Budowa domu całorocznego na działce RM

Co oznacza działka oznaczona symbolem RM?

Oznaczenie RM w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego najczęściej oznacza teren zabudowy zagrodowej. Nie jest to to samo co teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczany często jako MN, ani teren zabudowy rekreacyjnej lub letniskowej.

Zabudowa zagrodowa obejmuje w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze i inwentarskie w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz leśnych. Wynika to z definicji stosowanej w przepisach techniczno-budowlanych. Kluczowe jest jednak to, że budynki mają tworzyć funkcjonalną całość z gospodarstwem, a nie służyć wyłącznie celom prywatnym, inwestycyjnym albo rekreacyjnym.

W praktyce oznacza to, że na działce RM może być dopuszczalny dom rolnika, budynek gospodarczy, garaż, budynek inwentarski albo inne obiekty służące gospodarstwu, ale zawsze trzeba sprawdzić dokładną treść miejscowego planu. Plan może ograniczać liczbę budynków, ich wysokość, powierzchnię zabudowy, geometrię dachu, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, linię zabudowy albo dopuszczalne funkcje uzupełniające.

Zobacz również: budowa domu na terenie RM.

Czy na działce RM można zbudować dwa domy całoroczne?

Sama informacja, że działka ma symbol RM, nie przesądza jeszcze, że można wybudować na niej dwa domy całoroczne. Taki zamiar trzeba oceniać przez treść miejscowego planu oraz przez związek planowanej zabudowy z gospodarstwem rolnym.

Jeżeli plan miejscowy dopuszcza na terenie RM budynki mieszkalne w zabudowie zagrodowej, to co do zasady może chodzić o budynek mieszkalny służący rolnikowi i jego gospodarstwu. Budowa dwóch niezależnych domów całorocznych może zostać zakwestionowana, jeżeli w rzeczywistości miałaby prowadzić do zwykłej zabudowy mieszkaniowej, wynajmu, podziału inwestycji na dwa lokale rodzinne bez związku z produkcją rolną albo obejścia zakazu zabudowy letniskowej.

Inaczej można ocenić sytuację, w której drugi budynek jest rzeczywiście potrzebny w funkcjonującym gospodarstwie, na przykład dla osoby stale pracującej w gospodarstwie, następcy rolnika albo członka rodziny faktycznie prowadzącego jego wydzieloną część. Nawet wtedy potrzebne jest jednak sprawdzenie, czy plan nie ogranicza zabudowy do jednego budynku mieszkalnego w obrębie siedliska.

Jeżeli ma Pani już budynek mieszkalny przy gospodarstwie, organ administracji może pytać, dlaczego kolejne domy są konieczne dla funkcji zagrodowej. Sam fakt posiadania gospodarstwa i sąsiedniej działki RM nie wystarczy, jeżeli inwestycja nie ma racjonalnego związku z prowadzeniem działalności rolniczej.

Kto może korzystać z zabudowy zagrodowej?

W sprawach działek RM często znaczenie ma status inwestora. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego posługuje się pojęciem rolnika indywidualnego. Zgodnie z art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego chodzi zasadniczo o osobę fizyczną, która posiada określony tytuł do nieruchomości rolnych, ma kwalifikacje rolnicze, od wymaganego okresu mieszka w odpowiedniej gminie i osobiście prowadzi gospodarstwo rolne.

Nie zawsze jednak samo spełnienie definicji rolnika indywidualnego wystarczy do uzyskania pozwolenia na budowę. Organ bada również zgodność projektu z miejscowym planem, przepisami techniczno-budowlanymi, dostępem do drogi publicznej, uzbrojeniem terenu, obszarem oddziaływania obiektu oraz innymi wymogami prawa budowlanego.

Warto też odróżnić gospodarstwo rolne w potocznym znaczeniu od gospodarstwa rozumianego na potrzeby konkretnych przepisów. Dla wielu regulacji istotne są m.in. powierzchnia użytków rolnych, sposób prowadzenia działalności rolniczej, kwalifikacje oraz faktyczna praca w gospodarstwie.

Zobacz również: budowa siedliska na działce rolnej.

Co sprawdzić w miejscowym planie?

Najważniejszym dokumentem jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a dokładniej część tekstowa i rysunkowa dotycząca konkretnej działki. Sam symbol RM na rysunku planu nie wystarcza, ponieważ szczegółowe ograniczenia znajdują się zwykle w uchwale planistycznej.

W planie należy sprawdzić przede wszystkim:

• czy teren RM dopuszcza budynki mieszkalne, czy tylko budynki związane z obsługą produkcji rolnej,
• czy plan pozwala na jeden czy więcej budynków mieszkalnych w ramach zabudowy zagrodowej,
• czy dopuszczalne są funkcje rekreacyjne, usługowe albo wynajem turystyczny,
• jaka jest minimalna powierzchnia działki i maksymalna intensywność zabudowy,
• jakie są linie zabudowy, wysokość budynków, geometria dachów i wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej,
• czy istnieją ograniczenia wynikające z ochrony gruntów rolnych, krajobrazu, konserwatora zabytków, obszarów chronionych albo dróg.

Jeżeli plan wprost wyklucza zabudowę letniskową, nie można zwykle osiągnąć tego samego celu przez nazwanie obiektów domami całorocznymi. Organ będzie oceniał rzeczywistą funkcję inwestycji, a nie tylko nazwę przyjętą przez inwestora.

Przy inwestycjach rekreacyjnych pomocne może być porównanie zasad opisanych w artykule: zabudowa letniskowa a miejscowy plan zagospodarowania.

Czy potrzebne jest odrolnienie albo zmiana planu?

Jeżeli działka jest już objęta miejscowym planem i ma przeznaczenie RM, to podstawowym problemem nie zawsze jest klasyczne odrolnienie, lecz zgodność planowanej funkcji z planem. Gdy inwestor chce wybudować domy niezwiązane z gospodarstwem, konieczna może być zmiana miejscowego planu na przeznaczenie mieszkaniowe, rekreacyjne albo inne właściwe dla zamierzenia.

Zmiana planu miejscowego następuje w procedurze planistycznej prowadzonej przez gminę. Właściciel może złożyć wniosek, ale nie ma roszczenia o zmianę planu. Rada gminy decyduje, czy i w jakim zakresie podejmie prace planistyczne. Procedura może trwać długo i może zakończyć się odmową albo uchwaleniem planu w innym kształcie niż oczekiwany przez właściciela.

Przy gruntach rolnych znaczenie ma także ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Co do zasady przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne następuje w planie miejscowym. Dla gruntów klas I-III poza granicami miast mogą być wymagane dodatkowe zgody. W przypadku gruntów niższych klas, takich jak V i VI, procedura bywa prostsza, ale nadal decydujące znaczenie ma plan miejscowy oraz pochodzenie gleby, w szczególności to, czy jest mineralna, czy organiczna.

Osobną kwestią jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Dla niektórych gruntów decyzja o wyłączeniu jest wymagana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dla gruntów klas V i VI wytworzonych z gleb mineralnych obowiązki mogą być inne niż dla gruntów organicznych, dlatego przed rozpoczęciem inwestycji warto sprawdzić wypis z ewidencji gruntów i stanowisko właściwego starostwa.

Jak przygotować się do rozmowy z gminą?

Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę lub zakupem projektu warto zebrać dokumenty i pytania, które pozwolą uzyskać konkretną odpowiedź. W praktyce przydatne będą: wypis i wyrys z miejscowego planu, numer działki, mapa ewidencyjna, informacja o klasie i rodzaju użytków, opis istniejącego gospodarstwa oraz wstępna koncepcja planowanej zabudowy.

W gminie warto zapytać, czy w danym terenie RM dopuszczalny jest więcej niż jeden budynek mieszkalny, czy plan wymaga istnienia gospodarstwa o określonej powierzchni, czy przewiduje ograniczenia funkcji rekreacyjnej oraz czy dotychczasowa zabudowa gospodarstwa ma wpływ na możliwość realizacji kolejnego domu.

Jeżeli odpowiedź urzędu jest niejednoznaczna, bezpieczniej jest wystąpić o pisemną informację albo zlecić analizę planistyczno-prawną. Ustne zapewnienia nie chronią inwestora, gdy później organ architektoniczno-budowlany odmówi zatwierdzenia projektu.

Podsumowanie

Na działce oznaczonej jako RM można co do zasady realizować zabudowę zagrodową, ale nie oznacza to automatycznego prawa do budowy dwóch całorocznych domów według dowolnego pomysłu właściciela. Budynki muszą być zgodne z planem miejscowym i powiązane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Jeżeli celem jest budowa domów na wynajem, dla rodziny bez związku z produkcją rolną albo zamiast niedopuszczalnych domków letniskowych, urząd może uznać, że inwestycja wykracza poza funkcję RM. Wtedy realną drogą pozostaje próba zmiany miejscowego planu, przy czym jest to procedura zależna od decyzji gminy.

FAQ

Czy symbol RM oznacza działkę budowlaną?

Nie w zwykłym znaczeniu. RM oznacza teren, na którym plan dopuszcza zabudowę zagrodową, czyli związaną z gospodarstwem. Nie jest to automatyczna zgoda na dowolny dom jednorodzinny, bliźniak, dom letniskowy albo inwestycję na wynajem.

Czy można postawić domek letniskowy na działce RM?

Tylko wtedy, gdy miejscowy plan wyraźnie dopuszcza taką funkcję. Jeżeli plan przewiduje wyłącznie zabudowę zagrodową, domek letniskowy może być sprzeczny z planem, nawet gdy działka należy do rolnika.

Czy rolnik zawsze może zbudować dom na działce RM?

Nie zawsze. Rolnik musi wykazać zgodność inwestycji z planem miejscowym i przepisami budowlanymi. Znaczenie ma też to, czy dom faktycznie służy gospodarstwu oraz czy plan nie wprowadza dodatkowych ograniczeń.

Czy dwa domy całoroczne mogą być uznane za zabudowę zagrodową?

Mogą, ale tylko w szczególnych okolicznościach. Trzeba sprawdzić, czy plan dopuszcza więcej niż jeden budynek mieszkalny i czy oba domy mają uzasadnienie w funkcjonowaniu gospodarstwa. Bez takiego związku urząd może potraktować inwestycję jako zwykłą zabudowę mieszkaniową.

Czy grunty klasy V i VI łatwo odrolnić?

Grunty niższych klas często są mniej chronione niż grunty klas I-III, ale nie oznacza to automatycznej zgody na zmianę przeznaczenia. Jeżeli obowiązuje miejscowy plan, potrzebna może być jego zmiana, a ta zależy od decyzji gminy.

Od czego zacząć, jeśli chcę budować na działce RM?

Najpierw należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu oraz sprawdzić pełną treść uchwały planistycznej. Następnie warto skonfrontować koncepcję budowy z urzędem gminy, projektantem i prawnikiem, zanim poniesie się koszty projektu budowlanego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
4. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.