Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ekspertyza techniczna budynku w przypadku zmiany sposobu użytkowania

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2018-06-22

Czy jest obowiązkowa ekspertyza techniczna budynku w przypadku zmiany sposobu użytkowania z usługowego na mieszkalny?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Należy na wstępie stwierdzić, że w przypadku zmiany funkcji lokalu/budynku konieczne jest przedsięwzięcie czynności z art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.).

Zgodnie z ust. 1 pkt 2 tego artykułu, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

W myśl ust. 2 tego artykułu, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji (ust. 3).

Kwestią podstawową dla Pana jest ustalenie okoliczności, czy planowana zmiana sposobu użytkowania przedmiotowego lokalu w celu przystosowania go do celów mieszkaniowych, wymaga przeprowadzenia robót budowlanych. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane, przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Z powyższego wynika zatem, że pojęcie robót budowlanych odnosić należy – w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego – nie tylko do wykonywania obiektu budowlanego w określonym miejscu oraz odbudowy, rozbudowy i nadbudowy obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6), lecz również do takich prac, jak montaż bądź remont. Do ustalenia tej okoliczności konieczna byłaby więc ekspertyza techniczna. Trzeba mieć na uwadze, że nie sposób wymagać od Pana jako posiadacza lokalu wiedzy na temat warunków technicznych jakim te lokale mają odpowiadać, dlatego też w art. 71 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego wskazano, że w przypadku zmiany sposobu użytkowania, bez wykonania robót budowlanych, należy dołączyć wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane ekspertyzę, z której będzie wynikało, że dla warunków określonego lokalu jest, bądź nie jest wymagane odpowiednie dostosowanie do warunków technicznych. Na podstawie takiej ekspertyzy można ocenić, czy zachodzą przesłanki do zgłoszenia przedsięwzięcia, a następnie do wydania pozwolenia przez organ budowlany.

Należy pamiętać również, że funkcja instytucji zgłoszenia (w istocie oświadczenia inwestora o zamiarze) powoduje, że niezależnie od przyjęcia takiego zgłoszenia przez organ ewentualne konsekwencje odstąpienia od przepisów prawa ponosił będzie inwestor, inaczej niż przy uzyskaniu pozwolenia na budowę (decyzji), co uwalnia go od ewentualnych konsekwencji takich naruszeń. Zatem sporządzenie takiej ekspertyzy jest jak najbardziej pożądane.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie tego zaświadczenia uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Od siebie dodam, że ustawodawca zapomniał zauważyć, że każda zmiana sposobu użytkowania lokalu wywołuje zmiany na plus lub minus przynajmniej jednego z wymienionych warunków, np. bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higienicznosanitarne bądź wielkość lub układ obciążeń. Zakresu i charakteru ww. zmian niewywołujących potrzeby wydania warunków zabudowy, jak i pozwolenia na budowę nigdzie nie określono. Dlatego dla porządku w urzędach gmin obowiązuje zasada, że wszystkie roboty budowlane zmieniające np. podział funkcjonalny pomieszczenia, objęte są obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, stąd ust. 2 art. 71 Prawa budowlanego, mimo wyrażonych intencji ustawodawcy, nie ma w praktyce zastosowania.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Zakup mieszkania w kamienicy i podzielenie go na dwa lokale

Zamierzam kupić mieszkanie w kamienicy, podzielić je na dwa lokale i sprzedać odrębnie. Chciałbym się dowiedzieć, jak przebiega taki proces. Co...

Zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego

Planuję zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego, co do którego mam pewne wątpliwości. Parter budynku wzniesiony w latach 60. Piętro dobudowane...

Zakup domu w stanie surowym postawionym na działce rolnej

Zamierzam kupić dom w stanie surowym zamkniętym postawiony na działce rolnej o powierzchni 4300 m 2 sklasyfikowanej jako RIVb, PsIV...

Kiedy dom podzielony na mieszkania uznaje się za budynek mieszkalny wielorodzinny?

Jest dom, który niegdyś był jednorodzinny, ale został podzielony na trzy lokale, z czego właścicielem dwóch z nich jestem ja (jest to obecnie jedno...

Czy piwnica jest kondygnacją?

Mam wybudowany dom jednorodzinny z biurem, co oznacza, iż będę miał obowiązkową kontrolę z PINB. Architekt wydał mi rysunki ze zmianami...

Budynek gospodarczy przerobiony przed laty na dom bez pozwolenia

Pytanie dotyczy legalizacji samowoli budowlanej. Rodzice zamieszkują „budynek gospodarczy” – dostali go w spadku od dziadków...

Usytuowanie budynku gospodarczego na działce w zabudowie jednorodzinnej

Chciałbym na zgłoszenie postawić wolno stojący, parterowy budynek gospodarczy o pow. zabudowy poniżej 35 m 2 z przeznaczeniem na...

Zmiana użytkowania lokalu usługowego na mieszkalne

Mam pytanie dotyczące zmiany sposobu użytkowania mieszkania. Otóż, mam mieszkanie, które jest użytkowane jako lokal usługowy. Chciałbym zmienić...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »