Kupno domu bez pozwolenia na użytkowanie

Czy brak pozwolenia na użytkowanie jest wadą domu?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, co dokładnie zostało sprzedane i jakie zapewnienia złożył sprzedawca. Trzeba sprawdzić akt notarialny, ogłoszenie, korespondencję, protokoły przekazania, oświadczenia sprzedawcy oraz dokumentację budowlaną. Inaczej ocenia się sprzedaż domu wyraźnie oznaczonego jako budowa niezakończona, a inaczej sprzedaż domu przedstawianego jako gotowy do zamieszkania.

Sam brak dokumentu potocznie nazywanego odbiorem domu nie zawsze oznacza wadę prawną w ścisłym znaczeniu. W rozumieniu Kodeksu cywilnego wada prawna dotyczy przede wszystkim sytuacji, gdy rzecz należy do osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Brak formalnego zakończenia budowy częściej będzie kwalifikowany jako wada fizyczna, czyli niezgodność nieruchomości z umową lub z celem, do którego miała służyć.

Jeżeli kupujący nabył dom z przekonaniem, że może z niego legalnie korzystać jako z budynku mieszkalnego, a po akcie okazało się, że nie zakończono procedury budowlanej, należy traktować sprawę poważnie. Może to wpływać na możliwość zamieszkania, ubezpieczenia, finansowania, dalszej sprzedaży nieruchomości oraz odpowiedzialność administracyjną.

Co kupujący powinien ustalić w nadzorze budowlanym?

Kupujący powinien sprawdzić, jaki tryb zakończenia budowy był wymagany dla konkretnego domu i czy został skutecznie przeprowadzony. Nie każdy dom jednorodzinny wymaga odrębnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie; w wielu przypadkach wystarczało zawiadomienie o zakończeniu budowy bez sprzeciwu organu.

W aktach warto zweryfikować pozwolenie na budowę, projekt, dziennik budowy, zawiadomienie o zakończeniu, ewentualną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie oraz informacje o odstępstwach od projektu. Ogólną różnicę między tymi procedurami wyjaśnia artykuł brak pozwolenia na użytkowanie obiektu. Perspektywę sprzedającego i przygotowanie transakcji opisuje sprzedaż domu bez pozwolenia na użytkowanie.

Dla roszczeń wobec sprzedawcy istotne jest nie tylko to, którego dokumentu brakuje, ale również czy wada była znana kupującemu, jakie zapewnienia znalazły się w umowie i ile będzie kosztowało doprowadzenie domu do legalnego stanu.

Rękojmia za wady nieruchomości

Podstawą odpowiedzialności sprzedawcy są przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną albo prawną. Wada fizyczna, opisana w art. 556¹ Kodeksu cywilnego, polega w szczególności na niezgodności rzeczy z umową, braku właściwości, które rzecz powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony lub wynikający z okoliczności, albo braku właściwości, o których sprzedawca zapewnił kupującego. Wadą może być także niewystarczająca izolacja akustyczna mieszkania, jeżeli lokal nie spełnia uzgodnionych lub wymaganych standardów.

W praktyce brak formalnego zakończenia budowy może być wadą fizyczną, jeżeli dom nie ma cech domu gotowego do legalnego użytkowania. Jeżeli natomiast istnieje decyzja organu ograniczająca korzystanie z nieruchomości, w konkretnych okolicznościach można rozważać także element wady prawnej. Nie warto jednak opierać pisma wyłącznie na nazwaniu problemu wadą prawną. Bezpieczniej wskazać, że nieruchomość ma wadę polegającą na braku formalnego zakończenia budowy, braku możliwości legalnego użytkowania albo braku dokumentów wymaganych do użytkowania budynku.

Sprzedawca nie odpowiada z rękojmi za wadę, o której kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy. Dlatego duże znaczenie mają zapisy aktu notarialnego i dowody rozmów. Jeżeli z dokumentów wynika, że kupujący został poinformowany o niezakończonej budowie i mimo to zaakceptował ten stan, roszczenia mogą być trudniejsze. Jeżeli jednak sprzedawca zapewniał, że budynek nadaje się do użytkowania albo przemilczał problem, sytuacja kupującego jest znacznie lepsza.

Jakich roszczeń można żądać od sprzedawcy?

W pierwszej kolejności można zażądać usunięcia wady, czyli współdziałania sprzedawcy przy doprowadzeniu budynku do stanu zgodnego z umową. W realiach takiej sprawy może to oznaczać przekazanie pełnej dokumentacji, uzyskanie brakujących podpisów i protokołów, pokrycie kosztów uzupełnienia dokumentacji albo kosztów czynności niezbędnych do skutecznego zakończenia procedury w PINB.

Kupujący może również złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Obniżka powinna pozostawać w rozsądnej proporcji do różnicy między wartością nieruchomości wolnej od wady a wartością nieruchomości z wadą. W poważniejszych przypadkach można rozważyć odstąpienie od umowy, ale przy nieruchomości jest to rozwiązanie daleko idące i wymaga szczególnej ostrożności. Odstąpienie nie będzie skuteczne, jeżeli wada jest nieistotna.

Niezależnie od rękojmi można rozważać roszczenie odszkodowawcze, jeżeli kupujący poniósł szkodę wskutek nienależytego wykonania umowy, np. koszty opinii, dokumentacji, dodatkowych robót, opóźnienia w przeprowadzce albo wydatki na najem zastępczy. Podstawą może być art. 471 Kodeksu cywilnego, a przy rękojmi także art. 566 Kodeksu cywilnego.

Jak napisać pismo do sprzedawcy?

Pismo powinno być konkretne i dowodowe. Nie musi mieć szczególnej formy urzędowej, ale powinno jasno wskazywać, jaką wadę stwierdzono, czego kupujący żąda i w jakim terminie sprzedawca ma wykonać obowiązki. Warto unikać ogólnych próśb i zastąpić je precyzyjnym wezwaniem.

W piśmie warto zawrzeć:

• datę i miejsce sporządzenia pisma,
• dane kupującego i sprzedawcy,
• oznaczenie nieruchomości oraz datę aktu notarialnego,
• opis stwierdzonej wady, czyli brak formalnego zakończenia budowy, brak skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy albo brak pozwolenia na użytkowanie, zależnie od ustaleń w PINB,
• informację, kiedy kupujący dowiedział się o wadzie,
• żądanie usunięcia wady lub współdziałania przy jej usunięciu,
• termin na wykonanie żądania, np. 7, 14 albo 21 dni, zależnie od zakresu czynności,
• zastrzeżenie, że w razie braku reakcji kupujący rozważy obniżenie ceny, odstąpienie od umowy albo dochodzenie odszkodowania,
• wezwanie do zwrotu lub pokrycia konkretnych kosztów, jeżeli już powstały i są udokumentowane,
• podpis kupującego oraz listę załączników.

Jeżeli sprzedawca telefonicznie zobowiązał się do załatwienia sprawy, warto w piśmie odnotować także te ustalenia. Przykładowo można napisać, że sprzedawca potwierdził istnienie problemu i deklarował współdziałanie przy zakończeniu procedury budowlanej. Nie należy jednak opierać się wyłącznie na rozmowach telefonicznych, bo ich treść bywa później trudna do udowodnienia.

Jak doręczyć wezwanie, żeby mieć dowód?

Najbezpieczniej wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na adres sprzedawcy wskazany w akcie notarialnym albo inny znany adres do doręczeń. Dobrą praktyką jest zachowanie kopii pisma, dowodu nadania, potwierdzenia odbioru oraz wydruku śledzenia przesyłki.

Możliwe jest również doręczenie pisma kurierem albo osobiste przekazanie go sprzedawcy za pisemnym potwierdzeniem odbioru na kopii. E-mail może być pomocnym dowodem, zwłaszcza gdy sprzedawca odpowiadał tą drogą, ale przy ważnym wezwaniu lepiej nie ograniczać się wyłącznie do korespondencji elektronicznej.

Jeżeli sprzedawca unika odbioru korespondencji, nie oznacza to automatycznie, że kupujący jest bezradny. W sporze sądowym znaczenie może mieć wykazanie, że pismo zostało wysłane na prawidłowy adres i że sprzedawca miał realną możliwość zapoznania się z jego treścią.

Terminy przy rękojmi za wady nieruchomości

Przy sprzedaży nieruchomości sprzedawca odpowiada z rękojmi, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. To podstawowy termin, którego nie należy mylić z datą ujawnienia dokumentów w PINB czy datą złożenia pisma do sprzedawcy.

Po wykryciu wady warto działać bez zbędnej zwłoki. W relacjach między przedsiębiorcami znaczenie może mieć obowiązek zbadania rzeczy i niezwłocznego zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. W relacji konsumenckiej sytuacja kupującego jest co do zasady korzystniejsza, ale zwlekanie z pismem osłabia pozycję dowodową i utrudnia wykazanie kosztów oraz związku przyczynowego.

Jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, upływ terminów rękojmi nie chroni go w takim samym zakresie jak w zwykłej sytuacji. Podstępne zatajenie wymaga jednak dowodów, np. dokumentów, korespondencji, wcześniejszych wezwań z PINB, wiedzy sprzedawcy o braku zakończenia budowy albo zapewnień niezgodnych z rzeczywistością.

Dlaczego działania w PINB nie zastępują roszczeń wobec sprzedawcy?

Postępowanie przed nadzorem budowlanym służy uporządkowaniu stanu obiektu, ale samo w sobie nie rozstrzyga o odpowiedzialności sprzedawcy wobec kupującego. Dlatego warto prowadzić dwa tory działań: kompletować dokumentację w PINB i równocześnie formalnie zgłosić wadę sprzedawcy.

Nie należy czekać z pismem do sprzedawcy wyłącznie dlatego, że pomaga on w urzędzie. W piśmie warto opisać brak dokumentów, zastrzec roszczenia i zażądać współdziałania, pokrycia kosztów albo innego rozwiązania odpowiadającego treści umowy i skali problemu.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różnie może wyglądać odpowiedzialność sprzedawcy w zależności od treści umowy, wiedzy kupującego i dokumentów budowlanych.