• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Dwa lata temu kupiłam dom wraz z udziałem w drodze. Oglądając go kilkakrotnie przed zakupem, niczego niepokojącego nie zauważyłam. Wszystko było w porządku aż do czasu, kiedy na działce na przeciwko mojego domu pan, który sprzedał mi dom, zaczął budować szeregowce i podniósł teren. Od tego momentu moja posesja jest zalewana przez wody opadowe nawet przy niewielkich opadach. Sprzedawca oczywiście umywa ręce. Dodam, że sprzedał mi tę nieruchomość, znacznie obniżając cenę i teraz przychodzi mi do głowy, że może wiedział, co dzieje się z tą działką podczas deszczu i dlatego tyle spuścił. Być może jednak przyczyną jest tylko podniesienie terenu i budowa szeregowców. Co w tej sprawie mogę zrobić?
Sprawę można rozpatrywać na dwa sposoby:
W obu przypadkach jednak odpowiedzialny jest sprzedający.
Ad. 1. Jeśli taka cecha została zatajona, można zgłosić roszczenie z tytułu rękojmi.
Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – sprzedawca jest odpowiedzialny wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeśli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obciąża pozwanego niezależnie od tego, co było przedmiotem umowy sprzedaży, tj. czy chodziło o nieruchomość, czy o rzecz ruchomą, a także czy była to rzecz nowa, czy też używana.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – „obiekt budowlany winien być zaprojektowany i wybudowany w sposób zgodny z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, przy zapewnieniu:
1) spełnienia wymagań podstawowych dotyczących:
a) bezpieczeństwa konstrukcji,
b) bezpieczeństwa pożarowego,
c) bezpieczeństwa użytkowania,
d) odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
2) warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie:
a) zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,
b) usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów;
3) możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego; (…).”
Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 2 tejże ustawy – następnie użytkowany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.
Obowiązek dochowania wskazanych wymogów spoczywa na inwestorze w czasie procesu budowlanego oraz na właścicielu obiektu po zakończeniu budowy.
Sprzedający zobowiązany był zatem – na podstawie zawartej umowy sprzedaży – do przeniesienia na kupującego prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nadającym się do zamieszkiwania i spełniającym wymogi wynikające z przepisów Prawa budowlanego, dokumentacji technicznej budynku i sztuki budowlanej, nawet jeżeli sam nie był formalnie inwestorem w toku procesu budowlanego.
Zobacz też: Wody opadowe na działce
Zgodnie z art. 560 § 1 K.c. – jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Wybór pomiędzy tymi uprawnieniami z rękojmi należy do kupującego. Po zawarciu umowy sprzedaży obniżenie ceny sprzedaży może nastąpić poprzez zapłatę na rzecz kupującego (czyli niejako zwrot części uiszczonej przez niego ceny sprzedaży) kwoty stanowiącej różnicę między wartością rzeczy wolnej od wady a wartością rzecz wadliwej, co w przybliżeniu może również odpowiadać kosztom usunięcia wad przez kupującego.
Wady dostrzeżone dopiero 2 lata po zakupie raczej można uznać za wady ukryte. Zgodnie z art. 557 § 1 K.c. – sprzedawca zwolniony jest od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Oznacza to, że sprzedawcę obciąża odpowiedzialność za takie wady, które wprawdzie istniały już w chwili zawarcia umowy sprzedaży, ale wyszły na jaw czy też zostały dostrzeżone przez kupującego później.
Można dochodzić albo obniżenia ceny celem wykonania odpowiedniego drenażu, odszkodowania za niewłaściwe wykonanie umowy, tj. dostarczenie niepełnowartościowego przedmiotu sprzedaży. Jednak tu istotne jest, czy faktycznie w dniu sprzedaży nieruchomość była zalewana, czy stało się tak dopiero po inwestycji naprzeciwko Pani posesji.
Ad. 2. Zgodnie z treścią art. 29 ustawy – Prawo wodne – właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich (ust. 1 pkt 1), ani odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie (ust. 1 pkt 2).
Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich (ust. 2).
W myśl ustępu 3 tego artykułu, jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.
Jeśli taki jest powód zalewania, należy złożyć wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie naruszenia przez sprzedającego stosunków wodnych na gruncie.
Przeczytaj też: Odprowadzenie wód opadowych z terenu działki
Po kilku latach spokojnego życia na nowo wybudowanym osiedlu, pani Anna zaczęła zauważać, że po intensywnych opadach jej ogród zamienia się w rozległą kałużę. Okazało się, że sąsiad, budując garaż, utwardził dużą część swojej działki kostką brukową, kierując spływ wody bezpośrednio na jej posesję. Anna zgłosiła sprawę do urzędu gminy, powołując się na naruszenie stosunków wodnych, i w efekcie właściciel sąsiedniej działki został zobowiązany do wykonania odwodnienia.
Pan Michał kupił dom na skraju dużego osiedla, nie zwracając uwagi na ukształtowanie terenu. Po kilku miesiącach okazało się, że każdy większy deszcz zalewa mu piwnicę, bo nowo wybudowane drogi osiedlowe zostały wyniesione ponad poziom jego działki. Deweloper nie przewidział prawidłowego odprowadzenia wody. Michał, powołując się na przepisy Prawa budowlanego, skierował sprawę do nadzoru budowlanego, co zakończyło się nałożeniem obowiązku modernizacji systemu odwodnienia przez wykonawcę.
Pani Karolina odziedziczyła dom po dziadkach i początkowo nie dostrzegała problemów, ale gdy nowy właściciel sąsiedniej parceli zaczął intensywną budowę i podwyższył grunt o kilkadziesiąt centymetrów, sytuacja zmieniła się dramatycznie. Deszczówka zaczęła spływać na jej działkę, zalewając fundamenty starego budynku. Po konsultacji z prawnikiem skierowała sprawę do sądu, domagając się przywrócenia poprzedniego stanu działki i odszkodowania za poniesione szkody.
Zalewanie posesji przez wody opadowe to problem, który może wynikać zarówno z ukrytych wad nieruchomości przy sprzedaży, jak i późniejszych zmian w otoczeniu, takich jak podniesienie terenu przez sąsiada czy dewelopera. W obu przypadkach istnieją konkretne przepisy prawne, które chronią właściciela zalewanej działki i pozwalają domagać się naprawienia szkody. Kluczowe jest udokumentowanie sytuacji, sprawdzenie, czy wada istniała w momencie zakupu, oraz podjęcie odpowiednich kroków prawnych — od powołania się na rękojmię, po złożenie wniosku o przywrócenie prawidłowego stanu stosunków wodnych. Warto działać szybko, by zapobiec dalszym szkodom i skutecznie dochodzić swoich praw.
Jeśli zmagasz się z problemem zalewania posesji lub inną sprawą związaną z nieruchomością, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Oferujemy szybkie i rzetelne porady, dzięki którym dowiesz się, jakie kroki podjąć, aby skutecznie chronić swoje prawa i uniknąć dalszych strat. Niezależnie od tego, czy potrzebujesz analizy umowy, pomocy w sporządzeniu pisma, czy reprezentacji w sprawie sądowej — nasi prawnicy są do Twojej dyspozycji. Skontaktuj się z nami wygodnie, bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika