Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak zablokować budowę domku narzędziowego z drewutnią przy granicy działki?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-21

Sąsiad chce postawić domek narzędziowy z drewutnią (całość 4 m x 2,5 m), nietrwale związany z gruntem, wzdłuż wspólnego ze mną płotu, w odległości 0,5 m od niego. Jest to moja południowa strona ogrodu i w bardzo bliskim sąsiedztwie mojego tarasu, który jest miejscem rekreacji. Twierdzi, że nie obowiązują go żadne przepisy prawne, jeśli chodzi o pozwolenie czy zgłoszenie ani o lokalizację na działce. Czy ma rację?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Zacznijmy od przywołania Prawa budowlanego (P.b.) – początek jego artykułu 29 stanowi (między innymi):

„1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: (…)

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki; (…)”

Cytuję te przepisy, ponieważ one najbardziej odpowiadają syntetycznemu wskazaniu przez Panią cech (w tym wymiarów) obiektu budowlanego, którego wzniesienie zasygnalizował sąsiad. Nawet na wszelki wypadek – być może nie tylko z uwagi na otoczenie Pani posesji. Przydać się może – szczególnie z uwagi na (jak wynika z Pani słów) problematyczną lokalizację – także zestawienie szczegółowych właściwości (w tym odległości budowli od granicy nieruchomości) z przepisami jednego z rozporządzeń wykonawczych do Prawa budowlanego; z uwagi na wielość nowelizacji zostało wydane Obwieszczenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 17 lipca 2015 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Szczególnej uwadze polecam § 12 oraz § 13 rozporządzenia (dostępnego np. w sejmowej bazie danych).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Regułą ogólną (od której są wyjątki) jest to, że należy zgłosić organowi administracji budowlanej budowę, która nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego; podkreślam, że od tej reguły są możliwe wyjątki. Wobec powyższego warto przywołać brzmienie początku artykułu 30 P.b.:

„1. Zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4: 1) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b-d, pkt 1a-2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14, 16, 19, 19a, 20b oraz 28; (…).”

Jak widać, prawdopodobnie zapowiedziana przez Pani sąsiada budowa będzie wymagała przynajmniej zgłoszenia organowi administracji budowlanej. Przynajmniej, ponieważ wpisanie do rejestru zabytków może skutkować nawet obowiązkiem uzyskania pozwolenia budowlanego.

Już w zakresie samego prawa administracyjnego (do którego zalicza się regulacje z zakresu budownictwa) Pani sąsiad przesadził. Pani lub ktokolwiek inny może mu pomóc zrozumieć, jak bardzo się myli – wystarczy zgłosić sytuację (uważaną za problem) „nadzorowi budowlanemu”, a ta instytucja prawdopodobnie będzie w stanie pomóc owemu Panu w zrozumieniu, że także on podlega prawu w Polsce obowiązującemu. Jest także (swoiście) dobra „wiadomość” dla Pani sąsiada: Polska zajmuje jedynie niewielką część lądów na Ziemi, więc znaczna większość powierzchni ziemskiej nie podlega prawu w Polsce obowiązującemu (z uwagi na zasadę terytorialności prawa). Z uwagi na relacje sąsiedzkie, wskazane mogłoby okazać się grzeczne poradzenie (potencjalnemu) inwestorowi, by dokładnie sprawdził stan prawny lub skonsultował sprawę w organie administracji budowlanej.

Pamiętam o Pani słowach na temat kłopotliwości planowanego umiejscowienia budowli, która może zostać wzniesiona „tuż za miedzą”. W Pani interesie może leżeć nie tylko dokładne zestawienie właściwości odnośnej budowli z przepisami ww. rozporządzenia, ale także sprawdzenie treści obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile taki plan obowiązuje na tymże obszarze) – często gminy oraz powiaty zamieszczają w sieci dane planistyczne oraz z zakresu geodezji, a ponadto kontakt z urzędem miasta (urzędem gminy) może pomóc w ustaleniu szczegółów. Ewentualne przedstawienie (na piśmie) Pani uwag oraz propozycji (być może stanowiących cenny wkład w plany inwestycyjne Pani sąsiada) organowi administracji budowlanej lub innemu (np. w przypadku potrzeby uzyskania wcześniej „warunków zabudowy”) mogłoby przyczynić się nie tylko do ochrony Pani uprawnień, ale również do (w miarę) sprawnej realizacji (we właściwy sposób) planów sąsiada – ugodowe załatwianie spraw może temu sprzyjać.

Nawet na wszelki wypadek (przynajmniej) wypada wspomnieć o „prawie sąsiedzkim” – czyli art. 144 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.). Artykuł 144 K.c. stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.” Trudno jednoznacznie ocenić, czy „zabranie widoku” lub „zasłonięcie Słońca” może być wystarczającą przyczyną do wytaczania powództwa; szczególnie w przypadku – ocenianych negatywnie – takich oddziaływań na ogród lub taras, a nie na sam budynek mieszkalny. Mogłaby powstać wątpliwość, czy chodzi o tak zwane immisje, czyli niedopuszczalne negatywne oddziaływania. Daleki jestem od kwestionowania Pani stanowiska, chodzi o to, że każda sytuacja powinna być oceniana indywidualnie. Skoro chodzi o nieruchomości (art. 46 K.c.), to w sprawie cywilnej mogłoby się przydać zawnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z oględzin – art. 292 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – by sędzia miał możność bezpośrednio poznać miejsce, którego dotyczy spór prawny. Proszę pamiętać o dużym znaczeniu nie tylko odpowiedniej aktywności w sprawie cywilnej (art. 230 K.p.c.), ale także o potrzebie wywiązania się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Sprawa cywilna z tego zakresu mogłaby uzasadniać zawieszenie postępowania przed organem administracji budowlanej – art. 97 i następne Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.c.). Ugodowemu załatwieniu sprawy mogłaby służyć mediacja (dostępna także w postępowaniu administracyjnym) lub zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 K.p.c. w związku z artykułami: 917 K.c. i 918 K.c.; takie wezwanie jest objęte niską opłatą sądową.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże dobrze chronić Pani uprawnienia (być może w sposób ograniczający sporność relacji sąsiedzkich). Zapraszam do zadawania pytań dodatkowych.

Podsumowując: Z samych przepisów Prawa budowlanego wynika, że przy proponowanej lokalizacji domku narzędziowego z drewutnią niezbędne jest przynajmniej zgłoszenie budowy do organu administracji budowlanej. Organ ten powinien sprawdzić, czy spełnione są wymagania prawne – w tym związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej kluczowe znaczenie mają gminne plany zagospodarowania przestrzennego. Gmin są tysiące – nie sposób znać wszystkich planów dla każdej gminy; w praktyce szczegóły (położenie, granice działek, określone strefy) sprawdza ten, komu na tym zależy (np. inwestor lub osoba, która stara się budowie przeciwdziałać). Pani prawdopodobnie jest w stanie sprawdzić tak zwane zapisy planu miejscowego – czy to przez sieć, czy to podczas rozmowy z urzędnikami zajmującymi się planowaniem przestrzennym lub budownictwem.

Treść planu zagospodarowania przestrzennego może stanowić jedno z kryteriów odległości obiektów budowlanych od granicy nieruchomości. Bez znajomości planu można formułować jedynie bardzo ostrożne hipotezy.

Ewentualne wątpliwości z zakresu ochrony przeciwpożarowej można zgłaszać Państwowej Straży Pożarnej.

Ochrona zabytków (a niekiedy ochrona przyrodnicza) mogą przemawiać nawet za uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Podjęcie prac budowlanych, nawet bez zgłoszenia ich organowi administracji budowlanej, byłoby bardzo ryzykowne dla sąsiada (chodzi o ryzyko związane z przepisami o samowoli budowlanej).

Czasami występują okoliczności wykraczające poza kryteria prawa administracyjnego. Wtedy w grę może wchodzić skorzystanie z przepisów „prawa sąsiedzkiego” (art. 144 i następne K.c.), o czym już pisałem.

Proszę nie bazować na słowach kogoś, kto próbuje narzucić swą wolę – niezależnie od kryteriów prawnych. Przecież wystarczy przypomnieć o tym, że prawo obowiązuje i także sąsiad jest zobowiązany go przestrzegać. Pisma (np. do „nadzoru budowlanego” i miejscowo właściwej komendy Państwowej Straży Pożarnej) mogą ułatwić sąsiadowi zrozumienie, że również on prawu podlega. Obiekty budowlane (już wzniesione) powinny zostać „naniesione” na odpowiednie mapy oraz uwzględnione w ewidencji gruntów i budynków; nawet i bez tego może zachodzić obowiązek podatkowy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Jak uzyskać zgodę na budowę domku letniskowego na działce leśnej?

Wystąpiłem do gminy o wydanie warunków zabudowy na mały domek letniskowy 35 m 2 na działce leśnej. Niestety Lasy Państwowe odmówiły...

Przystanek autobusowy zbyt blisko ogrodzenia

Mam problem dotyczący przystanku autobusowego, która została postawiona przed ogrodzeniem mojej działki w odległości 25 cm od jej granicy. Przystanek ma...

Użytkowanie zadaszonej wiaty postawionej na granicy z sąsiadem

Jestem osobą niepełnosprawną i mieszkam w domu jednorodzinnym. Mam wiatę zadaszoną postawioną na granicy z sąsiadem. Czy mogę tam garażować...

Postawienie domku letniskowego na działce będącej terenem zalewowym

Ponad 20 lat temu kupiłem działkę rekreacyjną nad niewielką rzeczką. Obecnie chciałbym postawić tam domek letniskowy, a okazało się, że obecnie...

Wyrażenie zgody na budowę szopy przy granicy ale sąsiad postawił ją bliżej

Mój syn jest właścicielem działki. Sąsiad poprosił o wyrażenie zgody na pobudowanie szopy drewnianej w odległości 120 cm od granicy działki. Syn...

Czy składzik na drewno można postawić przy granicy działki?

Moją działkę otacza płot z drewnianych sztachet o wys. 2,1 m. Chciałabym przy płocie składować drewno opałowe do wysokości ok. 1,8 m...

Garaż niespełniający wymogów odległości od granicy

Dopinam transakcję kupna domu. Sprzedający pokazał mi projekt garażu, który został wybudowany przed laty w odległości 20 cm od budynku gospodarczego...

Kiedy kontener jest budynkiem gospodarczym?

Za 3-4 lata rozpocznę budowę domu na swojej działce. Tymczasem chciałem ustawić na niej kontener morski o wymiarach 12 na 2,5 m. Miałbym w nim mały...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »