Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kiedy dom podzielony na mieszkania uznaje się za budynek mieszkalny wielorodzinny?

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2018-06-04

Jest dom, który niegdyś był jednorodzinny, ale został podzielony na trzy lokale, z czego właścicielem dwóch z nich jestem ja (jest to obecnie jedno mieszkanie), a drugiego (czyli 1/3 budynku) jest moja siostra. Czy taki budynek klasyfikuje się jako mieszkalny wielorodzinny? Lokal siostry jest całkowicie pozbawiony wszystkich mediów i nie nadaje się do mieszkania. Lokale mają odrębne księgi wieczyste. Czy da się w tej sytuacji uniknąć zakwalifikowania budynku do kategorii „budynek mieszkalny wielorodzinny”? Straż pożarna chce przeprowadzić czynności kontrolno-rozpoznawcze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Katarzyna Nosal

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Nie ma definicji budynku wielorodzinnego. Prawo budowlane zawiera jednak definicję budynku jednorodzinnego i ten rodzaj budynków często traktowany jest w opozycji do budynków wielorodzinnych lub wielolokalowych. Ten rodzaj budynków podlega wyłączeniom w wielu sprawach, między innymi szczególnych przepisów przeciwpożarowych. Stąd dla Pana istotne będzie ustalenie definicji budynku jednorodzinnego i na tej podstawie ustalenie, czy do tego rodzaju budynków można zaliczyć Pana budynek.

Zgodnie z art. 3 pkt. 2a ustawy – Prawo budowlane (P.b.) – przez budynek jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Istotnym jest tu rozumienie wydzielonych lokali mieszkalnych, bo ich liczba w budynku determinuje charakter budynku. Tu niestety Prawo budowlane nie pomoże, ponieważ nie zawiera ustawowej definicji lokalu mieszkalnego. W rozporządzeniu z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012r., poz. 462 ze zm.) znajduje się zapis, że przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Natomiast zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) – samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Zatem aby lokal został uznany za odrębny, istotne jest, by lokal posiadał wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań, o których mowa, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Gdyby w budynku, o którym Pan mów, nie wydzielono odrębnych lokali, gdyby nie zostały one uznane za lokale w znaczeniu ustawy o własności lokali, wówczas sąd odmówiłby utworzenia dla tych lokali odrębnych ksiąg wieczystych. Skoro tak, to musi istnieć plan przebudowy przystosowujący lokal siostry do lokalu mieszkalnego. Okoliczność, że jeszcze nie wykonano w nim robót, nie zmienia faktu, że funkcjonalnie został uznany za lokal odrębny. To, że ważne są też przy wydzielaniu i uznaniu lokali za lokale mieszkalne także planowane czynności, potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2017 r. sygn. akt II OSK 1458/15: „Należy przyznać rację Sądowi I instancji, aprobującego w tym zakresie ocenę organów, że projekt budowlany kwalifikuje mieszkanie skarżących na parterze oraz mieszkanie na pierwszym piętrze jako mieszkania odrębnie spełniające dla każdego z nich przesłanki zespołu pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mających odrębne wejścia, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiające stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Także rozwiązania przyjęte w projekcie budowlanym rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejącej części mieszkalnej w budynku usługowo-mieszkalnym sporządzonym w czerwcu 2014 r. wskazują, że do lokalu mieszkalnego na parterze prowadzi wejście od strony północnej, które nie jest wejściem do mieszkania na piętrze. Ponadto w ww. projekcie wskazano, że »do obsługi rozbudowanego lokalu mieszkalnego służyć będzie dobudowana klatka schodowa z wejściem od strony północnej«. Prawidłowo podnosi w odpowiedzi na skargę kasacyjną organ, że zbiorcza klatka schodowa jest niezależna od wejścia do lokalu mieszkalnego na parterze także od strony północnej. Ponadto z klatki schodowej powadzi wejście do mieszkania na parterze (zmiana wprowadzona w stosunku do projektu budowlanego z listopada 2013 r.), a także na piętrze, jednakże stanowią one odrębne wejścia. Tym samym zarówno do obu mieszkań (na parterze, jak i na piętrze z poddaszem) prowadzą odrębne wejścia.

Część rysunkowa w projekcie budowlanym rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejącej części mieszkalnej w budynku usługowo-mieszkalnym z czerwca 2014 r. wskazuje, że zarówno lokal mieszkalny na parterze, jak również lokal mieszkalny na piętrze służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, tj. do każdego przynależy odrębna kuchnia oraz pomieszczenia sanitarne, które umożliwiają prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego, a więc nadają każdemu niezależny byt. Z kolei w opisie technicznym do projektu zagospodarowania terenu rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejącej części mieszkalnej w budynku usługowo-mieszkalnym w pkt 10.2 wskazano, że w budynku zabudowane będą tablice rozdzielcze piętrowe oświetlenia i siły zasilane z tablicy rozdzielczej głównej, co w konsekwencji dopuszcza rozliczanie energii elektrycznej oddzielnie dla każdego z lokali. Wszystkie te okoliczności uniemożliwiają zakwalifikowanie zamierzenia budowlanego jako jednego tylko lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. W budynku przewidziano bowiem dwa lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy. Konstatacja taka oznacza, że obiektu nie można zaliczyć, jak tego domagają się skarżący kasacyjnie, do kategorii I obiektu budowlanego, tj. budynki mieszkalne jednorodzinne.”

W mojej ocenie sam fakt wydzielenia prawnego lokali jako samodzielnych lokali mieszkalnych w celu założenia odrębnych ksiąg wieczystych determinuje budynek jako wielorodzinny.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Mieszkanie mniejsze niż w umowie z deweloperem

Deweloper wybudował mieszkanie mniejsze niż w umowie. Różnica w powierzchni wynosi ponad 3%. Czy można uznać, że to istotne odstępstwo od projektu...

Podział działki z rozpoczętą budową

Mam pytanie w sprawie podziału działki z rozpoczętą budową dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej. Jest dwóch współwłaścicieli. Art. 95...

Zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego

Planuję zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego, co do którego mam pewne wątpliwości. Parter budynku wzniesiony w latach 60. Piętro dobudowane...

Zakup domu w stanie surowym postawionym na działce rolnej

Zamierzam kupić dom w stanie surowym zamkniętym postawiony na działce rolnej o powierzchni 4300 m 2 sklasyfikowanej jako RIVb, PsIV...

Ekspertyza techniczna budynku w przypadku zmiany sposobu użytkowania

Czy jest obowiązkowa ekspertyza techniczna budynku w przypadku zmiany sposobu użytkowania z usługowego na mieszkalny?

Czy piwnica jest kondygnacją?

Mam wybudowany dom jednorodzinny z biurem, co oznacza, iż będę miał obowiązkową kontrolę z PINB. Architekt wydał mi rysunki ze zmianami...

Budynek gospodarczy przerobiony przed laty na dom bez pozwolenia

Pytanie dotyczy legalizacji samowoli budowlanej. Rodzice zamieszkują „budynek gospodarczy” – dostali go w spadku od dziadków...

Budowa domu na działce rolnej od rodziców

Planuję budowę domu. Rodzice są rolnikami, posiadają wyłącznie działki rolne – ziemie klasy 4 i gorsze. Ja rolnikiem nie jestem. Zatem w jaki...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »