Pochylenie miejsca postojowego w garażu

Czy przepisy określają pochylenie miejsca postojowego?

W typowej sprawie odbioru miejsca postojowego w garażu podziemnym trzeba odróżnić dwie kwestie: pochylenie samego stanowiska postojowego oraz pochylenie pochylni, czyli rampy wjazdowej lub zjazdowej do garażu. To rozróżnienie jest bardzo ważne, ponieważ przepisy techniczno-budowlane wprost regulują przede wszystkim pochylnie, a nie każde pojedyncze miejsce postojowe jako osobną płaszczyznę.

Nie oznacza to jednak, że deweloper może wykonać miejsce postojowe w dowolny sposób. Stanowisko powinno być zgodne z projektem budowlanym, dokumentacją techniczną, pozwoleniem na budowę, przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami bezpiecznego i normalnego użytkowania. Jeżeli nachylenie powoduje, że samochód zsuwa się, drzwi samoczynnie się otwierają, trudno wysiąść albo miejsce nie spełnia swojej funkcji, może to uzasadniać zgłoszenie wady.

W praktyce sama informacja, że „miejsce jest pochyłe”, zwykle nie wystarczy. Warto wykonać pomiar spadku, ustalić, czy mierzony jest spadek podłużny czy poprzeczny, oraz zażądać od dewelopera wskazania, z jakiego projektu i z jakich parametrów technicznych wynika takie ukształtowanie nawierzchni.

Limity nachylenia pochylni w garażu

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych określa maksymalne nachylenia pochylni związanych z budynkiem. W przypadku garaży znaczenie mają w szczególności przepisy dotyczące dojazdu do garażu położonego poniżej albo powyżej terenu oraz zasady projektowania pochylni dla samochodów.

Zgodnie z § 103 rozporządzenia do garażu położonego poniżej lub powyżej terenu należy zapewnić dojazd dla samochodów za pomocą pochylni o maksymalnym nachyleniu nie większym niż określone w § 70 albo zastosować odpowiednie urządzenia do transportu pionowego. W garażach o większej liczbie stanowisk znaczenie mają również wymagania dotyczące szerokości pochylni, ruchu jedno- lub dwukierunkowego oraz ewentualnej sygnalizacji.

W uproszczeniu: wartości procentowe z § 70 należy odnosić do ramp i pochylni garażowych, a nie automatycznie do każdego miejsca postojowego. Jeżeli jednak miejsce postojowe zostało wykonane na fragmencie pełniącym funkcję pochylni albo w sposób powiązany z pochylnią, ocena może wymagać analizy całego układu komunikacyjnego garażu.

Istotny jest także § 106 rozporządzenia. Jeżeli w garażu jednopoziomowym podziemnym lub nadziemnym pochylnia przeznaczona do ruchu samochodów ma być wykorzystywana jako dojście dla pieszych, jej nachylenie nie może przekraczać 10%, a co do zasady powinno istnieć bezpieczne pasmo ruchu pieszego o odpowiedniej szerokości. Ten limit dotyczy jednak szczególnej funkcji pochylni jako dojścia, a nie zwykłego spadku każdego stanowiska parkingowego.

Zobacz również: wymiary miejsca parkingowego

Co sprawdzić przy odbiorze miejsca postojowego?

Przy odbiorze warto przede wszystkim ustalić, czy problem dotyczy rzeczywistej niezgodności technicznej, czy raczej uciążliwości użytkowej mieszczącej się w projekcie. Obie sytuacje mogą być istotne, ale wymagają innego sposobu argumentacji.

W protokole odbioru należy opisać wadę możliwie konkretnie. Zamiast ogólnego stwierdzenia „miejsce jest krzywe”, lepiej wpisać na przykład: nadmierny spadek nawierzchni stanowiska, trudności z bezpiecznym parkowaniem, samoczynne otwieranie drzwi, ryzyko stoczenia pojazdu, brak możliwości wygodnego wysiadania albo niezgodność z dokumentacją projektową. Jeżeli wykonano pomiar, trzeba wskazać wynik, sposób pomiaru i miejsce pomiaru.

Dobrą praktyką jest zażądanie od dewelopera pisemnego stanowiska, czy wykonanie jest zgodne z projektem budowlanym, projektem technicznym i dokumentacją powykonawczą. Jeżeli deweloper twierdzi, że spadek jest prawidłowy, powinien umieć wskazać podstawę tej oceny.

W sprawach spornych pomocna bywa opinia osoby z uprawnieniami budowlanymi albo rzeczoznawcy. Taka opinia może wykazać, czy spadek wynika z projektu, czy z błędu wykonawczego, czy narusza funkcjonalność miejsca oraz czy da się usunąć problem bez ingerencji w całą konstrukcję garażu.

Odbiór od dewelopera i zgłoszenie wady

Obecnie podstawowe zasady odbioru lokalu i zgłaszania wad wynikają z ustawy deweloperskiej z 2021 r. W praktyce przy odbiorze sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady. Deweloper powinien odnieść się do zgłoszonych wad w ustawowym trybie, a w razie ich uznania usunąć je w przewidzianym terminie albo wskazać uzasadniony inny termin.

Jeżeli umowa była zawarta na podstawie wcześniejszych przepisów albo inwestycja podlega regulacjom przejściowym, szczegółowy tryb może wymagać sprawdzenia konkretnej umowy i dat. Dlatego przy starszych umowach nie należy mechanicznie opierać się wyłącznie na obecnym brzmieniu ustawy.

Odmowa odbioru samego miejsca postojowego może być uzasadniona przede wszystkim wtedy, gdy wada ma istotny charakter, uniemożliwia lub poważnie ogranicza korzystanie z przedmiotu umowy albo wskazuje na niezgodność z dokumentacją i przepisami. Jeżeli wada jest drobna, zwykle bezpieczniej jest wpisać ją do protokołu i dochodzić jej usunięcia, zamiast pozostawić sprawę bez formalnego śladu.

Po przeniesieniu własności albo wydaniu miejsca mogą wchodzić w grę również roszczenia z rękojmi za wady, o ile miejsce postojowe było objęte sprzedażą lub innym prawem wynikającym z umowy. Zakres tych roszczeń zależy od konstrukcji prawnej miejsca: może to być osobny lokal niemieszkalny, udział w lokalu garażowym, prawo do wyłącznego korzystania z określonego stanowiska albo element związany z lokalem mieszkalnym.

Czy dopuszczalne nachylenie oznacza brak roszczeń?

Nie zawsze. Nawet jeżeli deweloper wykaże, że pochylnia garażowa mieści się w limitach techniczno-budowlanych, nadal trzeba ocenić, czy konkretne miejsce postojowe zostało wykonane zgodnie z umową i projektem oraz czy nadaje się do normalnego użytkowania. Z drugiej strony sama niewygoda nie zawsze wystarczy do skutecznego odstąpienia od umowy albo żądania przebudowy garażu.

Najmocniejsze argumenty nabywca ma wtedy, gdy potrafi wykazać jedną z następujących okoliczności: wykonanie odbiega od projektu, spadek przekracza parametry przyjęte w dokumentacji, miejsce nie spełnia wymiarów lub funkcji, korzystanie z niego jest niebezpieczne, albo deweloper przed zawarciem umowy przedstawił informacje niezgodne ze stanem rzeczywistym.

Warto też sprawdzić, czy prospekt informacyjny, rzut garażu, załączniki do umowy albo materiały sprzedażowe nie zawierały informacji o standardzie, usytuowaniu lub dostępności miejsca. Jeżeli nabywca wybrał konkretne stanowisko, a wykonanie istotnie różni się od przedstawionych dokumentów, może to wzmacniać jego stanowisko w sporze z deweloperem.

FAQ

Czy przepisy podają maksymalny procent pochylenia miejsca postojowego?

Co do zasady przepisy nie podają jednego procentu dla każdego pojedynczego miejsca postojowego. Wprost określają natomiast maksymalne nachylenia pochylni, czyli ramp prowadzących do garażu lub wykorzystywanych w komunikacji garażowej.

Czy mogę odmówić odbioru miejsca postojowego?

Można odmówić odbioru albo zgłosić wadę, jeżeli problem jest istotny i uniemożliwia lub poważnie utrudnia korzystanie z miejsca. W praktyce najważniejsze jest wpisanie zastrzeżeń do protokołu i zebranie dowodów, zwłaszcza pomiarów oraz zdjęć.

Czy samo nachylenie w granicach przepisów wyklucza reklamację?

Nie zawsze. Jeżeli miejsce jest zgodne z limitami dotyczącymi pochylni, nadal może być niezgodne z projektem, umową albo zasadami normalnego użytkowania. Trzeba jednak wykazać konkretną wadę, a nie tylko subiektywne niezadowolenie z wybranego stanowiska.

Jak udowodnić, że miejsce postojowe ma wadę?

Najlepiej wykonać pomiar spadku, udokumentować problem zdjęciami lub nagraniem, porównać miejsce z dokumentacją oraz uzyskać stanowisko specjalisty z zakresu budownictwa. W protokole odbioru należy opisać praktyczne skutki wady, na przykład ryzyko stoczenia pojazdu albo trudność w wysiadaniu.

Czy mogę żądać zamiany miejsca postojowego na inne?

Takie żądanie może być przedmiotem negocjacji z deweloperem, ale jego skuteczność zależy od umowy, dostępności innych miejsc i charakteru wady. Jeżeli miejsce jest wadliwe, podstawowym roszczeniem może być usunięcie wady, obniżenie ceny albo inne rozwiązanie wynikające z umowy i przepisów.

Podsumowanie

Dopuszczalne pochylenie miejsca postojowego w garażu nie sprowadza się do jednej prostej wartości procentowej. Limity z rozporządzenia należy odnosić przede wszystkim do pochylni garażowych, natomiast samo stanowisko trzeba oceniać przez zgodność z projektem, umową i możliwością bezpiecznego korzystania. Jeżeli spadek utrudnia normalne parkowanie, wysiadanie lub zabezpieczenie pojazdu, należy zgłosić wadę w protokole odbioru i zażądać od dewelopera wyjaśnień technicznych.

Źródła

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2021 poz. 1177 ze zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.