Zacienienie budynku przez planowany budynek

Co należy sprawdzić przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego?

Zaznaczyć należy, że art. 35 ustawy Prawo budowlane nakazuje organom architektoniczno-budowlanym sprowadzanie z urzędu, czy projektowany budynek odpowiada wymaganiom technicznym, w tym także czy jest zapewnione naturalne naświetlenie pomieszczeń mieszkalnych.

Zatem organy administracji publicznej w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę również z urzędu sprawdzają, czy projekt odpowiada warunkom technicznym przewidzianym dla tego rodzaju budynków.

Ocena oświetlenia i nasłonecznienia sąsiednich, istniejących budynków przy planowaniu budynku

Powyższe stanowisko przyjęte jest również w orzecznictwie sądowym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 191/15, stwierdził:

„Organ rozstrzygający o pozwoleniu na budowę, obowiązany jest ocenić, na podstawie części opisowej projektu i rysunków projektu, czy dojdzie do poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.), ze szczególnym uwzględnieniem przepisów dotyczących »przesłaniania i zacieniania« określonych w § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Obowiązkiem właściwego organu jest nie tylko zbadanie, czy osoby uprawnione uczestniczyły w przygotowaniu projektu, lecz także, czy rzeczywiście załączone rysunki mogą posłużyć dla oceny oświetlenia i nasłonecznienia sąsiednich, istniejących budynków, a nadto dokonać stosownych obliczeń, które ewentualne twierdzenia inwestora pozwalają aprobować, bądź merytorycznie zakwestionować. Przed wydaniem decyzji strony mają prawo zapoznać się z materiałem dowodowym, w tym wynikami analizy zacienienia, wnieść doń uwagi i zastrzeżenia. Analiza spełnienia wymogu zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń mieszkalnych powinna być sporządzona przez projektanta i stanowić element opisu projektu zagospodarowania terenu. Do obowiązków projektanta budowlanego, zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1 i 3 p.b., należy bowiem nie tylko opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, ale również wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań”.

Nadmienić również należy, że stronami w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę jest nie tylko inwestor, ale także właściciele sąsiednich gruntów. Stanowi o tym art. 28 P.b.:

„Art. 28. 1. Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.

1a. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej.

2. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

3. Przepisu art. 31 Kodeksu postępowania administracyjnego nie stosuje się w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.

4. Przepisów ust. 2 i 3 nie stosuje się w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę wymagającym udziału społeczeństwa zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko".

Wzajemne usytuowanie budynków przy zabudowie bliźniaczej

Zatem jeśli takie pozwolenie na budowę nie zostało jeszcze wydane, to nasz klient będzie miał możliwość kwestionowania tego projektu.

W dalszej kolejności wskazać należy, że warunki techniczne budynków oraz ich usytuowanie reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 kwietnia 2022 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225), zwanego dalej także „rozporządzeniem”.

I tak, kwestię wzajemnego usytuowania budynków, która ma znaczenie dla zabudowy bliźniaczej, a pośrednio także dla dostępu do światła słonecznego, reguluje § 12 rozporządzenia. 

Z powyższej przywołanego przepisu wynika, że zasadniczo drugi bliźniak – w pasie 3 metrów od granicy – powinien mieć długość i wysokość nie większe niż ma budynek pana Jakuba. Drugi bliźniak może być oczywiście także krótszy czy niższy.

Nasłonecznienie w zabudowie bliźniaczej

Natomiast kwestię samego nasłonecznienia reguluje przede wszystkim § 13 rozporządzenia, który stanowi:

„§ 13. 1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.

2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.

3. Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej”.

Powyższy przepis stanowi, że naturalne oświetlenie jest zapewnione, jeżeli są spełnione przesłanki z § 13 ust. 1 oraz zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i § 60 rozporządzenia. Przepisy te stanowią:

Podsumowując, należy stwierdzić, że zasadą jest, że drugi bliźniak – w pasie 3 metrów od granicy – powinien mieć długość i wysokość nie większe niż ma budynek pana Jakuba. Natomiast poza tym pasem może mieć rozmiary większe.

Odnośnie zaś nasłonecznienia wskazać należy, że dla ustalenia, czy w opisanej sprawie spełnione są warunki wynikające z przepisów budowlanych, czy też nie, konieczne jest przeprowadzenie badania polegającego na wyznaczeniu w płaszczyźnie poziomej kąta 60°, z usytuowaniem jego wierzchołka w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, a następnie zbadanie, czy między ramionami tak wyznaczonego kąta, w odległości mniejszej niż wysokość przesłonienia, nie znajduje się obiekt przesłaniający (§ 13 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia). Istotny jest bowiem problem zacienienia budynku.

Zaznaczyć jednak należy, że przysłonięcie dotyczy tylko okna, a nie innych części budynku. Na osi okna, w płaszczyźnie poziomej, wyznaczmy kąt 60° i badamy, czy w jego ramionach, w odległości mniejszej niż wysokość przesłonienia, nie znajduje się obiekt przesłaniający.

Poza tym pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości (§ 57 ust. 1 rozporządzenia) oraz pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 7.00–17.00.

Natomiast, żeby ustalić, czy w przedstawionym przypadku te warunki są spełnione, to trzeba przeprowadzić szczegółowe badania, na tle konkretnych budynków (projektu).

W razie wątpliwości można również zasięgnąć opinii rzeczoznawcy budowlanego i przedstawić ją ewentualnie w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Obwieszczenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 kwietnia 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.