Kategoria: Mała architektura - altana, ogrodzenie

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak zablokować budowę domku narzędziowego z drewutnią przy granicy działki?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-11-21

Sąsiad chce postawić domek narzędziowy z drewutnią (całość 4 m x 2,5 m), nietrwale związany z gruntem, wzdłuż wspólnego ze mną płotu, w odległości 0,5 m od niego. Jest to moja południowa strona ogrodu i w bardzo bliskim sąsiedztwie mojego tarasu, który jest miejscem rekreacji. Twierdzi, że nie obowiązują go żadne przepisy prawne, jeśli chodzi o pozwolenie czy zgłoszenie ani o lokalizację na działce. Czy ma rację?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa
Moim zdaniem, po ustawie z 2013r. każdy ruch na rynku nieruchomości wymaga opieki prawno-podatkowej, a co najmniej konsultacji. Szukałem tej pomocy długo i z różnym skutkiem, Znalazłem ją w eporady24. Bardzo się cieszę.
Sławomir, 59 lat
Jestem zadowolony z porady.
Zbigniew
Polecam wszystkim co potrzebują szybkiej i profesjonalnej Pomocy Prawniczej. 
Edyta
Porada udzielona szybko oraz w bardzo przystępny sposób.
Agnieszka
Bardzo obszerna i wyczerpująca odpowiedz ale czekałem na nią dłużej niż 24 godziny.
Mirosław, 50 lat
Jestem bardzo zadowolona z usługi. Po raz kolejny korzystam z Państwa porad i zawsze, tak jak tym razem, są profesjonalne rzeczowe i zrozumiałe. Nigdzie nie otrzymałam tak wyczerpujących informacji, które wyjaśniły moje wątpliwości. Jeśli będzie taka potrzeba, z pewnością poproszę Państwa o pomoc i będę polecać Państwa usługi moim znajomym! 
Zofia
Bardzo dziękuję za całą pomoc! 
Anna
Ważny element jest taki,że można zadawać wiele pytań w trakcie sprawy,za które nie trzeba dopłacać,wszystko jest w cenie. Kompetentni prawnicy,służący pomocą swoją wiedzą i doświadczeniem.
Marcin
Wszystko jest OK
Wojciech, 31 lat, Kierownik
Już korzystałem wcześniej i belek zadowolony.
Adam, 73 lata, Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Szybko udzielona odpowiedź, rzeczowo i zrozumiałe. Przystępna cena. Zdecydowanie polecam.
Monika, ekonomista, 44 lata
Opinia prawna była bardzo pomocna i szczegółowa.
Andrzej
Bardzo kompleksowa porada. Prawnik wykazał się wiedzą i cierpliwością odpowiadając na liczne pytania dodatkowe. 
Adam
zacytowane przepisy i bardzo klarowne wyjaśnienie
Zbigniew, 55 lat
Odpowiedź wyczerpująca, dziękuję
Kamila, 46 lat
Bardzo szybka i profesjonalna pomoc.
Piotr
Dziękuję za tak rzetelną i wyczerpującą odpowiedź na moje zapytanie. Jestem bardzo zadowolona z szybkiej odpowiedzi. Wystawiam najwyższą ocenę.
Elżbieta, emeryt, 62 lata

Zacznijmy od przywołania Prawa budowlanego (P.b.) – początek jego artykułu 29 stanowi (między innymi):

„1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: (…)

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki; (…)”

Cytuję te przepisy, ponieważ one najbardziej odpowiadają syntetycznemu wskazaniu przez Panią cech (w tym wymiarów) obiektu budowlanego, którego wzniesienie zasygnalizował sąsiad. Nawet na wszelki wypadek – być może nie tylko z uwagi na otoczenie Pani posesji. Przydać się może – szczególnie z uwagi na (jak wynika z Pani słów) problematyczną lokalizację – także zestawienie szczegółowych właściwości (w tym odległości budowli od granicy nieruchomości) z przepisami jednego z rozporządzeń wykonawczych do Prawa budowlanego; z uwagi na wielość nowelizacji zostało wydane Obwieszczenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 17 lipca 2015 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Szczególnej uwadze polecam § 12 oraz § 13 rozporządzenia (dostępnego np. w sejmowej bazie danych).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Regułą ogólną (od której są wyjątki) jest to, że należy zgłosić organowi administracji budowlanej budowę, która nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego; podkreślam, że od tej reguły są możliwe wyjątki. Wobec powyższego warto przywołać brzmienie początku artykułu 30 P.b.:

„1. Zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4: 1) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b-d, pkt 1a-2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14, 16, 19, 19a, 20b oraz 28; (…).”

Jak widać, prawdopodobnie zapowiedziana przez Pani sąsiada budowa będzie wymagała przynajmniej zgłoszenia organowi administracji budowlanej. Przynajmniej, ponieważ wpisanie do rejestru zabytków może skutkować nawet obowiązkiem uzyskania pozwolenia budowlanego.

Już w zakresie samego prawa administracyjnego (do którego zalicza się regulacje z zakresu budownictwa) Pani sąsiad przesadził. Pani lub ktokolwiek inny może mu pomóc zrozumieć, jak bardzo się myli – wystarczy zgłosić sytuację (uważaną za problem) „nadzorowi budowlanemu”, a ta instytucja prawdopodobnie będzie w stanie pomóc owemu Panu w zrozumieniu, że także on podlega prawu w Polsce obowiązującemu. Jest także (swoiście) dobra „wiadomość” dla Pani sąsiada: Polska zajmuje jedynie niewielką część lądów na Ziemi, więc znaczna większość powierzchni ziemskiej nie podlega prawu w Polsce obowiązującemu (z uwagi na zasadę terytorialności prawa). Z uwagi na relacje sąsiedzkie, wskazane mogłoby okazać się grzeczne poradzenie (potencjalnemu) inwestorowi, by dokładnie sprawdził stan prawny lub skonsultował sprawę w organie administracji budowlanej.

Pamiętam o Pani słowach na temat kłopotliwości planowanego umiejscowienia budowli, która może zostać wzniesiona „tuż za miedzą”. W Pani interesie może leżeć nie tylko dokładne zestawienie właściwości odnośnej budowli z przepisami ww. rozporządzenia, ale także sprawdzenie treści obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile taki plan obowiązuje na tymże obszarze) – często gminy oraz powiaty zamieszczają w sieci dane planistyczne oraz z zakresu geodezji, a ponadto kontakt z urzędem miasta (urzędem gminy) może pomóc w ustaleniu szczegółów. Ewentualne przedstawienie (na piśmie) Pani uwag oraz propozycji (być może stanowiących cenny wkład w plany inwestycyjne Pani sąsiada) organowi administracji budowlanej lub innemu (np. w przypadku potrzeby uzyskania wcześniej „warunków zabudowy”) mogłoby przyczynić się nie tylko do ochrony Pani uprawnień, ale również do (w miarę) sprawnej realizacji (we właściwy sposób) planów sąsiada – ugodowe załatwianie spraw może temu sprzyjać.

Nawet na wszelki wypadek (przynajmniej) wypada wspomnieć o „prawie sąsiedzkim” – czyli art. 144 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.). Artykuł 144 K.c. stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.” Trudno jednoznacznie ocenić, czy „zabranie widoku” lub „zasłonięcie Słońca” może być wystarczającą przyczyną do wytaczania powództwa; szczególnie w przypadku – ocenianych negatywnie – takich oddziaływań na ogród lub taras, a nie na sam budynek mieszkalny. Mogłaby powstać wątpliwość, czy chodzi o tak zwane immisje, czyli niedopuszczalne negatywne oddziaływania. Daleki jestem od kwestionowania Pani stanowiska, chodzi o to, że każda sytuacja powinna być oceniana indywidualnie. Skoro chodzi o nieruchomości (art. 46 K.c.), to w sprawie cywilnej mogłoby się przydać zawnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z oględzin – art. 292 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – by sędzia miał możność bezpośrednio poznać miejsce, którego dotyczy spór prawny. Proszę pamiętać o dużym znaczeniu nie tylko odpowiedniej aktywności w sprawie cywilnej (art. 230 K.p.c.), ale także o potrzebie wywiązania się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Sprawa cywilna z tego zakresu mogłaby uzasadniać zawieszenie postępowania przed organem administracji budowlanej – art. 97 i następne Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.c.). Ugodowemu załatwieniu sprawy mogłaby służyć mediacja (dostępna także w postępowaniu administracyjnym) lub zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 K.p.c. w związku z artykułami: 917 K.c. i 918 K.c.; takie wezwanie jest objęte niską opłatą sądową.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże dobrze chronić Pani uprawnienia (być może w sposób ograniczający sporność relacji sąsiedzkich). Zapraszam do zadawania pytań dodatkowych.

Podsumowując: Z samych przepisów Prawa budowlanego wynika, że przy proponowanej lokalizacji domku narzędziowego z drewutnią niezbędne jest przynajmniej zgłoszenie budowy do organu administracji budowlanej. Organ ten powinien sprawdzić, czy spełnione są wymagania prawne – w tym związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej kluczowe znaczenie mają gminne plany zagospodarowania przestrzennego. Gmin są tysiące – nie sposób znać wszystkich planów dla każdej gminy; w praktyce szczegóły (położenie, granice działek, określone strefy) sprawdza ten, komu na tym zależy (np. inwestor lub osoba, która stara się budowie przeciwdziałać). Pani prawdopodobnie jest w stanie sprawdzić tak zwane zapisy planu miejscowego – czy to przez sieć, czy to podczas rozmowy z urzędnikami zajmującymi się planowaniem przestrzennym lub budownictwem.

Treść planu zagospodarowania przestrzennego może stanowić jedno z kryteriów odległości obiektów budowlanych od granicy nieruchomości. Bez znajomości planu można formułować jedynie bardzo ostrożne hipotezy.

Ewentualne wątpliwości z zakresu ochrony przeciwpożarowej można zgłaszać Państwowej Straży Pożarnej.

Ochrona zabytków (a niekiedy ochrona przyrodnicza) mogą przemawiać nawet za uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Podjęcie prac budowlanych, nawet bez zgłoszenia ich organowi administracji budowlanej, byłoby bardzo ryzykowne dla sąsiada (chodzi o ryzyko związane z przepisami o samowoli budowlanej).

Czasami występują okoliczności wykraczające poza kryteria prawa administracyjnego. Wtedy w grę może wchodzić skorzystanie z przepisów „prawa sąsiedzkiego” (art. 144 i następne K.c.), o czym już pisałem.

Proszę nie bazować na słowach kogoś, kto próbuje narzucić swą wolę – niezależnie od kryteriów prawnych. Przecież wystarczy przypomnieć o tym, że prawo obowiązuje i także sąsiad jest zobowiązany go przestrzegać. Pisma (np. do „nadzoru budowlanego” i miejscowo właściwej komendy Państwowej Straży Pożarnej) mogą ułatwić sąsiadowi zrozumienie, że również on prawu podlega. Obiekty budowlane (już wzniesione) powinny zostać „naniesione” na odpowiednie mapy oraz uwzględnione w ewidencji gruntów i budynków; nawet i bez tego może zachodzić obowiązek podatkowy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Jak uzyskać zgodę na budowę domku letniskowego na działce leśnej?

Wystąpiłem do gminy o wydanie warunków zabudowy na mały domek letniskowy 35 m2 na działce leśnej. Niestety Lasy Państwowe odmówiły zgody i tym samym gmina, mimo chęci wydania WZ, wydała decyzję odmowną. Działka ma dostęp do drogi publicznej, zapewnione są media (prąd, woda), po drugiej stronie drogi wszystkie działki są już zabudowane. W planie zagospodarowania, który utracił ważność, nie było zgody na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne. Czy w takiej sytuacji jest szansa na zmianę decyzji lasów państwowych?

Przystanek autobusowy zbyt blisko ogrodzenia

Mam problem dotyczący przystanku autobusowego, która została postawiona przed ogrodzeniem mojej działki w odległości 25 cm od jej granicy. Przystanek ma długość ok. 4 m i jest z 3 stron zabudowana, a jego wysokość to ponad 2 m. W związku z tym nie mam na tym odcinku dostępu do ogrodzenia, czyli uniemożliwiono mi np. konserwację, nie mówiąc już o bezpieczeństwie. Wiata została zamontowana miesiąc temu na miejscu istniejącego przystanku autobusowego. Interweniowałam w tej sprawie w wydziale infrastruktury i transportu publicznego urzędu miasta i gminy, gdzie w trakcie rozmowy zostałam bardzo niegrzecznie potraktowana, a moja uwaga dotycząca braku dostępu do ogrodzenia zlekceważona. Odesłano mnie do gminy oraz do sołtysa, ale tutaj także brak odpowiedzi. Dlatego rozpoczęłam poszukiwania dotyczące obowiązujących przepisów związanych z zabudową infrastruktury drogowej. Niestety nie znalazłam nic, co wyjaśniałoby warunki zabudowy w takiej sytuacji. Proszę o wskazanie sposobu załatwienia tej sprawy.

Użytkowanie zadaszonej wiaty postawionej na granicy z sąsiadem

Jestem osobą niepełnosprawną i mieszkam w domu jednorodzinnym. Mam wiatę zadaszoną postawioną na granicy z sąsiadem. Czy mogę tam garażować samochód? Proszę o komentarz bo sąsiad nie pozwala mi tam trzymać samochodu. Czy ma prawo?

Postawienie domku letniskowego na działce będącej terenem zalewowym

Ponad 20 lat temu kupiłem działkę rekreacyjną nad niewielką rzeczką. Obecnie chciałbym postawić tam domek letniskowy, a okazało się, że obecnie działka wpisana jest jako teren zalewowy – mimo że rzeczka praktycznie usycha. Co mogę zrobić w tej sprawie?

Wyrażenie zgody na budowę szopy przy granicym ale sąsiad postawił ją bliżej

Mój syn jest właścicielem działki. Sąsiad poprosił o wyrażenie zgody na pobudowanie szopy drewnianej w odległości 120 cm od granicy działki. Syn wyraził zgodę i podpisał pismo, które było napisane odręcznie przez sąsiada. Po przyjeździe na działkę stwierdziłam, że szopa jest w odległości 40–50 cm od granicy działki. Poprosiłam sąsiada o kopię pisma, jednak do dzisiaj jej nie otrzymałam. W międzyczasie ktoś wyciął na naszej działce stare drzewa. Obawiamy się, czy sąsiad nie dopisał czegoś do tej odręcznie spisanej umowy. Jak możemy ją wyegzekwować i walczyć o swoje prawa?



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »