Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kiedy dom podzielony na mieszkania uznaje się za budynek mieszkalny wielorodzinny?

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2018-06-04

Jest dom, który niegdyś był jednorodzinny, ale został podzielony na trzy lokale, z czego właścicielem dwóch z nich jestem ja (jest to obecnie jedno mieszkanie), a drugiego (czyli 1/3 budynku) jest moja siostra. Czy taki budynek klasyfikuje się jako mieszkalny wielorodzinny? Lokal siostry jest całkowicie pozbawiony wszystkich mediów i nie nadaje się do mieszkania. Lokale mają odrębne księgi wieczyste. Czy da się w tej sytuacji uniknąć zakwalifikowania budynku do kategorii „budynek mieszkalny wielorodzinny”? Straż pożarna chce przeprowadzić czynności kontrolno-rozpoznawcze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Katarzyna Nosal

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat

Nie ma definicji budynku wielorodzinnego. Prawo budowlane zawiera jednak definicję budynku jednorodzinnego i ten rodzaj budynków często traktowany jest w opozycji do budynków wielorodzinnych lub wielolokalowych. Ten rodzaj budynków podlega wyłączeniom w wielu sprawach, między innymi szczególnych przepisów przeciwpożarowych. Stąd dla Pana istotne będzie ustalenie definicji budynku jednorodzinnego i na tej podstawie ustalenie, czy do tego rodzaju budynków można zaliczyć Pana budynek.

Zgodnie z art. 3 pkt. 2a ustawy – Prawo budowlane (P.b.) – przez budynek jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Istotnym jest tu rozumienie wydzielonych lokali mieszkalnych, bo ich liczba w budynku determinuje charakter budynku. Tu niestety Prawo budowlane nie pomoże, ponieważ nie zawiera ustawowej definicji lokalu mieszkalnego. W rozporządzeniu z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012r., poz. 462 ze zm.) znajduje się zapis, że przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Natomiast zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) – samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Zatem aby lokal został uznany za odrębny, istotne jest, by lokal posiadał wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań, o których mowa, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Gdyby w budynku, o którym Pan mów, nie wydzielono odrębnych lokali, gdyby nie zostały one uznane za lokale w znaczeniu ustawy o własności lokali, wówczas sąd odmówiłby utworzenia dla tych lokali odrębnych ksiąg wieczystych. Skoro tak, to musi istnieć plan przebudowy przystosowujący lokal siostry do lokalu mieszkalnego. Okoliczność, że jeszcze nie wykonano w nim robót, nie zmienia faktu, że funkcjonalnie został uznany za lokal odrębny. To, że ważne są też przy wydzielaniu i uznaniu lokali za lokale mieszkalne także planowane czynności, potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2017 r. sygn. akt II OSK 1458/15: „Należy przyznać rację Sądowi I instancji, aprobującego w tym zakresie ocenę organów, że projekt budowlany kwalifikuje mieszkanie skarżących na parterze oraz mieszkanie na pierwszym piętrze jako mieszkania odrębnie spełniające dla każdego z nich przesłanki zespołu pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mających odrębne wejścia, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiające stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Także rozwiązania przyjęte w projekcie budowlanym rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejącej części mieszkalnej w budynku usługowo-mieszkalnym sporządzonym w czerwcu 2014 r. wskazują, że do lokalu mieszkalnego na parterze prowadzi wejście od strony północnej, które nie jest wejściem do mieszkania na piętrze. Ponadto w ww. projekcie wskazano, że »do obsługi rozbudowanego lokalu mieszkalnego służyć będzie dobudowana klatka schodowa z wejściem od strony północnej«. Prawidłowo podnosi w odpowiedzi na skargę kasacyjną organ, że zbiorcza klatka schodowa jest niezależna od wejścia do lokalu mieszkalnego na parterze także od strony północnej. Ponadto z klatki schodowej powadzi wejście do mieszkania na parterze (zmiana wprowadzona w stosunku do projektu budowlanego z listopada 2013 r.), a także na piętrze, jednakże stanowią one odrębne wejścia. Tym samym zarówno do obu mieszkań (na parterze, jak i na piętrze z poddaszem) prowadzą odrębne wejścia.

Część rysunkowa w projekcie budowlanym rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejącej części mieszkalnej w budynku usługowo-mieszkalnym z czerwca 2014 r. wskazuje, że zarówno lokal mieszkalny na parterze, jak również lokal mieszkalny na piętrze służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, tj. do każdego przynależy odrębna kuchnia oraz pomieszczenia sanitarne, które umożliwiają prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego, a więc nadają każdemu niezależny byt. Z kolei w opisie technicznym do projektu zagospodarowania terenu rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejącej części mieszkalnej w budynku usługowo-mieszkalnym w pkt 10.2 wskazano, że w budynku zabudowane będą tablice rozdzielcze piętrowe oświetlenia i siły zasilane z tablicy rozdzielczej głównej, co w konsekwencji dopuszcza rozliczanie energii elektrycznej oddzielnie dla każdego z lokali. Wszystkie te okoliczności uniemożliwiają zakwalifikowanie zamierzenia budowlanego jako jednego tylko lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. W budynku przewidziano bowiem dwa lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy. Konstatacja taka oznacza, że obiektu nie można zaliczyć, jak tego domagają się skarżący kasacyjnie, do kategorii I obiektu budowlanego, tj. budynki mieszkalne jednorodzinne.”

W mojej ocenie sam fakt wydzielenia prawnego lokali jako samodzielnych lokali mieszkalnych w celu założenia odrębnych ksiąg wieczystych determinuje budynek jako wielorodzinny.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »