Kategoria: Mała architektura - altana, ogrodzenie

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak zablokować budowę domku narzędziowego z drewutnią przy granicy działki?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-21

Sąsiad chce postawić domek narzędziowy z drewutnią (całość 4 m x 2,5 m), nietrwale związany z gruntem, wzdłuż wspólnego ze mną płotu, w odległości 0,5 m od niego. Jest to moja południowa strona ogrodu i w bardzo bliskim sąsiedztwie mojego tarasu, który jest miejscem rekreacji. Twierdzi, że nie obowiązują go żadne przepisy prawne, jeśli chodzi o pozwolenie czy zgłoszenie ani o lokalizację na działce. Czy ma rację?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Zacznijmy od przywołania Prawa budowlanego (P.b.) – początek jego artykułu 29 stanowi (między innymi):

„1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: (…)

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki; (…)”

Cytuję te przepisy, ponieważ one najbardziej odpowiadają syntetycznemu wskazaniu przez Panią cech (w tym wymiarów) obiektu budowlanego, którego wzniesienie zasygnalizował sąsiad. Nawet na wszelki wypadek – być może nie tylko z uwagi na otoczenie Pani posesji. Przydać się może – szczególnie z uwagi na (jak wynika z Pani słów) problematyczną lokalizację – także zestawienie szczegółowych właściwości (w tym odległości budowli od granicy nieruchomości) z przepisami jednego z rozporządzeń wykonawczych do Prawa budowlanego; z uwagi na wielość nowelizacji zostało wydane Obwieszczenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 17 lipca 2015 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Szczególnej uwadze polecam § 12 oraz § 13 rozporządzenia (dostępnego np. w sejmowej bazie danych).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Regułą ogólną (od której są wyjątki) jest to, że należy zgłosić organowi administracji budowlanej budowę, która nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego; podkreślam, że od tej reguły są możliwe wyjątki. Wobec powyższego warto przywołać brzmienie początku artykułu 30 P.b.:

„1. Zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4: 1) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b-d, pkt 1a-2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14, 16, 19, 19a, 20b oraz 28; (…).”

Jak widać, prawdopodobnie zapowiedziana przez Pani sąsiada budowa będzie wymagała przynajmniej zgłoszenia organowi administracji budowlanej. Przynajmniej, ponieważ wpisanie do rejestru zabytków może skutkować nawet obowiązkiem uzyskania pozwolenia budowlanego.

Już w zakresie samego prawa administracyjnego (do którego zalicza się regulacje z zakresu budownictwa) Pani sąsiad przesadził. Pani lub ktokolwiek inny może mu pomóc zrozumieć, jak bardzo się myli – wystarczy zgłosić sytuację (uważaną za problem) „nadzorowi budowlanemu”, a ta instytucja prawdopodobnie będzie w stanie pomóc owemu Panu w zrozumieniu, że także on podlega prawu w Polsce obowiązującemu. Jest także (swoiście) dobra „wiadomość” dla Pani sąsiada: Polska zajmuje jedynie niewielką część lądów na Ziemi, więc znaczna większość powierzchni ziemskiej nie podlega prawu w Polsce obowiązującemu (z uwagi na zasadę terytorialności prawa). Z uwagi na relacje sąsiedzkie, wskazane mogłoby okazać się grzeczne poradzenie (potencjalnemu) inwestorowi, by dokładnie sprawdził stan prawny lub skonsultował sprawę w organie administracji budowlanej.

Pamiętam o Pani słowach na temat kłopotliwości planowanego umiejscowienia budowli, która może zostać wzniesiona „tuż za miedzą”. W Pani interesie może leżeć nie tylko dokładne zestawienie właściwości odnośnej budowli z przepisami ww. rozporządzenia, ale także sprawdzenie treści obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile taki plan obowiązuje na tymże obszarze) – często gminy oraz powiaty zamieszczają w sieci dane planistyczne oraz z zakresu geodezji, a ponadto kontakt z urzędem miasta (urzędem gminy) może pomóc w ustaleniu szczegółów. Ewentualne przedstawienie (na piśmie) Pani uwag oraz propozycji (być może stanowiących cenny wkład w plany inwestycyjne Pani sąsiada) organowi administracji budowlanej lub innemu (np. w przypadku potrzeby uzyskania wcześniej „warunków zabudowy”) mogłoby przyczynić się nie tylko do ochrony Pani uprawnień, ale również do (w miarę) sprawnej realizacji (we właściwy sposób) planów sąsiada – ugodowe załatwianie spraw może temu sprzyjać.

Nawet na wszelki wypadek (przynajmniej) wypada wspomnieć o „prawie sąsiedzkim” – czyli art. 144 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.). Artykuł 144 K.c. stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.” Trudno jednoznacznie ocenić, czy „zabranie widoku” lub „zasłonięcie Słońca” może być wystarczającą przyczyną do wytaczania powództwa; szczególnie w przypadku – ocenianych negatywnie – takich oddziaływań na ogród lub taras, a nie na sam budynek mieszkalny. Mogłaby powstać wątpliwość, czy chodzi o tak zwane immisje, czyli niedopuszczalne negatywne oddziaływania. Daleki jestem od kwestionowania Pani stanowiska, chodzi o to, że każda sytuacja powinna być oceniana indywidualnie. Skoro chodzi o nieruchomości (art. 46 K.c.), to w sprawie cywilnej mogłoby się przydać zawnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z oględzin – art. 292 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – by sędzia miał możność bezpośrednio poznać miejsce, którego dotyczy spór prawny. Proszę pamiętać o dużym znaczeniu nie tylko odpowiedniej aktywności w sprawie cywilnej (art. 230 K.p.c.), ale także o potrzebie wywiązania się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Sprawa cywilna z tego zakresu mogłaby uzasadniać zawieszenie postępowania przed organem administracji budowlanej – art. 97 i następne Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.c.). Ugodowemu załatwieniu sprawy mogłaby służyć mediacja (dostępna także w postępowaniu administracyjnym) lub zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 K.p.c. w związku z artykułami: 917 K.c. i 918 K.c.; takie wezwanie jest objęte niską opłatą sądową.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże dobrze chronić Pani uprawnienia (być może w sposób ograniczający sporność relacji sąsiedzkich). Zapraszam do zadawania pytań dodatkowych.

Podsumowując: Z samych przepisów Prawa budowlanego wynika, że przy proponowanej lokalizacji domku narzędziowego z drewutnią niezbędne jest przynajmniej zgłoszenie budowy do organu administracji budowlanej. Organ ten powinien sprawdzić, czy spełnione są wymagania prawne – w tym związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej kluczowe znaczenie mają gminne plany zagospodarowania przestrzennego. Gmin są tysiące – nie sposób znać wszystkich planów dla każdej gminy; w praktyce szczegóły (położenie, granice działek, określone strefy) sprawdza ten, komu na tym zależy (np. inwestor lub osoba, która stara się budowie przeciwdziałać). Pani prawdopodobnie jest w stanie sprawdzić tak zwane zapisy planu miejscowego – czy to przez sieć, czy to podczas rozmowy z urzędnikami zajmującymi się planowaniem przestrzennym lub budownictwem.

Treść planu zagospodarowania przestrzennego może stanowić jedno z kryteriów odległości obiektów budowlanych od granicy nieruchomości. Bez znajomości planu można formułować jedynie bardzo ostrożne hipotezy.

Ewentualne wątpliwości z zakresu ochrony przeciwpożarowej można zgłaszać Państwowej Straży Pożarnej.

Ochrona zabytków (a niekiedy ochrona przyrodnicza) mogą przemawiać nawet za uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Podjęcie prac budowlanych, nawet bez zgłoszenia ich organowi administracji budowlanej, byłoby bardzo ryzykowne dla sąsiada (chodzi o ryzyko związane z przepisami o samowoli budowlanej).

Czasami występują okoliczności wykraczające poza kryteria prawa administracyjnego. Wtedy w grę może wchodzić skorzystanie z przepisów „prawa sąsiedzkiego” (art. 144 i następne K.c.), o czym już pisałem.

Proszę nie bazować na słowach kogoś, kto próbuje narzucić swą wolę – niezależnie od kryteriów prawnych. Przecież wystarczy przypomnieć o tym, że prawo obowiązuje i także sąsiad jest zobowiązany go przestrzegać. Pisma (np. do „nadzoru budowlanego” i miejscowo właściwej komendy Państwowej Straży Pożarnej) mogą ułatwić sąsiadowi zrozumienie, że również on prawu podlega. Obiekty budowlane (już wzniesione) powinny zostać „naniesione” na odpowiednie mapy oraz uwzględnione w ewidencji gruntów i budynków; nawet i bez tego może zachodzić obowiązek podatkowy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »