Zacienienie domu przez nowego bliźniaka

Co sprawdza organ przed wydaniem pozwolenia na budowę?

W postępowaniu o pozwolenie na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej nie powinien ograniczać się do formalnego przyjęcia projektu — por. sytuację z porady szerokość drogi dojazdowej do działki budowlanej. Zgodnie z art. 35 ustawy Prawo budowlane organ sprawdza między innymi zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z miejscowym planem albo decyzją o warunkach zabudowy, z przepisami techniczno-budowlanymi oraz kompletność wymaganych dokumentów.

W sprawach dotyczących zacienienia kluczowe jest to, czy dokumentacja projektowa pozwala realnie ocenić wpływ planowanego budynku na sąsiednie okna i pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi. Sama deklaracja inwestora, że projekt spełnia przepisy, może nie wystarczyć, jeżeli z usytuowania, wysokości lub długości ścian wynika ryzyko ograniczenia światła.

Organ powinien więc dysponować takimi rysunkami, opisami i analizami, które pozwalają ustalić, czy nie dojdzie do naruszenia wymagań dotyczących naturalnego oświetlenia, przesłaniania i nasłonecznienia. Dotyczy to również sytuacji, w której nowy segment bliźniaka ma być dłuższy, wyższy albo przesunięty względem istniejącego budynku — zob. powiązaną poradę nadbudowa bliźniaka a prawa sąsiada.

Czy sąsiad może kwestionować projekt budowlany?

Tak, ale pod warunkiem że jest stroną postępowania. Zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Obszar oddziaływania nie oznacza każdej sąsiedniej działki. Chodzi o teren wyznaczony w otoczeniu obiektu na podstawie przepisów odrębnych, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości. W praktyce nieruchomość może znaleźć się w takim obszarze między innymi wtedy, gdy projektowany budynek oddziałuje na wymagane odległości, możliwość zabudowy, doświetlenie lub nasłonecznienie.

Jeżeli właściciel sąsiedniego domu został uznany za stronę, ma prawo przeglądać akta, żądać kopii dokumentów, zapoznać się z analizą zacienienia i składać uwagi. Warto robić to pisemnie i konkretnie wskazywać, które okna, pomieszczenia oraz elementy projektu budzą zastrzeżenia.

Jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę została już doręczona stronie, co do zasady można wnieść odwołanie w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości nie został dopuszczony do udziału w sprawie mimo realnego oddziaływania inwestycji, konieczna może być analiza, czy wchodzą w grę nadzwyczajne tryby wzruszenia decyzji.

Ocena oświetlenia i nasłonecznienia sąsiednich budynków

W orzecznictwie podkreśla się, że organ wydający pozwolenie na budowę ma obowiązek ocenić wpływ inwestycji na uzasadnione interesy osób trzecich, w tym na dostęp światła. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 191/15, wskazał, że organ powinien ocenić projekt z uwzględnieniem przepisów dotyczących przesłaniania i zacieniania, a przed wydaniem decyzji strony powinny mieć możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym, w tym z analizą zacienienia, oraz zgłoszenia zastrzeżeń.

To oznacza, że przy spornej inwestycji sąsiad nie powinien poprzestać na ogólnym stwierdzeniu, że budynek „będzie zacieniał dom”. Najlepiej wskazać konkretne pomieszczenia, okna i godziny, których dotyczy problem, oraz zażądać wykazania, że projekt spełnia § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

W razie wątpliwości pomocna bywa prywatna opinia architekta, projektanta albo rzeczoznawcy budowlanego. Taka opinia nie zastępuje oceny organu, ale może wskazać braki projektu, błędne założenia analizy albo konieczność uzupełnienia dokumentacji — por. sytuację z porady wezwanie do uzupełnienia projektu budowlanego.

Wzajemne usytuowanie budynków przy zabudowie bliźniaczej

Przy zabudowie bliźniaczej istotny jest § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten określa zasady sytuowania budynków względem granicy działki, w tym przypadki, w których dopuszczalne jest sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy.

W typowej sytuacji, gdy nowy budynek ma przylegać do istniejącego budynku na sąsiedniej działce, należy zbadać, czy jego ściana rzeczywiście przylega do ściany budynku istniejącego oraz czy w pasie 3 metrów wzdłuż granicy działki długość i wysokość projektowanej części nie przekraczają parametrów budynku istniejącego albo projektowanego, do którego ma przylegać.

Jeżeli więc projektowany segment bliźniaka w pasie przy granicy ma być dłuższy o 80 cm od istniejącego domu, wymaga to szczególnej weryfikacji. Nie zawsze sama różnica długości automatycznie przesądza o niezgodności całej inwestycji, ale organ powinien ustalić, która część budynku znajduje się w pasie 3 metrów od granicy, jaką ma wysokość, jak przebiega ściana przylegająca i czy projekt mieści się w wyjątkach przewidzianych przez przepisy.

Część budynku odsunięta dalej od granicy, na przykład przesunięta o około 4 metry względem istniejącego domu, również podlega ocenie. W jej przypadku znaczenie mogą mieć nie tylko przepisy o sytuowaniu budynków, ale także przepisy o przesłanianiu, nasłonecznieniu, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy.

Jak ocenia się przesłanianie i zacienienie okien?

Podstawowym przepisem dotyczącym przesłaniania jest § 13 rozporządzenia. Zgodnie z nim odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń. W uproszczeniu bada się, czy w kącie 60° wyznaczonym w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż dopuszczalna według przepisu.

Wysokość przesłaniania mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego albo jego przesłaniającej części. To dlatego w sprawach o zacienienie nie wystarcza porównanie powierzchni zabudowy. Znaczenie mają także rzędne terenu, wysokość ściany, kształt dachu, balkony, wykusze i usytuowanie okien.

Przesłanianie ocenia się w odniesieniu do okien pomieszczeń, a nie do całej elewacji czy ogrodu. Jeżeli właściciel sąsiedniej nieruchomości wskazuje na naruszenie przepisów, powinien odnosić zarzuty do konkretnych okien i pomieszczeń, zwłaszcza pokoi mieszkalnych.

Ile słońca muszą mieć pokoje mieszkalne?

Oprócz § 13 znaczenie mają § 57 i § 60 rozporządzenia. § 57 wymaga, aby pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi miało zapewnione oświetlenie dzienne dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości. Natomiast § 60 określa minimalny czas nasłonecznienia między innymi dla pokoi mieszkalnych.

Co do zasady pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy, czyli 21 marca i 21 września, w godzinach 7.00-17.00. W mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się spełnienie tego wymagania co najmniej dla jednego pokoju. W zabudowie śródmiejskiej przepisy przewidują łagodniejsze wymagania, w tym możliwość ograniczenia czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

Dla domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej trzeba więc ustalić, czy projektowany budynek ograniczy wymagany czas nasłonecznienia pokoi mieszkalnych. Jeżeli projektanci inwestora sporządzili analizę, warto sprawdzić, czy obejmuje właściwe daty, godziny, okna, poziomy terenu i rzeczywiste wymiary projektowanego obiektu.

Co zrobić, gdy projektowany bliźniak zacieni dom?

Najpierw należy ustalić, na jakim etapie jest inwestycja. Jeżeli postępowanie o pozwolenie na budowę trwa, właściciel sąsiedniej nieruchomości powinien złożyć wniosek o wgląd do akt i sprawdzić, czy został uznany za stronę. Następnie warto przeanalizować projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz ewentualną analizę zacienienia. Jeżeli cień ogranicza produkcję energii, warto osobno ocenić zacienienie paneli fotowoltaicznych.

W piśmie do organu warto wskazać: numer działki, opis projektowanego budynku, okna i pomieszczenia narażone na zacienienie, zarzuty dotyczące § 12, § 13, § 57 lub § 60 rozporządzenia oraz wniosek o zobowiązanie inwestora do uzupełnienia analizy. Jeżeli sąsiad ma własną opinię techniczną, powinien ją załączyć.

Jeżeli pozwolenie zostało wydane, trzeba sprawdzić datę doręczenia decyzji i pouczenie o odwołaniu. Odwołanie powinno zawierać konkretne zarzuty, a nie tylko ogólny sprzeciw wobec inwestycji. W sprawach technicznych szczególnie ważne jest wykazanie, że organ nie zbadał istotnych elementów projektu albo zaakceptował analizę niepozwalającą na ocenę rzeczywistego zacienienia.

FAQ

Czy każdy sąsiad jest stroną postępowania o pozwolenie na budowę?

Nie. Stroną jest inwestor oraz właściciel, użytkownik wieczysty albo zarządca nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu. Samo sąsiedztwo działek nie zawsze wystarcza, ale ryzyko ograniczenia doświetlenia lub nasłonecznienia może przemawiać za udziałem w sprawie.

Czy można zablokować budowę tylko dlatego, że będzie mniej słońca w ogrodzie?

Zwykle nie. Przepisy dotyczą przede wszystkim pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, w tym okien i pokoi mieszkalnych. Zacienienie ogrodu, tarasu albo części elewacji może być uciążliwe, ale samo w sobie nie zawsze oznacza naruszenie warunków technicznych.

Czy analiza zacienienia musi być w projekcie?

Jeżeli usytuowanie budynku może wpływać na oświetlenie i nasłonecznienie sąsiednich pomieszczeń, dokumentacja powinna pozwalać organowi na ocenę spełnienia wymagań technicznych. W praktyce potrzebna jest analiza lub rysunki pozwalające sprawdzić przesłanianie i czas nasłonecznienia.

Co zrobić, gdy analiza inwestora jest nieczytelna?

Warto złożyć pisemne zastrzeżenia i wskazać, czego brakuje: oznaczenia okien, kąta 60°, wysokości przesłaniania, dat równonocy, godzin badania albo rzeczywistych wymiarów projektowanego budynku. Można też dołączyć własną opinię techniczną.

Czy w zabudowie śródmiejskiej obowiązują takie same wymagania nasłonecznienia?

Nie zawsze. Rozporządzenie dopuszcza w zabudowie śródmiejskiej łagodniejsze wymagania, w tym skrócenie wymaganego czasu nasłonecznienia. Trzeba jednak najpierw ustalić, czy dana inwestycja rzeczywiście znajduje się w zabudowie śródmiejskiej w rozumieniu przepisów.

Podsumowanie

Prawo budowlane nie zakazuje każdej inwestycji, która powoduje pewne zacienienie sąsiedniego domu. Zakazuje natomiast projektowania i zatwierdzania budynków sprzecznych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz z zasadą poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich.

W przypadku planowanej dobudowy bliźniaka trzeba zbadać zarówno zasady sytuowania budynku przy granicy, jak i wpływ inwestycji na konkretne okna oraz pokoje mieszkalne. Jeżeli projektowana ściana jest dłuższa albo część budynku jest przesunięta względem istniejącej zabudowy, niezbędna jest dokładna analiza projektu, a nie wyłącznie ogólne porównanie brył budynków.

Najbezpieczniej działać przed wydaniem decyzji: uzyskać wgląd do akt, sprawdzić analizę zacienienia i zgłosić konkretne zastrzeżenia. Po wydaniu pozwolenia nadal mogą istnieć środki prawne, ale terminy są krótkie, a zarzuty powinny być dobrze uzasadnione.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tekst jednolity ogłoszony obwieszczeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 kwietnia 2022 r. - Dz.U. 2022 poz. 1225
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 191/15