Przebudowa domku holenderskiego
• Data: 2024-01-17 • Autor: Wioletta Dyl
Domek holenderski jest często rozważany jako tymczasowe rozwiązanie mieszkaniowe, lecz jego status prawny może budzić wątpliwości. Choć nie jest on bezpośrednio wymieniony w Prawie budowlanym, może być traktowany jako tymczasowy obiekt budowlany. Uregulowania prawne określają warunki, pod jakimi taki domek może być ustawiany na działce bez formalnego pozwolenia na budowę, zwracając uwagę na takie aspekty jak trwałość połączenia z gruntem, powierzchnia zabudowy, czy liczba obiektów na danym terenie. Artykuł ten ma na celu wyjaśnienie, jak można legalnie użytkować domek holenderski oraz jakie kroki należy podjąć w celu zalegalizowania już istniejących konstrukcji, takich jak altany, związane z tymi domkami.
Pytanie dotyczy sytuacji prawnej przebudowanego przeze mnie domku holenderskiego. Chodzi o działkę o pow. 500 m2 położoną w gminie, gdzie nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, a więc obowiązują warunki zabudowy, które pozwalają na zabudowę letniskową. Domek holenderski o wymiarach 3,5 x 9 m postawiłem legalnie – na zgłoszenie złożone w starostwie wraz z kompletem dokumentów. Potem częściowo zabudowałem domek i nadbudowałem nad nim drewnianą konstrukcję, w efekcie uzyskałem zadaszony taras i dodatkowy pokój. Całość jest dostawiona do konstrukcji domku [dołączam zdjęcie]. Czy te moje zmiany podpadają pod samowolę budowlaną i konieczna jest legalizacja? Jeśli tak, jak należy to zrobić?
Domek holenderski jako tymczasowy obiekt budowlany
Przede wszystkim trzeba podkreślić, że definicja „domku holenderskiego” nie występuje w ustawie Prawo budowlane. W świetle tej ustawy taki obiekt można traktować jako tymczasowy obiekt budowlany. Bowiem niepołączona trwale z gruntem przyczepa typu domek holenderski jest tymczasowym obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego Należy jednak zaznaczyć, że brak trwałego połączenia z działką nie decyduje o tym, czy dany obiekt wymaga pozwolenia na budowę, czy jedynie zgłoszenia. Jak wiadomo, pozwolenia na budowę nie wymagają obiekty wolnostojące, parterowe o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2. Dodatkowo musi zostać spełniony warunek dotyczący liczby obiektów na danym obszarze – jeden dom na każde 500 m2 powierzchni działki. Pozwolenie nie jest również konieczne w przypadku tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy. Jeśli zmiana położenia domku, jego przewiezienie w inne miejsce, przed 120-dniowym terminem nie jest możliwa, do legalnego w świetle prawa jego posadowienia na działce konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Stosownie do art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego – obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
WSA w wyroku z dnia 6 listopada 2007 roku (sygn. akt. II SA/Bk 506/07) stwierdził, że: „Pojęcie »budowla« nie oznacza, że ma to być budynek wzniesiony od podstaw i trwale związany z gruntem. Jest to każdy inny obiekt wolno stojący, służący m.in. do sezonowego zamieszkiwania i użytkowany jako domek letniskowy”.
Zobacz też: W jakiej odległości od granicy można postawić domek holenderski
Domek holenderski obudowany altaną
Jeśli domek holenderski posadowiony będzie na działce bez wymaganego prawem zgłoszenia lub pozwolenia, może zostać potraktowany jako samowola budowlana, a co za tym idzie – konieczne będzie przeprowadzenie procedury legalizacyjnej, co wiąże się z dość wysokimi kosztami. Organy administracyjne mogą również wydać nakaz rozbiórki takiego obiektu, co wiąże się z koniecznością wywiezienia domku z konkretnego terenu (działki). Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 listopada 2010 (VII SA/Wa 1504/10) – „pojęcie »rozbiórka obiektu budowlanego« nie jest tożsame z rozebraniem (demontażem) na poszczególne części, czy elementy obiektu zrealizowanego w innym miejscu i jedynie ustawionego na danym terenie. W takim wypadku wykonanie rozbiórki polega na usunięciu (wywiezieniu) obiektu z terenu, na którym został nielegalnie posadowiony.”. Jednak Pan podaje w opisie, że kwestia posadowienia domu holenderskiego została prawnie uregulowana.
Pozostaje kwestia altany. Ponieważ Pański domek holenderki znajduje się już na działce i jest obudowany altaną, to konieczna jest jej legalizacja. Procedura legalizacyjna wszczynana jest z urzędu – gdy organ poweźmie informacje lub na osobisty wniosek właściciela. Dobrze wiedzieć, że jeśli parametry domu nie spełniają wymagań (na przykład jest większy niż 35 m2), konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Wniosek składa się na piśmie do właściwego organu nadzoru budowlanego, brak jest ustawowego wzoru takiego wniosku, zazwyczaj każdy organ posiada własny. Organ następnie dokonuje oględzin obiektu (domku) oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z tego, iż część gmin nie uchwaliła tego aktu prawa miejscowego. W takim przypadku trzeba wystąpić do właściwego organu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Takim organem jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Może się okazać, że dana działka nie spełnia wymagań określonych przepisami prawa i nie będzie można na niej nic wybudować.
Przeczytaj też: Domek holenderski a prawo budowlane
Zalegalizowanie domku holenderskiego po zmianach
Do zalegalizowania domku holenderskiego wraz z nadbudowaną altaną (powyżej 50 m2) potrzebne będą dokumenty:
- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (domek powyżej 35 m2 lub/całoroczny, altana powyżej 50 m2).
Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru zbada kompletność ewentualnego projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia.
W celu umożliwienia Panu jako inwestorowi skorzystania z możliwości legalizacji, w sytuacji gdy zwrócił się Pan do właściwego organu, składając dokumenty niezbędne do zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia, organ prowadzący postępowanie w sprawie samowoli (altana) powinien je zawiesić na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem – postanowienie o zawieszeniu postępowania wydaje się, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Z art. 48 ust. 2 oraz art. 49b ust. 2 Prawa budowlanego jednoznacznie wynika, że istnieje niepodważalny związek przyczynowy pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy o samowolę budowlaną a sprawą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Legitymowanie się tą decyzją przez inwestora jest bowiem zasadniczą przesłanką legalizacji.
Jeśli natomiast złożona dokumentacja uzyska pozytywną ocenę, to otrzyma Pan postanowienie o wysokości opłaty legalizacyjnej. Jeśli decyzja o ewentualnym nakazie rozbiórki już zapadła, przypominam, że ma Pan na odwołanie się od niej 14 dni, licząc od dnia dostarczenia decyzji.
Aby orzeczenie administracyjne podlegało wykonaniu w drodze egzekucji administracyjnej, musi zawierać wyraźny nakaz rozbiórki dokładnie określonego i zdefiniowanego obiektu budowlanego, czyli przedmiotu rozbiórki, lub też jego części powstałej niezgodnie z prawem. Ponadto decyzja o rozbiórce powinna zawierać termin, w jakim musi Pan przystąpić do rozpoczęcia rozbiórki, oraz termin, w jakim należy rozbiórkę zakończyć. Warto sprawdzić, czy ewentualnie otrzymana decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy – jeśli będą wątpliwości i niedopatrzenia ze strony organu, należy szybko zareagować.
A zatem wystarczy, że złoży Pan wniosek, a potem organ sam wskaże Panu kolejne kroki konieczne do legalizacji altany wykonanej jako „dobudówka do domku holenderskiego”.
Przykłady
Rodzina Kowalskich i domek letniskowy
Rodzina Kowalskich zakupiła domek holenderski, aby cieszyć się wakacjami na swojej działce nad jeziorem. Nie chcieli budować trwałej konstrukcji, więc wybrali tę opcję jako prostszą i szybszą. Zgodnie z przepisami, ich domek nie przekraczał 35 m² i znajdował się na działce o odpowiednim rozmiarze, co pozwoliło im na uniknięcie procesu pozyskiwania pozwolenia na budowę.
Inwestycja pana Nowaka w agroturystykę
Pan Nowak zdecydował się na rozszerzenie swojej oferty agroturystycznej o kilka domków holenderskich. Zanim to zrobił, sprawdził dokładnie lokalne przepisy dotyczące ilości i rodzaju dozwolonych tymczasowych obiektów budowlanych na swojej działce. Zapewnił sobie wszystkie potrzebne zgody i dzięki temu mógł legalnie rozbudować swoją działalność, oferując gościom komfortowe zakwaterowanie.
Spór sąsiedzki o altanę
Pani Jadwiga postawiła obok swojego domku holenderskiego altanę, aby cieszyć się większą przestrzenią. Niestety, nie zasięgnęła informacji o wymaganiach prawnych i przekroczyła dozwoloną powierzchnię zabudowy, co zauważył sąsiad i zgłosił to do odpowiednich organów. Pani Jadwiga musiała zmierzyć się z procesem legalizacyjnym altany, co wiązało się z dodatkowymi kosztami i czasem oczekiwania na decyzje administracyjne.
Podsumowanie
Podsumowując, domek holenderski może być atrakcyjną opcją jako tymczasowe rozwiązanie mieszkaniowe, ale wymaga świadomego podejścia do przepisów prawa budowlanego. Aby uniknąć nieprzyjemności związanych z samowolą budowlaną, konieczne jest zapoznanie się z wymogami dotyczącymi pozwolenia na budowę, zgłoszenia czy legalizacji istniejących już obiektów. Odpowiednie przygotowanie i zrozumienie regulacji może zapewnić bezproblemowe użytkowanie domku holenderskiego oraz towarzyszących mu konstrukcji.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w zrozumieniu przepisów lub zalegalizowaniu domku holenderskiego? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online i profesjonalnego przygotowania niezbędnych pism. Zapewniamy wsparcie na każdym etapie procesu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 6 listopada 2007 r., sygn. akt. II SA/Bk 506/07
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2010 r., sygn. akt.VII SA/Wa 1504/10
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
