Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budynek gospodarczy przerobiony przed laty na dom bez pozwolenia

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-07-09

Pytanie dotyczy legalizacji samowoli budowlanej. Rodzice zamieszkują „budynek gospodarczy” – dostali go w spadku od dziadków i w środku wyremontowali. Budynek jest prawdopodobnie legalny, istnieje jakiś plan. Niestety została wykonana także dobudówka – bez planu, o powierzchni ok. 25 m2. W akcie notarialnym jest wpis – „budynek gospodarczy w części zamieszkały”. Budynek gospodarczy został zbudowany ponad 20 lat temu. Przeróbek dokonano ok. 12-13 lat temu. Co należy w naszej sytuacji zrobić, aby zalegalizować stan obecny?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa

Opisana sprawa jest wielowątkowa. Po pierwsze brak jest dokumentów na budowę budynku gospodarczego, po drugie dobudowano do budynku gospodarczego bez dokumentów, zezwoleń część budynku i przekwalifikowano go na mieszkalny.

Treść aktu notarialnego nie ma tu znaczenia, świadczy tylko o tym, że w momencie przepisywania własności gruntu budynek gospodarczo-mieszkalny już stał. Nie wpływa to na legalność budynku, nie stanowi żadnej ulgi.

Sam budynek gospodarczy – jeśli nawet brak na niego planów – byłby najmniejszym problemem. Dobudowa do niego to już problem, a to, że dobudowano część mieszkalną, to już poważny problem.

Najlepiej byłoby wykazać, że budynek w tym stanie stał przed 1995 r. Jest to najtańsza alternatywa i najkorzystniejsza opcja.

W przepisach końcowych i przejściowych ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w art. 103 przyjęto regułę podstawową wynikająca z ust. 1 tego przepisu, że zasadą jest stosowanie nowej ustawy. Obejmuje to nie tylko sprawy, w których postępowanie administracyjne jest wszczynane już po wejściu jej w życie (niezależnie od tego, czy dotyczy to zdarzeń faktycznych powstałych jeszcze w okresie obowiązywania poprzedniej ustawy), ale także spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowej ustawy z dniem 1 stycznia 1995 r., tj. do spraw będących w toku. Wyjątek od tej zasady, nie dotyczący niniejszej sprawy, zamieszczony został w art. 103 § 2 omawianej ustawy:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne.”.

Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc w niniejszej sprawie zastosowanie mają przepisy ustawy – Prawo budowlane z 1994 r. Jest to o tyle prostsze, że nie wymaga opłaty legalizacyjnej, a jedynie dokumentacji powykonawczej i pozwolenia na użytkowanie. Gorzej, jeśli trzeba legalizować budowę, dobudowę wykonaną po 1995 r.

Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) ograniczają zakres określenia „samowola budowlana” do budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu.

Zasadą w procesie budowlanym jest obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę sformułowany w art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) (lub zgłoszenia).

Art. 48 ust. 1 ustawy stanowi, że właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2 w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Podstawową przesłanką do legalizacji samowoli budowlanej w myśl art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego jest zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo ustaleniami ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz zgodności z przepisami, w tym techniczno budowlanymi.

W myśl art. 48 ust. 2, możliwość zalegalizowania obiektu budowlanego będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę istnieje, gdy budowa:

„1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

– ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

– ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.”

Właściwy organ, stwierdzając możliwość zalegalizowania obiektu budowlanego będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, jest obowiązany nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie niezbędnych do załatwienia sprawy dokumentów, w szczególności:

  • zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy dla danego terenu nie ma obowiązującego planu miejscowego,
  • projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, jeżeli są wymagane przepisami, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wydane przez izbę samorządu zawodowego potwierdzające, że projektant, który sporządził projekt, jest wpisany na listę członków danej izby samorządu zawodowego, zaświadczenie to powinno być aktualne na dzień opracowania projektu,
  • innych wymaganych dokumentów.

W art. 48 w ust. 1 ustala się obowiązek nakazania rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, jednakże przepis ten można zastosować dopiero wówczas, gdy w następstwie czynności właściwego organu administracji publicznej, o których mowa w ust. 2 (część końcowa) i ust. 3, nie zaistnieją przesłanki uzasadniające zalegalizowanie obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Ponadto wymagana opłata legalizacyjna w przypadku budynku mieszkalnego jest to ok. 50 tys. zł. Opłatę tę można rozłożyć na raty czy umorzyć, ale nikt ustawowo nie jest z niej zwolniony.

Od 1 stycznia 1995 r. do 11 lipca 2003 r. obowiązywały zasady co do samowolnej budowy bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub mimo sprzeciwu.

Artykuł 49 Prawa budowlanego (obowiązujący między 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 2003 r.) stanowił, że nie wydaje się nakazu rozbiórki samowolnie wzniesionego obiektu, jeżeli upłynęło pięć lat od dnia zakończenia budowy. Pod warunkiem, że te inwestycje nie naruszały przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na tej podstawie można było starać się o pozwolenie na użytkowanie.

Jeżeli inwestor nie mógł uzyskać decyzji o pozwoleniu na użytkowanie takiego obiektu, organ nadzoru wydawał nakaz rozbiórki.

Powstał jednak problem z zastosowaniem tego przepisu. Prawo budowlane, które go wprowadziło, weszło w życie 1 stycznia 1995 r., możliwość stosowania regulacji zawartych w art. 49 ustawy powstała jednak dopiero po upływie pięciu lat, czyli od 1 stycznia 2000 r., i obowiązywała do 10 lipca 2003 roku. Wtedy bowiem weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która zmieniła ten przepis (zapis art. 49).Wspomniana nowelizacja nie przewidywała żadnego okresu przejściowego, w którym sprawcy samowoli budowlanej mogliby z tego przepisu skorzystać po jego zmianie.

Do Trybunału Konstytucyjnego trafiło pytanie prawne w tej sprawie. W wyroku z 18 października 2006 r. (sygn. P27/05) Trybunał Konstytucyjny stwierdził niekonstytucyjność dwóch przepisów przejściowych.

Ustawodawca przygotował nowelizację przepisów Prawa budowlanego, a na jej podstawie doszło do przywrócenia praw nabytych z dniem wejścia w życie tej nowelizacji, tj. z dniem 20 czerwca 2007 r. Od tej daty do 31 grudnia 2007 r. można było legalizować samowolne budowy kończone po 1 stycznia 1995 r., ale przed 11 lipca 1998 r.

Obecnie tej możliwości już nie ma – w stosunku do osób, które popełniły samowolę po 1 stycznia 1995 r., stosuje się aktualnie obowiązujące przepisy dotyczące legalizacji, opłat i formalności lub rozbiórki.

Reasumując – proszę sprawdzić, czy są Państwo w stanie wykazać, że przebudowa budynku i dobudowa miały miejsce przed 1995 r. Potem należy załatwić dokumentację, projekt i złożyć wniosek o legalizację, zezwolenie na użytkowanie i cieszyć się legalnym budynkiem. W inny przypadku nie warto zgłaszać niczego, bo koszty legalizacji niestety pochłoną ogromne środki.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Rozbudowa mieszkania komunalnego bez pozwoleń

Mój problem dotyczy rozbudowy mieszkania komunalnego, które zostało wykupione na własność. Niestety jego rozbudowa rozpoczęła się bez jakichkolwiek pozwoleń (jest tylko pisemna zgoda wszystkich sąsiadów, że wyrażają zgodę na rozbudowę). Rozbudowa została już ukończona. Sadzę, że jest to samowola budowlana. Co należy zrobić w takiej sytuacji i czy da się coś w ogóle zrobić?

Kiedy dom podzielony na mieszkania uznaje się za budynek mieszkalny wielorodzinny?

Jest dom, który niegdyś był jednorodzinny, ale został podzielony na trzy lokale, z czego właścicielem dwóch z nich jestem ja (jest to obecnie jedno mieszkanie), a drugiego (czyli 1/3 budynku) jest moja siostra. Czy taki budynek klasyfikuje się jako mieszkalny wielorodzinny? Lokal siostry jest całkowicie pozbawiony wszystkich mediów i nie nadaje się do mieszkania. Lokale mają odrębne księgi wieczyste. Czy da się w tej sytuacji uniknąć zakwalifikowania budynku do kategorii „budynek mieszkalny wielorodzinny”? Straż pożarna chce przeprowadzić czynności kontrolno-rozpoznawcze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Ekspertyza techniczna budynku w przypadku zmiany sposobu użytkowania

Czy jest obowiązkowa ekspertyza techniczna budynku w przypadku zmiany sposobu użytkowania z usługowego na mieszkalny?

Czy piwnica jest kondygnacją?

Mam wybudowany dom jednorodzinny z biurem, co oznacza, iż będę miał obowiązkową kontrolę z PINB. Architekt wydał mi rysunki ze zmianami dotyczącymi ścian, ale bez piwnicy. Twierdzi, że piwnica nie jest kondygnacją i nie wymaga opisów na rysunkach. Jak to wygląda z punktu widzenia prawa? Czy piwnica jest kondygnacją? Czy piwnica powinna być wykazana w zestawie rysunków?

Usytuowanie budynku gospodarczego na działce w zabudowie jednorodzinnej

Chciałbym na zgłoszenie postawić wolno stojący, parterowy budynek gospodarczy o pow. zabudowy poniżej 35 m2 z przeznaczeniem na warsztat hobbistyczny. Nie jestem zainteresowany uzyskaniem pozwolenia na budowę z powodu wydłużonego czasu i kosztów. Budynek miałby wymiary: 7,7 x 4,5 m, wysokość 3 m, przymocowany trwale do podłoża. Działka jest budowlana, szeroka na 10 m, stoi na niej mój dom w zabudowie szeregowej i inny budynek gospodarczy. Zależy mi, aby planowany budynek postawić jak najbliżej granicy, aby reszta działki była przejezdna. Sąsiad jest przychylny budowie, ale mam wątpliwości co do maksymalnych wymiarów budynku i odległość od granicy działki, aby obyło się bez pozwolenia. Dodam jeszcze, że ściana domu sąsiada nie ma okien, drzwi i mój budynek też nie będzie ich od tej strony miał. Ściana sąsiada ma 4 m wysokości. Co mówią obowiązujące przepisy?

Sprzedaż jednego z pokoi w mieszkaniu w kamienicy

Posiadam mieszkanie 5-cio pokojowe w kamienicy poniemieckiej. Sąsiednie mieszkanie na tym samym pietrze idzie na sprzedaż. Kupiec tamtego mieszkania jest zainteresowany dodatkowo dokupieniem jednego z moich pokojów, który przed wojną należał do sąsiedniego mieszkania. Jestem pozytywnie nastawiony do tej transakcji, martwi mnie jednak aspekt prawny. Jak należny postąpić, aby przeprowadzić sprzedaż bez ryzyka i w prawidłowy/szybki sposób?

Odległość drogi od stojącego już budynku z oknami

Z powodu rozbudowy drogi ma ona graniczyć bezpośrednio ze ścianą stojącego już budynku z oknami (mojego domu). Jest to droga o dużym natężeniu ruchu, w tym ciężarówek. Jaka powinna być odległość od budynku? Co mogę zrobić w tej sprawie?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »