Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zalewanie posesji przez wody opadowe - co zrobić?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-07-13

Dwa lata temu kupiłam dom wraz z udziałem w drodze. Oglądając go kilkakrotnie przed zakupem, niczego niepokojącego nie zauważyłam. Wszystko było w porządku aż do czasu, kiedy na działce na przeciwko mojego domu pan, który sprzedał mi dom, zaczął budować szeregowce i podniósł teren. Od tego momentu moja posesja jest zalewana przez wody opadowe nawet przy niewielkich opadach. Sprzedawca oczywiście umywa ręce. Dodam, że sprzedał mi tę nieruchomość, znacznie obniżając cenę i teraz przychodzi mi do głowy, że może wiedział, co dzieje się z tą działką podczas deszczu i dlatego tyle spuścił. Być może jednak przyczyną jest tylko podniesienie terenu i budowa szeregowców. Co w tej sprawie mogę zrobić?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa
Moim zdaniem, po ustawie z 2013r. każdy ruch na rynku nieruchomości wymaga opieki prawno-podatkowej, a co najmniej konsultacji. Szukałem tej pomocy długo i z różnym skutkiem, Znalazłem ją w eporady24. Bardzo się cieszę.
Sławomir, 59 lat
Jestem zadowolony z porady.
Zbigniew
Polecam wszystkim co potrzebują szybkiej i profesjonalnej Pomocy Prawniczej. 
Edyta
Porada udzielona szybko oraz w bardzo przystępny sposób.
Agnieszka
Bardzo obszerna i wyczerpująca odpowiedz ale czekałem na nią dłużej niż 24 godziny.
Mirosław, 50 lat

Sprawę można rozpatrywać na dwa sposoby:

  1. Sprzedający wiedział o stanie wód, kierunku spływu i sprzedał dom, zatajając te informacje.
  2. Sprzedający – obecnie deweloper – podniósł teren i w wyniku prac budowlanych, niwelacji terenu, utwardzenia, zmienił się kierunek spływu wód.

W obu przypadkach jednak odpowiedzialny jest sprzedający.

Ad. 1. Jeśli taka cecha została zatajona, można zgłosić roszczenie z tytułu rękojmi.

Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – sprzedawca jest odpowiedzialny wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeśli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obciąża pozwanego niezależnie od tego, co było przedmiotem umowy sprzedaży, tj. czy chodziło o nieruchomość, czy o rzecz ruchomą, a także czy była to rzecz nowa, czy też używana.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – „obiekt budowlany winien być zaprojektowany i wybudowany w sposób zgodny z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, przy zapewnieniu:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

1) spełnienia wymagań podstawowych dotyczących:

a) bezpieczeństwa konstrukcji,

b) bezpieczeństwa pożarowego,

c) bezpieczeństwa użytkowania,

d) odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,

2) warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie:

a) zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,

b) usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów;

3) możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego; (…).”

Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 2 tejże ustawy – następnie użytkowany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.

Obowiązek dochowania wskazanych wymogów spoczywa na inwestorze w czasie procesu budowlanego oraz na właścicielu obiektu po zakończeniu budowy.

Sprzedający zobowiązany był zatem – na podstawie zawartej umowy sprzedaży – do przeniesienia na kupującego prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nadającym się do zamieszkiwania i spełniającym wymogi wynikające z przepisów Prawa budowlanego, dokumentacji technicznej budynku i sztuki budowlanej, nawet jeżeli sam nie był formalnie inwestorem w toku procesu budowlanego.

Zgodnie z art. 560 § 1 K.c. – jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Wybór pomiędzy tymi uprawnieniami z rękojmi należy do kupującego. Po zawarciu umowy sprzedaży obniżenie ceny sprzedaży może nastąpić poprzez zapłatę na rzecz kupującego (czyli niejako zwrot części uiszczonej przez niego ceny sprzedaży) kwoty stanowiącej różnicę między wartością rzeczy wolnej od wady a wartością rzecz wadliwej, co w przybliżeniu może również odpowiadać kosztom usunięcia wad przez kupującego.

Wady dostrzeżone dopiero 2 lata po zakupie raczej można uznać za wady ukryte. Zgodnie z art. 557 § 1 K.c. – sprzedawca zwolniony jest od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Oznacza to, że sprzedawcę obciąża odpowiedzialność za takie wady, które wprawdzie istniały już w chwili zawarcia umowy sprzedaży, ale wyszły na jaw czy też zostały dostrzeżone przez kupującego później.

Można dochodzić albo obniżenia ceny celem wykonania odpowiedniego drenażu, odszkodowania za niewłaściwe wykonanie umowy, tj. dostarczenie niepełnowartościowego przedmiotu sprzedaży. Jednak tu istotne jest, czy faktycznie w dniu sprzedaży nieruchomość była zalewana, czy stało się tak dopiero po inwestycji naprzeciwko Pani posesji.

Ad. 2. Zgodnie z treścią art. 29 ustawy – Prawo wodne – właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich (ust. 1 pkt 1), ani odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie (ust. 1 pkt 2).

Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich (ust. 2).

W myśl ustępu 3 tego artykułu, jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.

Jeśli taki jest powód zalewania, należy złożyć wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie naruszenia przez sprzedającego stosunków wodnych na gruncie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Brak dojazdu do własnej działki po remoncie drogi

Jestem właścicielem działki rolnej. Rok temu był remont i po remoncie drogi nie mam dojazdu do własnej działki. Chcę obecnie zbudować na niej dom, a zjazdu nie przewidują żadne mapki. Co mam zrobić?

Brak dojazdu do działek budowlanych

Rodzice przekazali bratu w darowiźnie duży teren budowlany. Brat zobowiązał się, że zrobi podział gruntu na rodzeństwo. Mamy jednak problem – brak dojazdu do przyszłych działek budowlanych. Poinformowano nas, że brat musi wystąpić o przeprowadzenie drogi koniecznej. Gdzie to się załatwia i jakie dokumenty są potrzebne do przeprowadzenia takiej sprawy?

Usunięcie lokatorów z budynku w złym stanie technicznym

W należącym do mnie budynku mieszka od dłuższego czasu synowa. Chciałbym ją z tego budynku usunąć lokatorów. Dodam, że budynek nie posiada odbioru technicznego i ma zdewastowaną instalację gazową i elektryczną, jest w złym stanie technicznym. Synowa jest w tym budynku zameldowana, ale pod innym numerem. Jak zgodnie z prawem mogę usunąć synową z tego budynku?

Prawidłowe odprowadzenie wód opadowych - rynny w granicy

Dziadek z ojcem w 1968 r. uzyskali pozwolenie na budowę płotu z materiałów trwałych na fundamentach. Rok później je wybudowali. W 1978 r. sąsiadka chciała zbudować garaż obok tego ogrodzenia. Zależało jej, aby go wybudować jak najbliżej ogrodzenia, gdyż jej działka była wąska. Uzyskała zgodę ojca i dziadka, czego potwierdzeniem podpisane przez nich oświadczenie, że nie wnoszą uwag, aby garaż znajdował się w odległości 50 cm od przedmiotowego ogrodzenia. Sąsiadka zrobiła spad i rynnę w kierunku naszej działki. W ubiegłym roku ociepliła garaż i wymieniła rynnę na nową, i tym samym jeszcze bardziej zmniejszyła się odległość naszego ogrodzenia od garażu. Rynna już praktycznie wchodzi na płot. Czy w świetle obowiązujących uprzednio, jak i aktualnych przepisów, działanie sąsiadki było prawidłowe? Jak teraz mamy na przykład odnowić ogrodzenie? Dodam jeszcze, że na ogrodzeniu, które jest usytuowane 10 cm od granicy z sąsiadką, ojciec położył dachówkę. W starostwie poinformowano nas, że jeśli płot jest na naszej działce, to na dachówkę nie jest potrzebna żadne pozwolenie ani zgłoszenie. Jest to element ogrodzenia. Jak cała ta sytuacja przedstawia się w świetle prawa? Czy takie usytuowanie spadów i rynny jest prawidłowe?

Negatywne skutki wpisania domu do gminnej ewidencji zabytków

Posiadam dom drewniany, który jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Próbowałem go sprzedać. Znalazłem klienta, który chciał dobrze zapłacić, jednak gdy okazało się, że dom figuruje we wspomnianej ewidencji, odstąpił od transakcji. Sytuacja się powtórzyła z kolejnym potencjalnym kupcem. Czy znane są przypadki wygrania sprawy z gminą o odszkodowanie za utratę wartości działki? Pytam, ponieważ po wpisaniu domu do GEZ stał się on niesprzedawalny. Nie mam nic przeciwko temu, żeby sprzedać nieruchomość gminie, skoro tak jej na tym zależy.

Wjazd na działkę i blaszak na działce sąsiada

Mam pytanie dotyczące sąsiada. Jaki duży wjazd na działkę może zrobić? Jego działka graniczy z drogą gminną (4 m). Jak daleko od krawędzi drogi może stać blaszak?

Badanie przewodów kominowych w obiekcie

Czy jeżeli badanie przewodów kominowych w obiekcie odbyło się np. w dniu 1.07.2017 r. to kolejne powinno odbyć się do dnia 1.07.2018 r., czy wystarczy, że odbędzie się w 2018 r., obojętnie w którym miesiącu nawet po 1.07.2018 r.? Mam rozbieżną interpretację art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego i proszę o pomoc w tym zakresie.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »