Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Połączenie dwóch mieszkań we wspólnocie

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-01-16

Sprawa dotyczy połączenia dwóch mieszkań we wspólnocie. Posiadam dwa mieszkania w małej wspólnocie (7 lokali). Chciałbym przebić drzwi z jednego do drugiego mieszkania (nie jest to ściana nośna budynku). Czy wystarczy mi tylko zgoda lokatorów? Nie zamierzam łączyć tych mieszkań w jedną księgę wieczystą.

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca

Przysługiwanie własności – ustawowo określonej w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) – ma o wiele większe znaczenie od posiadania. Posiadanie (art. 336 K.c.) przez prawo w Polsce obowiązujące traktowane jest jako stan faktyczny (choć o znaczeniu prawnym), a nie jako rodzaj tytułu prawnego do rzeczy. Zespołem najsilniejszych uprawnień (i związanych z nimi obowiązków) ze względu na rzecz jest własność. Posiadaczem rzeczy może być nie tylko jej właściciel, ale także ktoś innym, np. najemca (zaliczony w art. 336 K.c. do posiadaczy zależnych); jeżeli posiadanie samoistne rzeczy długotrwale przysługuje komuś innemu niż jej właściciel, to może dojść do zasiedzenia (art. 172 i następne K.c.), czyli do zmiany właściciela wskutek odpowiednio długiego posiadania samoistnego.

Własność ma także kluczowe znaczenie dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Artykuł 6 ustawy o własności lokali stanowi: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.”. Nie wystarczy samo posiadanie (nawet długo trwające posiadanie samoistne), by być członkiem wspólnoty mieszkaniowej, do tego niezbędna jest własność lokalu.

Wskazana przez Pana liczba lokali (siedem) wskazuje na tak zwaną małą wspólnotę mieszkaniową, z uwagi na art. 19 ustawy o własności lokali („Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”). Proponuję sprawdzić – w treści aktu notarialnego lub w księdze wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości wspólnej) – czy doszło do ustalenia specyficznych reguł zarządzania nieruchomością wspólną (co przewidziano w art. 18 ustawy o własności lokali); nie można wykluczyć umówienia się co do stosowania głównie ustawy o własności lokali.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Ustawodawca okazuje się za mało precyzyjny. Artykuł 199 K.c. brzmi: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Jeżeli w Państwa wspólnocie mieszkaniowej nie wprowadzono odmienności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną (odmienności dopuszczalnych, z uwagi na zasadę swobody umów – art. 3531 K.c.), to z uwagi na art. 19 ustawy o własności lokali powinien mieć zastosowanie art. 199 K.c. Pojawić się może trudność interpretacyjna, ponieważ właściciele innych lokali nie są właścicielami lokali, które mogłyby zostać połączone (albo podzielone). Z drugiej jednak strony, prawne połączenie lokali (w jedną nieruchomość lokalową) albo prawny podział lokalu (np. na dwie nieruchomości lokalowe) wpływa na udziały w nieruchomości wspólnej – art. 3 ustawy o własności lokali. Całkowicie (szczególnie w przypadku wprowadzenia w Państwa wspólnocie mieszkaniowej specyficznych reguł zarządzania nieruchomością wspólną) nie można wykluczyć stosowania artykułu 22 ustęp 4 ustawy o własności lokali („Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.”).

Rozsądna interpretacja przepisów (które mogłyby być bardziej precyzyjne) przemawia za stosowaniem w tak zwanych małych wspólnotach mieszkaniowych artykułu 199 K.c. (czyli wymogu zgody wszystkich właścicieli lokali) na prawne połączenie dwóch lokali. Skoro ustanowienie nieruchomości lokalowej wymaga zachowania formy aktu notarialnego, to również zgoda na prawne połączenie nieruchomości lokalowych powinna zostać wyrażona w formie aktu notarialnego – poza podejmowaniem uchwał właścicieli lokali, chociaż także w takich sytuacjach nie można wykluczyć formy aktu notarialnego (jak widać, przydałaby się większa precyzja ustawodawcy). Skoro prawne połączenie lokali wiąże się z dokonaniem nowych wpisów w księgach wieczystych (w tym zamknięcia jednej z „lokalowych” ksiąg wieczystych) – z uwzględnieniem wpisów w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości wspólnej – to przyda się ustalenie, kto ma ponosić koszty (opłaty sądowe, ewentualną taksę notarialną); deklaracja zainteresowanego określoną decyzją właściciela lokalu może pomóc innym właścicielom lokali w podjęciu decyzji. Jeżeli jeden z lokali (które mogłyby zostać prawnie połączone) jest obciążony (np. hipotecznie), to obciążenie takie powinno zostać „przepisane” do księgi wieczystej, która będzie prowadzona.

Proszę zwrócić uwagę także na treść artykułu 2 ustęp 2 ustawy o własności lokali: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”. Nawet faktyczne połączenie lokali (czyli bez ich prawnego połączenia), np. przez wybicie otworu (w tym drzwiowego) między lokalami (np. lokalami mieszkalnymi) oznacza złamanie (a przynajmniej bardzo silne osłabienie) kryterium samodzielności (odrębności) lokali. To samo w sobie (zwłaszcza w przypadku budynku wielorodzinnego) przemawia za przedstawieniem sprawy organowi administracji budowlanej – kryteria dotyczące samodzielności lokali (szczególnie w budynku wielorodzinnym) przemawiają za wystąpieniem o pozwolenie na budowę, choć nie można zupełnie wykluczyć zgłoszenia budowlanego (ale zaaprobowanego przez właścicieli lokali lub przez wspólnotę mieszkaniową).

Lokator to według art. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów… osoba korzystająca z cudzego lokalu mieszkalnego; lokatorem jest np. najemca. W zakresie podejmowania decyzji (z zakresu wspólnot mieszkaniowych) stanowisko lokatorów jest prawnie obojętne. Za to lokator (jak każda inna osoba) jest uprawniony zgłaszać organom władzy publicznej różne sprawy, np. dotyczące (ewentualnej) samowoli budowlanej lub niewłaściwych prac w budynku (a właściwe zajmowanie się budowlami jest szczególnie ważne w przypadku budynków mieszkalnych, zwłaszcza wielorodzinnych).

Podsumowując, zgoda właścicieli lokali (a nie lokatorów) jest potrzebna dla prawnego połączenia dotychczas odrębnych lokali (w jeden lokal). Ustawodawca (tak w ustawie o własności lokali, jak i w K.c.) nie zajmuje się faktycznym „wybiciem dziury w ścianie”. Względy techniczne są bardziej właściwe Prawu budowlanemu (a w związku z tym także właściwości nadzoru budowlanego).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Budowa domu na działce rolnej od rodziców

Planuję budowę domu. Rodzice są rolnikami, posiadają wyłącznie działki rolne – ziemie klasy 4 i gorsze. Ja rolnikiem nie jestem. Zatem w jaki sposób mogę rozpocząć budowę? Czy w takiej sytuacji mogę rozpocząć budowę na siebie (zabudowa zagrodowa jako rolnik, tata może przepisać mi 10 ha ziemi). Jak zgodnie z procedurą taką budowę rozpocząć?

Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody?

Mieszkam w piętrowym domu z ogrodem, który jest współwłasnością dwóch właścicieli. Mojej rodziny jest parter, a piętro zajmuje nowy właściciel, który obecnie robi generalny remont pietra. Czy ma do tego prawo bez mojej zgody? Przerabia m.in. instalację gazową, wodną, elektryczną, wyburza ścianki działowe i być może robi otwory drzwiowe w ścianach nośnych. Czy współwłaściciel może robić remont (przebudowę) na tak dużą skalę bez uzgodnień ze mną? Dom jest przedwojenny, w koncepcji pierwotnej jednorodzinny, mamy wspólne wejście.

Kuchnia w przedpokoju wynajmowanego mieszkania

Właściciel mieszkania w bloku wynajmuje je na pokoje, tj. wynajmuje poszczególne pokoje kilkupokojowego mieszkania różnym osobom. W celu maksymalizacji zysków pomieszczenie będące kiedyś kuchnią zostało urządzone jako zwykły pokój do wynajęcia, a kuchnia została zaaranżowana w przedpokoju. W mieszkaniu nie ma gazu. Właściciel sam nie dokonywał żadnych aranżacji. Mieszkanie tak zaaranżowane zakupił od innego podmiotu. Rozważam hipotetyczną sytuację. W kuchni umieszczonej w przedpokoju wybucha pożar, z nieustalonej przyczyny. Najemcy próbują opuścić mieszkanie, ale droga z niektórych pokojów do wyjścia prowadzi przez palącą się kuchnię zajmującą przedpokój. Wskutek takiego umiejscowienia płonącej kuchni niektórzy najemcy doznają szkody na zdrowiu lub życiu. Czy można przypisać odpowiedzialność cywilną lub karną właścicielowi mieszkania lub wspomnianemu podmiotowi (poprzedniemu właścicielowi), który wprowadził opisaną aranżację?

Zatajenie stanu domu przez sprzedającego a odszkodowanie

Witam zakupiliśmy z mężem dom jakieś 2 miesiące temu, podczas sprzedaży sprzedające zapewniały, że dom nie posiada żadnych wad. Jednakże niedawno moja mama dowiedziała się od naszych sąsiadów, iż panie miały problem z dachem i pytano się, czy my jako kupujący już sobie z tym poradziliśmy. Dopiero wczoraj podczas mocnych ulew wyszło na jaw, że w jednym pokoju mocno przecieka dach, są zacieki na ścianach, nawet delikatnie zaczyna odpadać tynk. Czy my jako kupujący moglibyśmy domagać się odszkodowania za zatajenie stanu faktycznego domu? Dach jest to duży wydatek, a sprzedający, wiedząc doskonale o tym problemie, powinny zmniejszyć cenę sprzedaży.

Termomodernizacja budynku zabytkowego

Budynek kilkurodzinny o wysokości nieprzekraczającej 12 m, wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Chcemy wykonać termomodernizację polegającą na dociepleniu styropianem przegród zewnętrznych ,ocieplenie stropu poddasza wełną mineralną , wykonanie izolacji przeciwwilgociowej ścian zewnętrznych piwnicy, ułożenie warstwy ocieplenia oraz wymianę okien piwnicznych bez zmiany kształtu i otworów okiennych. Czy prace te wymagają pozwolenia konserwatora zabytków oraz co powinniśmy złożyć do starostwa – wniosek czy pozwolenie?

Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego a wydzielenie kilku lokali

Kończę budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W ubiegłym roku oddałem do użytku taki sam budynek, w którym zostało wydzielonych 12 lokali. Z tym, będącym na ukończeniu, chciałem postąpić podobnie: do końca roku oddać budynek i wydzielić w nim 12 lokali. Napotkałem jednak trudności – nastąpiła nowelizacja ustawy o własności lokalowej i dopisano zapis obowiązujący również w Prawie budowlanym, że z budynku mieszkalnego jednorodzinnego można wydzielić najwięcej dwa lokale. Otrzymałem informację, że potrzebna jest zmiana decyzji o warunkach zabudowy, że powinienem złożyć projekt zamienny i również zmienić pozwolenie na budowę na budynek mieszkalno-pensjonatowy. Wówczas będę mógł wydzielić 12 lokali. Zwracając uwagę na słowo „jednorodzinny” w obu ustawach, proszę o wyjaśnienie wraz podstawę prawną co do możliwości wydzielenia 12 lokali z budynku mieszkalno-pensjonatowego, odwołując się do Prawa budowlanego. Lokale spełniają wszystkie wymagania. Budynek pozostaje w funkcji mieszkalnej, zmiana dotyczy nazewnictwa – pozwolenie na budowę oraz warunki zabudowy będą określały budynek jako mieszkalno-pensjonatowy, a nie budynek mieszkalny jednorodzinny.

Podział domu w pionie na dwa lokale

Wraz z dwojgiem braci jesteśmy właścicielami dużego domu piętrowego wraz z działką. Na chwilę obecną zdecydowaliśmy się sprzedać połowę domu i połowę działki. Dom stoi tak mniej więcej na środku tej działki i tak jak idą ściany, płot i po jednej i drugiej stronie nasadzenia. Oczywiście jest na to zgoda nas wszystkich. Mamy także klienta. Dom mamy podzielony już ścianami pionowymi wzdłuż budynku góra i dół i mamy pozwolenie na dwa odrębne lokale, nowy projekt budowlany na te dwa lokale, z których jeden chcemy sprzedać. Problem pojawia się na obecnym etapie, gdyż teraz zleciliśmy podział już geodecie, który teraz będzie składał wstępny podział do urzędu miasta, gdzie, jak wiem z rozmowy z geodetą, istnieją w urzędzie jakieś wątpliwości, narady z prawnikami, co zrobić i jak zaopiniować ten projekt. Na czym może polegać ten problem i czy może nie dojść do tego podziału, a w konsekwencji do sprzedaży i co w tej sytuacji zrobić?

Czy w zabudowie zagrodowej mogą budować się tylko osoby posiadające ponad 1 ha ziemi?

Chcemy wybudować z mężem dom w zabudowie zagrodowej. Mój ojciec odpisze mi 13000 m działki rolnej. W okolicy działki są miejscowe plany w zabudowie zagrodowej. Ja nie mam żadnej ziemi, natomiast mąż przed zawarciem małżeństwa nabył spadek po rodzicach w postaci gospodarstwa rolnego o pow. ponad 1 ha, położonego w sąsiedniej miejscowości w tej samej gminie. Z tego, co nam wiadomo, w zabudowie zagrodowej mogą budować się tylko osoby posiadające ponad 1 ha ziemi. Czy musimy wystąpić o ustanowienie współwłasności z gospodarstwem męża? Czy ojciec powinien odpisać działkę na nas oboje, czy tylko na mnie, która opcja jest korzystniejsza w dalszych formalnościach związanych z budową domu? Czy przy nabyciu takiej darowizny naliczany jest podatek i jeżeli tak, to na jakich warunkach?

wizytówka Zadaj pytanie »