Kupno domu bez pozwolenia na użytkowanie

Rzeczywiście sytuacja jest dość trudna dla Pana, gdyż chodzi o nieruchomość, której kupno jest zawsze poważną decyzją.

Dla jednoznacznego określenia Pana sytuacji konieczne byłoby podanie, czy w akcie notarialnym lub też np. w ogłoszeniu o sprzedaży była jakakolwiek wzmianka o statusie działki, zabudowy, zakończeniu budowy. Miałoby to istotne znaczenie z punktu widzenia odpowiedzialności.

Umowa sprzedaży i rękojmi za wady

Teraz odwołajmy się do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczących umowy sprzedaży i rękojmi za wady. Umowa sprzedaży została opisana w art. 535 i następnych Kodeksu cywilnego. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy, a kupujący płaci umówioną cenę. Z Pana punktu widzenia najbardziej istotne są przepisy działu II, dotyczącego rękojmi za wady. Zgodnie z art. 556 K.c. – sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, gdy rzecz ma wady fizyczne lub prawne. Pojęcie wady fizycznej zostało z kolei opisane w art. 556¹ K.c. Tak więc rzecz ma wadę fizyczną, gdy jest niezgodna z zawartą umową, co może się np. przejawiać w tym, że rzecz nie ma właściwości, jakie powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie, gdy nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewnił kupującego, lub też nie nadaje się do celu, o jakim kupujący poinformował sprzedawcę, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia.

Informacje dotyczące wad prawnych zawarto w art. 556³ K.c. Pojęcie to jest nieco bardziej skomplikowane. Rzecz ma wadę prawną, jeśli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej lub też ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Brak pozwolenia to istotna kwestia, która teraz może przysporzyć Panu komplikacji. Dobrze, że myśli Pan o tym, jak zabezpieczyć swoje interesy.

Uprawnienia przysługujące przy wadzie fizycznej

Co do uprawnień, jakie przysługują przy wadzie fizycznej rzeczy. Opisano je w art. 560 K.c. Tak więc kupujący ma prawo do żądania obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, chyba że sprzedawca wymieni rzecz na wolną od wad albo usunie wadę.

Pismo, o którym Pan wspomina, byłoby dobrym krokiem, tak na wszelki wypadek. Należałoby w nim zawrzeć informację, że w związku z zaistniałą wadą w postaci braku odbioru i braku pozwolenia na użytkowanie wnosi Pan o usunięcie wady, w przeciwnym wypadku będzie Pan np. zgłaszał żądanie obniżenia ceny lub też odstąpi Pan od umowy. Sądzę, że to byłby dobry krok, zwłaszcza że wspomnienie o innych konsekwencjach może dopomóc, aby sprzedający chciał dołożyć starań w tej sprawie. Sama np. forma nie jest tu decydująca, najważniejsze jest, aby z pisma jasno wynikało, czego Pan oczekuje, jakie są Pana oczekiwania i w mojej ocenie ważnym jego punktem byłobyt wspomnienie o konsekwencjach i innych możliwościach, jak np. obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy oraz zwrot otrzymanej ceny. Ewentualnie również, że osoba, która wskutek nienależytego wykonania zobowiązania wyrządziła szkodę, jest zobowiązana do jej naprawienia (na podstawie art. 471 K.c.). Wysyłka listem poleconym za zwrotnym poświadczeniem odbioru jak najbardziej będzie wystarczającą formą.

Dobrze byłoby też uzyskać od sprzedającego jakieś oświadczenie, zobowiązanie, gdzie byłaby zawarta informacja, że rzeczywiście sprzedał nieruchomość z taką wadą, budynek nie ma dokonanego odbioru i zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań w celu usunięcia wady i pomocy w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Nie wiem, czy zechce to podpisać, ale może się uda, albo w odpowiedzi na pismo, żeby zawarte było coś, gdzie uzna on swoją odpowiedzialność i przyzna, że do tego doszło, a zwłaszcza że był tego świadomy.

Dodam jeszcze, że sprzedawca ponosi odpowiedzialność, jeśli wada została stwierdzona przed upływem 2 lat, a w przypadku nieruchomości – 5 lat od chwili wydania kupującemu. Jednak po stwierdzeniu wady powinien Pan raczej bez zbędnej zwłoki powiadomić o niej sprzedającego, chociaż nie ma tu określonego wprost terminu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.