Budynek wielorodzinny po podziale domu na mieszkania

• Data: 2023-11-30 • Autor: Katarzyna Nosal

Dla wielu osób istotna jest kwestia klasyfikacji budynków mieszkalnych. Skupiając się na sytuacjach, w których domy jednorodzinne są przekształcane w obiekty wielolokalowe, prawnik wyjaśnia, w jakich warunkach taka nieruchomość jest uznawana za budynek mieszkalny wielorodzinny zgodnie z polskim prawem budowlanym. Tematy te rozwijamy w formie odpowiedzi na pytanie naszego klienta:

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Budynek wielorodzinny po podziale domu na mieszkania

Jest dom, który niegdyś był jednorodzinny, ale został podzielony na trzy lokale, z czego właścicielem dwóch z nich jestem ja (jest to obecnie jedno mieszkanie), a drugiego (czyli 1/3 budynku) jest moja siostra. Czy taki budynek klasyfikuje się jako mieszkalny wielorodzinny? Lokal siostry jest całkowicie pozbawiony wszystkich mediów i nie nadaje się do mieszkania. Lokale mają odrębne księgi wieczyste. Czy da się w tej sytuacji uniknąć zakwalifikowania budynku do kategorii „budynek mieszkalny wielorodzinny”? Straż pożarna chce przeprowadzić czynności kontrolno-rozpoznawcze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Definicja budynku jednorodzinnego

Nie ma definicji budynku wielorodzinnego. Prawo budowlane zawiera jednak definicję budynku jednorodzinnego i ten rodzaj budynków często traktowany jest w opozycji do budynków wielorodzinnych lub wielolokalowych. Ten rodzaj budynków podlega wyłączeniom w wielu sprawach, między innymi szczególnych przepisów przeciwpożarowych. Stąd dla Pana istotne będzie ustalenie definicji budynku jednorodzinnego i na tej podstawie ustalenie, czy do tego rodzaju budynków można zaliczyć Pana budynek.

Zgodnie z art. 3 pkt. 2a ustawy Prawo budowlane (P.b.) – przez budynek jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Istotnym jest tu rozumienie wydzielonych lokali mieszkalnych, bo ich liczba w budynku determinuje charakter budynku.

Tu niestety Prawo budowlane nie pomoże, ponieważ nie zawiera ustawowej definicji lokalu mieszkalnego. W rozporządzeniu z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. 2020 poz. 1609) znajduje się zapis, że przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) – samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Zatem aby lokal został uznany za odrębny, istotne jest, by lokal posiadał wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań, o których mowa, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Zobacz też: Budowa domu wielorodzinnego pod wynajem

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Przebudowa domu na odrębne lokale mieszkalne

Gdyby w budynku, o którym Pan mów, nie wydzielono odrębnych lokali, gdyby nie zostały one uznane za lokale w znaczeniu ustawy o własności lokali, wówczas sąd odmówiłby utworzenia dla tych lokali odrębnych ksiąg wieczystych. Skoro tak, to musi istnieć plan przebudowy przystosowujący lokal siostry do lokalu mieszkalnego. Okoliczność, że jeszcze nie wykonano w nim robót, nie zmienia faktu, że funkcjonalnie został uznany za lokal odrębny. To, że ważne są też przy wydzielaniu i uznaniu lokali za lokale mieszkalne także planowane czynności, potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2017 r. sygn. akt II OSK 1458/15: „Należy przyznać rację Sądowi I instancji, aprobującego w tym zakresie ocenę organów, że projekt budowlany kwalifikuje mieszkanie skarżących na parterze oraz mieszkanie na pierwszym piętrze jako mieszkania odrębnie spełniające dla każdego z nich przesłanki zespołu pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mających odrębne wejścia, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiające stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Także rozwiązania przyjęte w projekcie budowlanym rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejącej części mieszkalnej w budynku usługowo-mieszkalnym sporządzonym w czerwcu 2014 r. wskazują, że do lokalu mieszkalnego na parterze prowadzi wejście od strony północnej, które nie jest wejściem do mieszkania na piętrze. Ponadto w ww. projekcie wskazano, że »do obsługi rozbudowanego lokalu mieszkalnego służyć będzie dobudowana klatka schodowa z wejściem od strony północnej«.

Prawidłowo podnosi w odpowiedzi na skargę kasacyjną organ, że zbiorcza klatka schodowa jest niezależna od wejścia do lokalu mieszkalnego na parterze także od strony północnej. Ponadto z klatki schodowej powadzi wejście do mieszkania na parterze (zmiana wprowadzona w stosunku do projektu budowlanego z listopada 2013 r.), a także na piętrze, jednakże stanowią one odrębne wejścia. Tym samym zarówno do obu mieszkań (na parterze, jak i na piętrze z poddaszem) prowadzą odrębne wejścia.

Część rysunkowa w projekcie budowlanym rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejącej części mieszkalnej w budynku usługowo-mieszkalnym z czerwca 2014 r. wskazuje, że zarówno lokal mieszkalny na parterze, jak również lokal mieszkalny na piętrze służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, tj. do każdego przynależy odrębna kuchnia oraz pomieszczenia sanitarne, które umożliwiają prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego, a więc nadają każdemu niezależny byt. Z kolei w opisie technicznym do projektu zagospodarowania terenu rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejącej części mieszkalnej w budynku usługowo-mieszkalnym w pkt 10.2 wskazano, że w budynku zabudowane będą tablice rozdzielcze piętrowe oświetlenia i siły zasilane z tablicy rozdzielczej głównej, co w konsekwencji dopuszcza rozliczanie energii elektrycznej oddzielnie dla każdego z lokali. Wszystkie te okoliczności uniemożliwiają zakwalifikowanie zamierzenia budowlanego jako jednego tylko lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. W budynku przewidziano bowiem dwa lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy. Konstatacja taka oznacza, że obiektu nie można zaliczyć, jak tego domagają się skarżący kasacyjnie, do kategorii I obiektu budowlanego, tj. budynki mieszkalne jednorodzinne.

W mojej ocenie sam fakt wydzielenia prawnego lokali jako samodzielnych lokali mieszkalnych w celu założenia odrębnych ksiąg wieczystych determinuje budynek jako wielorodzinny.

Przeczytaj też: Kategorie budynków

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Przypadek Rodziny Kowalskich: Rodzina Kowalskich nabyła stary dom, który pierwotnie był przeznaczony dla jednej rodziny. Zdecydowali się podzielić ten dom na trzy oddzielne mieszkania, z których jedno wynajmują, a w dwóch mieszkają ich dorosłe dzieci. Każde mieszkanie ma oddzielne wejście i zostały założone osobne księgi wieczyste. W świetle prawa budowlanego budynek ten zaczyna spełniać definicję budynku wielorodzinnego, co ma istotne konsekwencje prawne i administracyjne dla rodziny Kowalskich, w tym wymogi dotyczące bezpieczeństwa pożarowego.


Sytuacja Pana Nowaka: Pan Nowak odziedziczył duży dom jednorodzinny po swoich rodzicach. Zdecydował się on na wydzielenie części domu na małe studio do wynajęcia. Choć większość domu nadal służy jako jego prywatne mieszkanie, to stworzenie oddzielnego, wynajmowanego lokalu mieszkalnego może skutkować zakwalifikowaniem całego budynku jako wielorodzinnego w świetle prawa budowlanego. Ta zmiana ma wpływ na sposób, w jaki Pan Nowak musi zarządzać swoją nieruchomością pod kątem prawnym.


Historia Pani Jankowskiej: Pani Jankowska mieszkała w dużym domu jednorodzinnym, który po śmierci męża stał się dla niej zbyt duży. Zdecydowała się na podział domu na dwa osobne mieszkania, z których jedno wynajmuje. W ten sposób, chociaż nadal mieszka w swoim domu, formalnie stał się on budynkiem dwulokalowym. Teraz Pani Jankowska musi spełniać dodatkowe wymagania prawne i regulacyjne, co wiąże się z koniecznością dostosowania nieruchomości do standardów przewidzianych dla budynków wielorodzinnych.

Podsumowanie

Artykuł, mamy nadzieję, wyjaśnił zawiłości prawne związane z klasyfikacją budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych. Przytoczone przykłady z życia wzięte ukazują praktyczne aspekty tych regulacji, podkreślając, jak przekształcenie domu jednorodzinnego w obiekt wielolokalowy wpływa na status prawny i obowiązki właścicieli. Jest to kluczowa wiedza dla każdego, kto rozważa podział swojej nieruchomości na mniejsze jednostki mieszkalne.

Oferta porad prawnych

Stoisz przed wyzwaniem związanym z klasyfikacją Twojej nieruchomości lub potrzebujesz profesjonalnej pomocy w zrozumieniu przepisów prawa budowlanego, skorzystaj z naszych porad prawnych on-line.

Aby skorzystać z naszych usług, wypełnij formularz spod tego tekstu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego - Dz.U. 2020 poz. 1609
3. Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 października 2015 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o własności lokali - Dz.U. 2015 poz. 1892
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2017 r. sygn. akt II OSK 1458/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Katarzyna Nosal

O autorze: Katarzyna Nosal

Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »