania nakazu, o którym mowa w art. 50a pkt 2, decyzje, o których mowa w ust. 1 pkt 2 lub 3, wydaje się po wykonaniu obowiązku określonego w tym nakazie.

3. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i wydaje decyzję:

1) o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo

2) w przypadku niewykonania obowiązku – nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

4. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

5. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

6. Przepisów ust. 4 i 5 dotyczących pozwolenia na użytkowanie nie stosuje się do robót budowlanych innych niż budowa bądź przebudowa obiektu budowlanego lub jego części.

7. Przepisy ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo w art. 49b, zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1.”

W świetle art. 48 oraz art. 49b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118), właściwy organ (organ nadzoru budowlanego) nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie, albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Pojęcie budowy użyte w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego należy rozumieć zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, tzn. jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę oraz przebudowę istniejącego obiektu budowlanego.

Przepis art. 50 Prawa budowlanego stosuje się natomiast w przypadkach innych niż określone w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego i ma na względzie roboty budowlane, wykonywane:

„1) bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska lub

3) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu bądź w przepisach (zobacz tutaj wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z dnia 9 października 2001 r. (II SA/Po 1341/2000), wedle którego zaliczyć do takiej sytuacji można odmienne od określonego w dokumentacji projektowej usytuowania obiektu),

4) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego.”

Istotne jest, że o ile w punkcie pierwszym, trzecim czy czwartym mamy do czynienia z działaniem wbrew prawu lub pozwoleniu na budowę, to jeżeli chodzi o punkt drugi, czyli sytuację zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, nieistotne jest to, że roboty budowlane są prowadzone zgodnie z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę i w sposób nieodbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach.

Granice zastosowania przepisów art. 48 oraz art. 49b oraz art. 50 Prawa budowlanego oraz znaczenie pojęcia innych przypadków wyznacza orzecznictwo:

  • W wyroku z dnia 12 kwietnia 2002 r. (SA/Rz 1953/2000) Naczelny Sąd Administracyjny – Ośrodek Zamiejscowy w Rzeszowie stwierdził, że remont obiektu budowlanego, polegający na wymianie elementów konstrukcyjnych, bez pozwolenia na budowę, nie pociąga za sobą sankcji z art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego, bowiem remont obiektu budowlanego nie jest budową, a tylko do budowy obiektu budowlanego stosuje się ten przepis. W związku z tym w takim przypadku stosuje się przepisy art. 50-51 Prawa budowlanego.
  • W wyroku z dnia 28 maja 2001 r. (OSA 2/2001; ONSA 2001/4 poz. 143) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że do innych przypadków z art. 50 Prawa budowlanego można zaliczyć także przypadek, gdy w stosunku do ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, na podstawie której rozpoczęto budowę obiektu, wstrzymano jej wykonanie i następnie stwierdzono jej nieważność, a budowa jest mimo to kontynuowana. Wówczas także konsekwencją będzie wstrzymanie przez właściwy organ prowadzenia robót.
  • W wyroku z dnia 16 lutego 2000 r. (II SA/Gd 957/97; ONSA 2001/2 poz. 79) Naczelny Sąd Administracyjny – Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku stwierdził, że roboty budowlane polegające na położeniu nowego tynku oraz pomalowaniu i poprawieniu niektórych zewnętrznych elementów budynku nie podlegają przepisowi art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego – tym samym znajduje do nich zastosowanie art. 50 i 51 Prawa budowlanego.

Wiele kontrowersji w doktrynie i praktyce wzbudziło ustalenie zakresu stosowania przepisu art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego oraz art. 50 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Po porównaniu brzmienia tych przepisów można dojść do wniosku, że regulują one tę samą sytuację. W sytuacji opisanej w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego, jak już wyżej wskazano, chodzi bowiem o obiekt budowlany lub jego część, będący w budowie albo wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Z kolei przepis art. 50 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego ma odnosić się do sytuacji prowadzenia robót budowlanych wykonywanych bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia. Zestawienie tych wyrażeń ustawowych prowadzi do wniosku, iż nie są one przypadkowe i były zamierzonym zabiegiem legislacyjnym mającym na celu dokonanie wyraźnego rozgraniczenia zakresu unormowań. Jeżeli bowiem ustawodawca posługuje się wcześniej w przepisie art. 50 Prawa budowlanego zwrotem w przypadkach innych niż w art. 48 oraz art. 49b Prawa budowanego, to daje tym samym wyraz odmienności unormowań poszczególnych stanów faktycznych. Innymi słowy zwrot ustawowy w przypadkach innych niż sam w sobie może i powinien oznaczać rozgraniczenie zakresu regulacji. Tym samym nie można twierdzić, że zakres tych przepisów wzajemnie się nakłada.

W następstwie powyższego stwierdzenia należy wyciągnąć następujące wnioski (zobacz uchwałę Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 1997 r.; OPS 3/97; ONSA 1998/1 poz. 3):

  • Obiekty budowlane, które nie wymagają ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia właściwemu organowi, nie są objęte zakresem zastosowania art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego – tym samym podlegają regulacji art. 50 Prawa budowlanego – w stosunku do takich obiektów będzie możliwe nieorzeczenie ich rozbiórki, a wstrzymanie prowadzących do ich wybudowania robót budowlanych.
  • Art. 50 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego odnosi się do takich robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, ale które nie są budową w rozumieniu art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego (np. rozbiórka, montaż lub remont obiektu budowlanego).
  • W unormowaniu z art. 48 oraz art. 49b Prawa budowlanego chodzi o obiekty budowlane bez względu na to, czy obiekt ten został już wybudowany, czy budowa jest w toku, nie ulega bowiem wątpliwości, że obiekt, którego budowa nie została zakończona, jest obiektem będącym w budowie; w tej kwestii wola ustawodawcy wyrażona została jednoznacznie.

W stosunku do powyższego warto przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 6 lipca 1998 r. (II SA/Ka 1481/96; Monitor Prawniczy – Zestawienie Tez 2000/5 str. 325):

1. W unormowaniu z art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.) chodzi wyłącznie o obiekty, których budowa objęta jest reglamentacją organów nadzoru budowlanego bez względu na to, czy obiekt jest wybudowany, czy też jego budowa jest w toku. W tym więc zakresie wobec takich obiektów wyłączona jest możliwość stosowania rozwiązań objętych hipotezą art. 50 ust. 1. A zatem tylko obiekty budowlane, które nie wymagają pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, mieszczą się w ramach unormowania przewidzianego w art. 50 ust. 1 i tylko w stosunku do takich obiektów organ nadzoru uprawniony jest wszcząć postępowanie w tym trybie, a przed upływem dwumiesięcznego terminu od dnia doręczenia wydać decyzję na podstawie art. 51 Prawa budowlanego.

2. Działka budowlana, oprócz wymogów stricte planistycznych, powinna być tak ukształtowana, aby umożliwiać jej zagospodarowanie w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi, w tym nie powodować kolizji z chronionym ustawowo, uzasadnionym interesem osób trzecich.

Zatem o ile ów prezes nie złożył nigdzie fałszywego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej, to nie grożą mu żadne sankcje karne w związku z budową antresoli.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »