Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Garaż niespełniający wymogów odległości od granicy

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2019-01-23 • Aktualizacja: 2021-05-23

Dopinam transakcję kupna domu. Sprzedający pokazał mi projekt garażu, który został wybudowany przed laty w odległości 20 cm od budynku gospodarczego sąsiada (nie została zachowana odległość 3 m). Budowa skończyła się w 2001 r. i sąsiad wydał zgodę sąsiedzką na takie usytuowanie. Urząd I instancji nie dochował terminu odwołania do II instancji i tak oto dom stoi. Teraz ów właściciel nieruchomości wystąpił o dokument o zakończeniu budowy i oddaniu domu do użytku, ale zarówno I jak i II instancja odmówiła wydania decyzji. Co można w tej sytuacji zrobić? Czy grozi mi w przyszłości nakaz wyburzenia garażu albo jakieś sankcje?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Garaż jako samowola budowlana

Prawo budowlane określa dopuszczalne odległości, jakie ma spełniać budynek od granic działki budowlanej oraz od innych obiektów budowlanych znajdujących się w sąsiedztwie. Jeśli zapis planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy nie stanowią inaczej, to kwestię tę regulują paragrafy 12, 13, 60 i 271-273 rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Artykuł 12 reguluje zasady ogólne, art. 13 określa odległości budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi umożliwiające wymagane naturalne oświetlenie dla tych pomieszczeń. Artykuły 271-273 określają natomiast odległości budynków względem siebie pod względem bezpieczeństwa pożarowego. Podstawowe odległości, jakich budynek nie może przekraczać od granicy działki, to 4 m (gdy budynek zwrócony jest ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy działki) i 3 m (w przypadku gdy ściana ta nie posiada otworów okiennych i drzwiowych).

Z Pani informacji wynika, że to garaż domu, który ma Pani zamiar kupić, przylega do budynku gospodarczego sąsiada znacznie bliżej niż stanowią przepisy, bo dzieli je tylko 20 cm, przy czym sąsiad wyraził na to zgodę. Do budowy garażu zastosowanie ma art. 28 Prawa budowlanego traktujący o pozyskaniu pozwolenia na budowę. Wynika to z faktu braku zwolnienia wynikającego z art. 29-31 Prawa budowlanego w tym zakresie. Zgodnie z § 102 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, garaż powinien mieć:

1) wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m,

2) wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle,

3) elektryczną instalację oświetleniową,

4) zapewnioną wymianę powietrza,

5) wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego oraz w garażu nadziemnym o pojemności powyżej 25 samochodów,

6) instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, zabezpieczoną przed zamarzaniem.

Jak z powyższego wynika, garaż mieści się w granicach definicji budynku, ponieważ jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Skoro tak, to na jego posadowienie powinno być wydane pozwolenie budowlane i winien on spełniać warunki techniczne, do których odnosi się miedzy innymi utrzymanie stosownej odległości od działek sąsiednich.

Wykonanie garażu w odległościach 0,5 m od granicy działki z pewnością jest niezgodne z § 12 ww. rozporządzenia. Zgodnie bowiem z generalna zasadą budynki należy sytuować w odległości nie mniejszej niż 4 m (gdy ściana ma otwory okienne lub drzwiowe) lub 3 m (ściana bez otworów) od granicy z sąsiednią działką budowlaną. W kilku sytuacjach odległości te mogą być mniejsze:

  • ściana bez otworów może zostać usytuowana w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeśli tak wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m od granicy ze względu na zbyt małe rozmiary działki;
  • jeżeli na sąsiedniej działce w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy stoi budynek ze ścianą bez otworów lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku – można zlokalizować ścianę bez otworów w takiej samej odległości od tej granicy;
  • jeśli bezpośrednio przy granicy jest budynek ze ścianą bez otworów albo wydano pozwolenie na budowę tak usytuowanego budynku – możliwe jest zlokalizowanie ściany bez otworów przylegającej do istniejącej ściany.

Jak z powyższego wynika, przynajmniej w zakresie utrzymania odpowiedniej odległości od granic sąsiedniej działki wspomniany garaż warunku tego nie spełnia, ponadto brak prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, co traktowane będzie zawsze jako samowola budowlana z wszystkimi tego konsekwencjami.

Jak uniknąć nakazu rozbiórki garażu wybudowanego niezgodnie z prawem?

Fakt, że garaż znajduje się w mniejszej odległości niż jest to wymagane przepisami, powoduje, że legalizacja takiej budowli nie jest możliwa z uwagi na niezgodność z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Aby zatem uniknąć nakazu rozbiórki, trzeba byłoby doprowadzić garaż do stanu zgodnego z przepisami. W tym celu musiałaby Pani lub sprzedająca wykonać prace polegające na usytuowaniu garażu w takich odległościach od granic z sąsiednią działką, jak to przewidują powołane powyżej przepisy, a sposób wykonania takich robót powinien określać projekt zamienny. Ewentualnie może Pani sama zadecydować o rozbiórce obiektu.

W przypadku wyboru wariantu zmiany położenia garażu – po złożeniu projektu zamiennego nadzór budowlany dokona jego weryfikacji i jeżeli projekt będzie zgodny z przepisami, wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu zamiennego i pozwoleniu na wykonanie prac budowlanych. W decyzji zostanie nałożony obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Wszczęcie procedury legalizującej

Gdyby natomiast zdecydowała się Pani wszcząć procedurę legalizującą, należałoby wnieść opłatę legalizującą. Bardzo jednak wątpię, czy wszczęcie takiej procedury ma sens w Pani przypadku, ponieważ dom nadal nie ma zezwolenia na użytkowanie. Legalizacja samowoli budowlanych jest co prawda możliwa w świetle norm Prawa budowlanego od dnia 31 maja 2004 r. (jest to data kolejnej nowelizacji Prawa budowlanego), ale tylko wtedy, gdy sprawca samowoli budowlanej wykaże, że jego budowa jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo w razie jego braku jest zgodna z ustaleniami decyzji ostatecznej o warunkach zabudowy. Oczywiście przy jednoczesnym warunku nienaruszania przepisów techniczno-budowlanych. W przeciwnym przypadku organ skorzysta ze swojego prawa i wyda w drodze decyzji administracyjnej nakaz rozbiórki obiektu postawionego samowolnie. Kwestie te normuje odpowiednio art. 48 ust. 2 i 49 b ust. 2 Prawa budowlanego, m.in. w zakresie działań, jakie w ramach prowadzonego postępowania podejmie właściwy organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Należy tutaj zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, zatem nawet jeśli od 2001 r. istnieje wspomniany garaż, którego budowa nie była legalna, mamy do czynienia z nielegalną budowlą.

Zatem jedynie w przypadku stwierdzenia, że budowla taka spełnia dwie przesłanki, tj.:

  1. jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
    a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
    b) ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem (m.in. w zakresie utrzymania stosownej odległości od granicy sąsiedniej działki).

    – właściwy organ może przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej.

Hipotetycznie zakładając, że byłoby to możliwe, proszę pamiętać, że w takich przypadkach sąsiedzi są powiadamiani o zamiarze wydania legalizacji pozwolenia na budowę (z opisem jego charakteru, wielkości, funkcji i lokalizacji na działce) i mają 30 dni na oprotestowanie wydanego pozwolenia lub wydanego ale nieprawomocnego jeszcze pozwolenia.

Nie bardzo rozumiem, o co chodzi z I i II instancją administracji, skoro – jak Pani pisze – I instancja nie dotrzymała terminu odwołania, zatem II instancja już nie ma nic do powiedzenia w niniejszej sprawie . Skąd tu zatem „przerzucanie” się kompetencjami?

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (4):


Marek - 2019-07-12

Czyli garaż jest postawiony nielegalnie i nie da się go zalegalizować tylko rozebrać. Odległość garażu od granicy działki powinna wynosić minimalnie 3 metry lub 4, a nie 20 cm. Także na miejscu tej Pani przedstawiłbym sprzedającemu propozycję aby od wartości nieruchomości odliczyć wartość garażu + jego wyburzenie. Jeżeli działka na to pozwoli można usytuować garaż w innym miejscu zgodnie z odgległościami od granicy.


Dorota - 2019-08-29

Jak dobrze zrozumiałam, garażu nie można postawic ani w granicy ani przy granicy działki a odległość usytuowania garażu od granicy działki to 4 metry jeżeli ma okna, 3 metry bez okiem. A co jeżeli działka ma mniej jak 16 metrów szerokosci? Wyczytałam że wtedy odległość może być 1.5 metra


Andrzej - 2019-10-11

Garaż można budować przy granicy działki, jak pozwala na to pzp i nie wymaga zgody sąsiada pod warunkiem że nic nie stoi po stronie sąsiada, żaden budynek. Zgoda sąsiada wymagana jest wtedy gdy garaż stoi w granicy, a ściana garażu przebiega zarówno po naszej jak i sąsiada stronie. Jak coś namieszałem, niech ktoś wyprostuje.


Mariusz - 2021-06-15

Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na budowę w granicy, lub działka jest wąska garaż może być tam usytuowany. Tutaj sąsiad zgodził się na budowę garażu przy granicy, ale co z tego jak nie jest to zgodnme z przepisami. Podejrzewam że dlatego nie chcą wydać odbioru bo garaż jest samowolą i dopóki nie będzie rozebrany będzie lipa. Osobiście nie pchałbym się w kupno takiego domu, no chyba że byłaby to na prawdę okazyjna cena.



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>





Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

porady prawne - ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Szukamy prawnika »