Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Stary budynek gospodarczy bez pozwolenia

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-04-15

Jestem właścicielką nieruchomości mieszkalnej, którą przepisali mi rodzice w 1988 r. Nie mieszkam tam, nadal mieszkańcami są moi rodzice. Na terenie posesji, na granicy działek stoi stary budynek gospodarczy. Kiedy nieruchomość należała jeszcze do rodziców, do wspomnianego budynku dobudował swój budynek sąsiad – nie postawił jednak ściany konstrukcyjnej wzdłużnej, a jedynie przymocował swój budynek za pomocą kotew. Dwa miesiące temu zaczął remontować dach, a w związku z brakiem tejże ściany oparł go na moim dachu, obciążając mój budynek. Zgłosiłam to do nadzoru budowlanego. Jednak w trakcie postępowania administracyjnego okazało się, że mój budynek zbudowany został bez pozwolenia, o czym nie wiedziałam. Sąsiad pozwolenie posiada. Co powinnam zrobić w tej sytuacji: czy rozebrać budynek, czy jednak go zalegalizować i w jaki sposób? Jakie kroki podjąć, zanim nadzór podejmie określone czynności? Budynek gospodarczy został wybudowany przed 1995 r. i rodzice płacili za niego podatki, ale niestety pozwolenia nie ma.

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Jeżeli budynek wymagał pozwolenia na budowę i takiego pozwolenia nie uzyskał, to mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Jednak często jest tak, że samowola powstaje na przestrzeni lat lub powstała bardzo dawno temu. Wówczas w praktyce powstają problemy z tym, jakie przepisy stosować do rozbiórki (legalizacji) nielegalnie wzniesionego obiektu budowlanego.

W ubiegłym wieku obowiązywało kilka aktów prawnych, pod rządami których każdy, kto się decydował na wzniesienie obiektu budowlanego musiał uzyskać stosowne zezwolenie (rozporządzenie Prezydenta RP z 1928 roku o prawie budowlanym, Prawo budowlane z 1961 roku, z 1974 roku i obecnie obowiązujące z 1994 roku).

Dla określenia, którą ustawę stosować do legalizacji konkretnego obiektu istotnym będzie ustalenie, kiedy obiekt budowlany został wzniesiony (kiedy zakończono budowę w taki sposób, który pozwalał na korzystanie z wybudowanego obiektu budowlanego).

Jeżeli budowę zakończono przed 1 stycznia 1995 roku, to wówczas stosuje się ustawę z 1974 roku. Jeżeli natomiast zakończono budowę po 1 stycznia 1995 roku, to wówczas stosujemy ustawę aktualnie obowiązującą.

Jaka ustawa ma zastosowanie do wzniesionego bez zezwolenia obiektu budowlanego ma o tyle duże znaczenie, że na przestrzeni lat inaczej zostały uregulowane kwestie związane z legalizacją samowoli budowlanej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Opłaty za legalizację obiektu budowlanego na podstawie ustawy obecnie obowiązującej (z 1994 roku) są bardzo duże, a ich wysokość jest uzależniona od kategorii budynku, jaki został wzniesiony bez odpowiedniej zgody (np. koszt legalizacji domu jednorodzinnego to 50 tys. zł).

Zgodnie z art. 103 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

„1. Do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe.

3. Właściwość organów do załatwiania spraw, o których mowa w ust. 1, określa się na podstawie przepisów ustawy”.

Jednak w przypadku, kiedy dokonuje się legalizacji obiektu budowlanego na podstawie art. 37 Pr. bud. z 1974 r. w zw. z art. 103 ust. 2 Pr. bud., pozwolenie na użytkowanie tego obiektu wydaje się również na podstawie przepisów art. 42 Pr. bud. z 1974 r., a nie przepisów ustawy – Prawo budowlane z 1994 r. (wyrok NSA z 21 kwietnia 1997 r., IV SA 1446/95, niepubl.; wyrok NSA z 18 czerwca 1998 r., IV SA 1399/96, LexisNexis nr 344332, OSP 2000, nr 4, poz. 60, wraz z glosą W. Chróścielewskiego, OSP 2000, nr 4, s. 199; wyrok NSA z 6 czerwca 2000 r., II SA/Ka 1643/98, niepubl.; wyrok NSA z 21 listopada 2000 r., II SA/Ka 158/98, niepubl.; uchwała składu 7 sędziów NSA z 26 listopada 2001 r., OPS 4/2001, ONSA 2002, nr 2, poz. 58; wyrok NSA z 30 stycznia 2009 r., II OSK 29/2008, Lexis.pl nr 2087317).

Ustawa nie definiuje jednoznacznie, co kryje się pod pojęciem „zakończenie budowy”. W związku z tym wypada sięgnąć do orzecznictwa sądowego.

Moment zakończenia budowy to stan faktyczny. Decyduje faktyczne zakończenie prac związanych ze wznoszeniem budynku. Nie jest to uzależnione od dopełnienia formalnych obowiązków przewidzianych w przepisach Prawa budowlanego. W szczególności nie jest konieczne uzyskanie prawa do użytkowania budynku (tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10.03.2006 r., sygn. akt II OSK 625/05). Nie ma także znaczenia to, czy zawiadomiono właściwy organ o zakończeniu budowy oraz wypełniono inne obowiązki związane z zakończeniem procesu budowlanego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 03.02. 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 1835/04).

Reasumując, jeżeli prace budowlane zakończyły się przed 1 stycznia 1995 r. i umożliwiały użytkowanie (także w części) obiektu, to budowę należy uznać za zakończoną.

Jeśli więc uznać, że budowa budynku gospodarczego, o którym mowa w pytaniu, została zakończona jeszcze w latach 80., wówczas zastosowanie znalazłyby przepisy Prawa budowlanego z 1974 r.

Powyższe potwierdza opinia Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, który wyjaśnił, że „na mocy art. 103 ust. 2 Prawa Budowlanego z 1994 r. do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem 1.1.1995 r. lub przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy dotychczasowe – czyli przepisy ustawy z 24 października 1974 r. – Prawo budowlane”.

Zgodnie natomiast z postanowieniami art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. obiekty budowlane lub ich części wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie ich budowy podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy właściwy organ administracji stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:

  • znajduje się na terenie, który zgodnie z postanowieniami przepisów o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę lub
  • powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Oceniając sposób zastosowania tych rozwiązań w praktyce, w orzecznictwie przyjmuje się, że ocena wszystkich przesłanek uzasadniających nakaz rozbiórki obiektu budowlanego przewidzianych w art. 37 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego z 1974 r. winna być dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dacie budowy tego obiektu, chyba że stan prawny w zakresie przesłanek wskazanych wyżej w pkt 1 i 2 obowiązujący w dacie orzekania przez organ dla inwestora, który dopuścił się samowoli, jest korzystniejszy dla inwestora (wyrok Najwyższego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1094/06).

Natomiast przy ocenie ewentualnych zagrożeń związanych z obiektem budowlanym stanowiącym przedmiot postępowania w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że nie wystarczy stwierdzenie przez organ naruszenia warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Organ nadzoru budowlanego powinien wykazać, że posadowienie konkretnego obiektu budowlanego na działce spowodowało rzeczywiste niebezpieczeństwo dla ludzi i mienia. „Innymi słowy, zobowiązany jest wykazać, że dalsze akceptowanie funkcjonowania samowolnie posadowionych obiektów mogłoby spowodować groźbę dla życia lub zdrowia przebywających w pobliżu osób lub realne niebezpieczeństwo powstania szkody w mieniu” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.04.2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 224/07).

Jeżeli natomiast brak jest podstaw do nałożenia obowiązku rozbiórki całości lub części obiektu budowlanego wykonanego bez pozwolenia na budowę, to zgodnie z postanowieniami art. 40 Prawa budowlanego z 1974 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem. Oczywiście, niezbędne zmiany muszą być w decyzji precyzyjnie określone z podaniem przyczyn i źródła nałożenia poszczególnych obowiązków.

Reasumując, należy stwierdzić, że jeśli wybudowanie domu bez pozwolenia (w całości lub w części) nastąpiło na terenie przeznaczonym pod budowę, zgodnie ze sztuką budowlaną i ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego (nie powoduje niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia), to istniej realna szansa na zalegalizowanie tej samowoli.

Ocena, czy w konkretnym przypadku budowa została faktycznie zakończona, należy do właściwego organu nadzoru budowlanego i on będzie decydował, o tym, które przepisy będą miały zastosowanie. Oczywiście może się Pani starać wykazać wszelkimi dopuszczonymi przez prawo dowodami, że budowa została zakończona jeszcze przed 1 stycznia 1995 r., w związku z czym zastosowanie w sprawie powinny znaleźć przepisy poprzednio obowiązującej ustawy Prawo budowlane, która jest dla Pani bardziej korzystna, bo mniej rygorystyczna, jeśli chodzi o legalizację samowoli.

Pierwszym krokiem powinno być niezwłoczne skontaktowanie się z powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego celem podjęcia rozmów o możliwej legalizacji samowoli budowlanej.

Aby więc zalegalizować samowolę, właściciel powinien zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania.

Jeśli stwierdzi się, że w sprawie nie mają zastosowania przepisy obecnie obowiązującego Prawa budowlanego dotyczące opłat legalizacyjnych, wówczas legalizacja takiej samowoli będzie darmowa.

Odpowiadając na Pani pytania, jeżeli budynek jest wartościowy, to warto przeprowadzić procedurę legalizacyjną, oczywiście tylko na dawnych podstawach prawnych, które gwarantują przeprowadzenie legalizacji w sposób bezpłatny (bez dodatkowej opłaty legalizacyjnej). Na własną rękę niczego proszę nie rozbierać ani remontować.

Najlepiej udać się do nadzoru i zapytać o stan sprawy i ewentualnie donieść potrzebne dokumenty dla wykazania, że do zakończenia prac doszło jeszcze przed 1995 rokiem.

Co do dokumentów (jeżeli ich Pani nie posiada) może Pani spróbować dotrzeć do książki ruchu budowlanego – prowadziły je przed laty gminy (przed laty to one wydawały pozwolenia na budowę). W książkach tych zapisywały wydane pozwolenia budowlane, pozwolenia na użytkowanie etc. Kiedy gminom odebrano prawo wydawania pozwoleń, dokumenty te trafiły do urzędów rejonowych, a potem powinny się znaleźć w archiwach akt nowych i to tam trzeba ich szukać.

Dowodem mogą być także stare rachunki, np. za roboty budowlane, za zakupione materiały etc. Można też przedstawić zeznania świadków, a także zdjęcia lotnicze.

W Warszawie znajduje się Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Dysponuje on zdjęciami lotniczymi terenu całej Polski z różnych okresów – jeżeli na takim zdjęciu widać, że budynek stoi i jego budowa jest już zakończona, to będzie mocny dowód w ręku.

Nadzór budowlany, prowadząc postępowanie dotyczące budynku (innego obiektu budowlanego) budowanego albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, musi jednoznacznie ustalić, na podstawie jakich przepisów będzie prowadził to postępowanie, a następnie wydać decyzję administracyjną.

Tylko na marginesie wskażę, że aż do 2007 r. sądy administracyjne jednolicie przyjmowały, iż zgodność z przepisami o planowaniu przestrzennym, o jakiej stanowi art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r., dotyczy przepisów obowiązujących w okresie budowy obiektu budowlanego. W wyroku NSA z 24 stycznia 2007 r. II OSK 205/06 wyrażono stanowisko odmienne, sprowadzające się do stwierdzenia, że zgodność z przepisami o planowaniu przestrzennym dotyczy daty orzekania przez organ, stosujący konkretny przepis. Ta linia orzecznicza, kontynuowana w kolejnych latach znalazła w końcu potwierdzenie w uchwale Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie 7 sędziów NSA W-wa z dnia 16 grudnia 2013 r. II OPS 2/13 i ten pogląd trzeba uznać za dominujący. NSA słusznie wskazuje, że przepisy regulujące sposób likwidacji samowoli budowlanej mają charakter restytucyjny, a nie represyjny. Celem tych przepisów jest wyeliminowanie stanu naruszenia prawa i doprowadzenie do stanu zgodnego z przepisami, a nie ukaranie sprawcy samowoli. Legalizacja skutków samowoli budowlanej ma więc na celu przywrócenie stanu zgodnego z prawem obowiązującym w dacie tej legalizacji, a nie w dacie realizacji obiektu budowlanego. Nie sposób bowiem przyjąć, że nielegalnie wybudowany obiekt budowlany ma być doprowadzony do stanu zgodnego z prawem, które już nie obwiązuje. Należy jednak zauważyć, że w odniesieniu do obiektów budowlanych wybudowanych bez pozwolenia na budowę zrealizowanych w sposób niesprzeczny z przepisami o planowaniu przestrzennym obowiązującymi w dacie budowy należy uwzględnić przeznaczenie terenu od daty budowy, jeżeli zakaz zabudowy wprowadzono po wielu latach. Jeżeli przez długi czas dopuszczalna była na danym terenie zabudowa i organy nie podejmowały żadnych działań zmierzających do legalizacji samowolnie wybudowanych tam obiektów, to te okoliczności należy rozważyć przy podejmowaniu decyzji o rozbiórce. Wprawdzie przy stosowaniu art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r. w zw. z art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego z 1994 r. podstawą orzekania powinny być przepisy o planowaniu przestrzennym obowiązujące w dacie orzekania przez organ administracji, lecz w niektórych sytuacjach nie do pogodzenia z zasadami konstytucyjnymi, zwłaszcza z wynikającą z zasady państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP) zasadą zaufania obywatela do państwa i prawa, zasadą ochrony własności (art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 Konstytucji RP) i zasadą proporcjonalności (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP) byłoby orzeczenie nakazu rozbiórki z powodu niezgodności obiektu budowlanego z obowiązującymi w dacie orzekania przez organy przepisami o planowaniu przestrzennym z pominięciem oceny przeznaczenia terenu w okresie wcześniejszym.

Jeżeli nadzór budowlany stwierdził samowolę budowlaną, to już powinien samodzielnie wszcząć procedurę. Jeżeli postępowanie nie zostanie wszczęte, może Pani je wszcząć na swój wniosek o legalizację tego budynku ze wskazaniem okoliczności jego budowy i ukończenia (można przedstawić stosowne kserokopie dokumentów świadczących o rozpoczęciu i zakończeniu budowy).

Pismo powinno zawierać żądanie oraz uzasadnienie oraz ewentualnie załączniki, aby organ wiedział o jaką nieruchomość chodzi oraz dodatkowe dokumenty, o których wspominałem wcześniej.

Jeżeli Pani budynek jest samowolą budowlaną, to przy legalizacji organ będzie musiał wziąć pod uwagę, że koło niego stoi inny legalny budynek. Legalizacja więc musi obejmować ocenę, czy budynek nielegalny nie wpływa na bezpieczeństwo budynku legalnie posadowionego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy odpłatnych porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile kosztuje porada prawna?

Wszystkie sprawy wyceniane są indywidualnie i zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje. Ceny zaczynają się od 40 zł.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin od momentu zaakceptowania wpłaty. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Przepis dotyczący grubości ocieplenia dachu

Mieszkam na poddaszu i jako laik w dziedzinie budownictwa chciałbym poprosić o poradę, wydaje mi się bowiem, że planowane przez spółdzielnię...

Odległości od budynków i granicy działki

Mam pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Na planie zagospodarowania przestrzennego projekt przewiduje odległość od granicy projektowanego budynku (ściana...

Przydomowa elektrownia wiatrowa - informacje prawne

Zakupiłem wiatrak o mocy 40W i wysokości 30 m. Władze miasta odrzuciły mój wniosek, gdyż rzekomo wysokość taka nie jest dopuszczalna...

Rezygnacja z projektu, na który mam pozwolenie na budowę

Jestem właścicielem działki. Mam warunki zabudowy sprzed ok. 5 lat. Dotyczą pozwolenia na dom murowany. Obecnie zrezygnowałem z tego projektu...

Antresola wybudowana bez pozwoleń

Jakie sankcje grożą prezesowi spółki z o.o., który bez zgłaszania tego faktu do odpowiednich urzędów zatrudni firmę, a ta zbuduje antresolę...

Czy do powierzchni użytkowej zalicza się powierzchnię suteren?

Czy przy zniesieniu współwłasności do powierzchni użytkowej powinno się wliczać powierzchnią użytkową suteren (podłoga położona jest poniżej terenu 90...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »