Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odziedziczenie budynków bez odbioru budowlanego - jak zalegalizować?

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-01-04

Wraz z siostrą odziedziczyłam działkę z dwoma budynkami. Pierwszy budynek mieszkalny, drugi garaże z nadbudówką. Jak się okazało, garaże z nadbudówką nie mają odbioru budowlanego. W dzienniku budowy jest ostatni wpis z 1998 r. kierownika budowy o zakończeniu budowy. Dokumenty o zakończeniu budowy nigdzie nie został złożone, jak wynika z projektu, schody do budniku zostały postawione w innym miejscu i zostały dobudowane dwa pomieszczenia bez okna na granicy z sąsiadem bez projektu. Zostało także zmienione przeznaczenie garaży i pomieszczeń gospodarczych. Jest tam teraz jeden garaż i mieszkanie. Kierownik budowy nie wyraża chęci pomocy. Jak to wszystko zalegalizować, co robić?

Kinga Karaś

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31”. W świetle art. 37 ust. 1:

„1. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

2. W przypadku:

1)  określonym w ust. 1 albo

2)  stwierdzenia nieważności albo uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę

– rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1”.

Biorąc pod uwagę, że wygaśniecie decyzji następuje z mocy prawa, ewentualne orzeczenie o tym ma charakter deklaratoryjny, a w obrocie prawnym nie występuje decyzja, która merytorycznie rozstrzygałaby tę kwestię, nie ma przeszkód aby organ czynił ustalenia w przedmiocie stanu faktycznego, dającego podstawę do oceny, czy decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, czy też nie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 5 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 1017/15).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Dziennik budowy jest głównym i zasadniczym materiałem dowodowym, który winny pozyskać organy, by móc zbadać przesłanki do ewentualnego stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Nie jest to oczywiście „dokument urzędowy” w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, ale dokument prywatny, z tym że jego prowadzenie powierzone jest osobie posiadającej stosowne uprawnienia i ponoszącej z tego tytułu odpowiedzialność zawodową i karną (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba we Wrocławiu z dnia 3 grudnia 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 252/14).

Warunkiem stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę jest jednoznaczne ustalenie, stosownie do wymogów art. 7, 77 § 1 i art. 80, upływu czasu między poszczególnymi działaniami podejmowanymi przez inwestora w toku procesu budowlanego(por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Rzeszowie z dnia 22 maja 2014 r., sygn. akt II SA/Rz 146/14).

Decyzja o wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę wydawana w trybie art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane ma charakter deklaratoryjny, działa zatem ex tunc – wywołując skutki prawne od dnia, w którym powstały przesłanki wygaśnięcia decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2241/10).

Przepis art. 37 ustawy Prawo budowlane nakłada wymóg, by materiał dowodowy zgromadzony w sprawie pozwalał na jednoznaczne ustalenie, że prace budowlane zostały przerwane na okres dłuższy niż 3 lata (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 2060/10).

Z uwagi na wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę należałoby rozpocząć procedurę w sprawie legalizacji samowoli budowlanej. Niestety legalizacja samowoli budowlanej wiąże się z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej. W świetle art. 49 „organ nadzoru budowlanego, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

– oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

2. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

3. W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, organ nadzoru budowlanego nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, o której mowa w art. 48 ust. 1. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej, z zastrzeżeniem art. 49c ust. 2.

4. W razie spełnienia wymagań, określonych w ust. 1, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję:

1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;

2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

4a. Decyzje, o których mowa w ust. 4, mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w przypadkach gdy ocena ta jest możliwa do przeprowadzenia z uwzględnieniem analizy rozwiązań alternatywnych przedsięwzięcia i możliwości ustalenia warunków jego realizacji w zakresie ochrony środowiska.

5. W decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Stawka opłaty legalizacyjnej została unormowana w art. 59f. Zgodnie z tym przepisem

1. W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

2. Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

3. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.

4. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.

5. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.

6. W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51”.

Podsumowując, przedmiotowa nadbudowa z uwagi na fakt nieuzyskania pozwolenia na budowę stanowi inwestycję niezakończoną. Z uwagi na upływ czasu z mocy prawa wygasła decyzja o pozwoleniu na budowę. Dlatego też należałoby wszcząć postępowanie w przedmiocie legalizacji samowoli budowlanej. Jednak procedura ta wiąże się z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »