Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budynek gospodarczy przerobiony przed laty na dom bez pozwolenia

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-07-09

Pytanie dotyczy legalizacji samowoli budowlanej. Rodzice zamieszkują „budynek gospodarczy” – dostali go w spadku od dziadków i w środku wyremontowali. Budynek jest prawdopodobnie legalny, istnieje jakiś plan. Niestety została wykonana także dobudówka – bez planu, o powierzchni ok. 25 m2. W akcie notarialnym jest wpis – „budynek gospodarczy w części zamieszkały”. Budynek gospodarczy został zbudowany ponad 20 lat temu. Przeróbek dokonano ok. 12-13 lat temu. Co należy w naszej sytuacji zrobić, aby zalegalizować stan obecny?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Opisana sprawa jest wielowątkowa. Po pierwsze brak jest dokumentów na budowę budynku gospodarczego, po drugie dobudowano do budynku gospodarczego bez dokumentów, zezwoleń część budynku i przekwalifikowano go na mieszkalny.

Treść aktu notarialnego nie ma tu znaczenia, świadczy tylko o tym, że w momencie przepisywania własności gruntu budynek gospodarczo-mieszkalny już stał. Nie wpływa to na legalność budynku, nie stanowi żadnej ulgi.

Sam budynek gospodarczy – jeśli nawet brak na niego planów – byłby najmniejszym problemem. Dobudowa do niego to już problem, a to, że dobudowano część mieszkalną, to już poważny problem.

Najlepiej byłoby wykazać, że budynek w tym stanie stał przed 1995 r. Jest to najtańsza alternatywa i najkorzystniejsza opcja.

W przepisach końcowych i przejściowych ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w art. 103 przyjęto regułę podstawową wynikająca z ust. 1 tego przepisu, że zasadą jest stosowanie nowej ustawy. Obejmuje to nie tylko sprawy, w których postępowanie administracyjne jest wszczynane już po wejściu jej w życie (niezależnie od tego, czy dotyczy to zdarzeń faktycznych powstałych jeszcze w okresie obowiązywania poprzedniej ustawy), ale także spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowej ustawy z dniem 1 stycznia 1995 r., tj. do spraw będących w toku. Wyjątek od tej zasady, nie dotyczący niniejszej sprawy, zamieszczony został w art. 103 § 2 omawianej ustawy:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne.”.

Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc w niniejszej sprawie zastosowanie mają przepisy ustawy – Prawo budowlane z 1994 r. Jest to o tyle prostsze, że nie wymaga opłaty legalizacyjnej, a jedynie dokumentacji powykonawczej i pozwolenia na użytkowanie. Gorzej, jeśli trzeba legalizować budowę, dobudowę wykonaną po 1995 r.

Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) ograniczają zakres określenia „samowola budowlana” do budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu.

Zasadą w procesie budowlanym jest obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę sformułowany w art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) (lub zgłoszenia).

Art. 48 ust. 1 ustawy stanowi, że właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2 w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Podstawową przesłanką do legalizacji samowoli budowlanej w myśl art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego jest zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo ustaleniami ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz zgodności z przepisami, w tym techniczno budowlanymi.

W myśl art. 48 ust. 2, możliwość zalegalizowania obiektu budowlanego będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę istnieje, gdy budowa:

„1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

– ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

– ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.”

Właściwy organ, stwierdzając możliwość zalegalizowania obiektu budowlanego będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, jest obowiązany nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie niezbędnych do załatwienia sprawy dokumentów, w szczególności:

  • zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy dla danego terenu nie ma obowiązującego planu miejscowego,
  • projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, jeżeli są wymagane przepisami, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wydane przez izbę samorządu zawodowego potwierdzające, że projektant, który sporządził projekt, jest wpisany na listę członków danej izby samorządu zawodowego, zaświadczenie to powinno być aktualne na dzień opracowania projektu,
  • innych wymaganych dokumentów.

W art. 48 w ust. 1 ustala się obowiązek nakazania rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, jednakże przepis ten można zastosować dopiero wówczas, gdy w następstwie czynności właściwego organu administracji publicznej, o których mowa w ust. 2 (część końcowa) i ust. 3, nie zaistnieją przesłanki uzasadniające zalegalizowanie obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Ponadto wymagana opłata legalizacyjna w przypadku budynku mieszkalnego jest to ok. 50 tys. zł. Opłatę tę można rozłożyć na raty czy umorzyć, ale nikt ustawowo nie jest z niej zwolniony.

Od 1 stycznia 1995 r. do 11 lipca 2003 r. obowiązywały zasady co do samowolnej budowy bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub mimo sprzeciwu.

Artykuł 49 Prawa budowlanego (obowiązujący między 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 2003 r.) stanowił, że nie wydaje się nakazu rozbiórki samowolnie wzniesionego obiektu, jeżeli upłynęło pięć lat od dnia zakończenia budowy. Pod warunkiem, że te inwestycje nie naruszały przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na tej podstawie można było starać się o pozwolenie na użytkowanie.

Jeżeli inwestor nie mógł uzyskać decyzji o pozwoleniu na użytkowanie takiego obiektu, organ nadzoru wydawał nakaz rozbiórki.

Powstał jednak problem z zastosowaniem tego przepisu. Prawo budowlane, które go wprowadziło, weszło w życie 1 stycznia 1995 r., możliwość stosowania regulacji zawartych w art. 49 ustawy powstała jednak dopiero po upływie pięciu lat, czyli od 1 stycznia 2000 r., i obowiązywała do 10 lipca 2003 roku. Wtedy bowiem weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która zmieniła ten przepis (zapis art. 49).Wspomniana nowelizacja nie przewidywała żadnego okresu przejściowego, w którym sprawcy samowoli budowlanej mogliby z tego przepisu skorzystać po jego zmianie.

Do Trybunału Konstytucyjnego trafiło pytanie prawne w tej sprawie. W wyroku z 18 października 2006 r. (sygn. P27/05) Trybunał Konstytucyjny stwierdził niekonstytucyjność dwóch przepisów przejściowych.

Ustawodawca przygotował nowelizację przepisów Prawa budowlanego, a na jej podstawie doszło do przywrócenia praw nabytych z dniem wejścia w życie tej nowelizacji, tj. z dniem 20 czerwca 2007 r. Od tej daty do 31 grudnia 2007 r. można było legalizować samowolne budowy kończone po 1 stycznia 1995 r., ale przed 11 lipca 1998 r.

Obecnie tej możliwości już nie ma – w stosunku do osób, które popełniły samowolę po 1 stycznia 1995 r., stosuje się aktualnie obowiązujące przepisy dotyczące legalizacji, opłat i formalności lub rozbiórki.

Reasumując – proszę sprawdzić, czy są Państwo w stanie wykazać, że przebudowa budynku i dobudowa miały miejsce przed 1995 r. Potem należy załatwić dokumentację, projekt i złożyć wniosek o legalizację, zezwolenie na użytkowanie i cieszyć się legalnym budynkiem. W inny przypadku nie warto zgłaszać niczego, bo koszty legalizacji niestety pochłoną ogromne środki.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Rozbudowa mieszkania komunalnego bez pozwoleń

Mój problem dotyczy rozbudowy mieszkania komunalnego, które zostało wykupione na własność. Niestety jego rozbudowa rozpoczęła się bez jakichkolwiek...

Kiedy dom podzielony na mieszkania uznaje się za budynek mieszkalny wielorodzinny?

Jest dom, który niegdyś był jednorodzinny, ale został podzielony na trzy lokale, z czego właścicielem dwóch z nich jestem ja (jest to obecnie jedno...

Ekspertyza techniczna budynku w przypadku zmiany sposobu użytkowania

Czy jest obowiązkowa ekspertyza techniczna budynku w przypadku zmiany sposobu użytkowania z usługowego na mieszkalny?

Czy piwnica jest kondygnacją?

Mam wybudowany dom jednorodzinny z biurem, co oznacza, iż będę miał obowiązkową kontrolę z PINB. Architekt wydał mi rysunki ze zmianami...

Usytuowanie budynku gospodarczego na działce w zabudowie jednorodzinnej

Chciałbym na zgłoszenie postawić wolno stojący, parterowy budynek gospodarczy o pow. zabudowy poniżej 35 m 2 z przeznaczeniem na...

Sprzedaż jednego z pokoi w mieszkaniu w kamienicy

Posiadam mieszkanie 5-cio pokojowe w kamienicy poniemieckiej. Sąsiednie mieszkanie na tym samym pietrze idzie na sprzedaż. Kupiec tamtego mieszkania jest...

Odległość drogi od stojącego już budynku z oknami

Z powodu rozbudowy drogi ma ona graniczyć bezpośrednio ze ścianą stojącego już budynku z oknami (mojego domu). Jest to droga o dużym natężeniu...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »