Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dom wybudowany niezgodnie z projektem a odbiór przez nadzór budowlany

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2019-01-28

Wybudowałem dom wolnostojący niezgodny z projektem, tzn. ma o jedną kondygnację mniej. Odnowione warunki zabudowy uwzględniają stan faktyczny. Budynek powstawał wiele lat, brak jest jakichkolwiek wpisów w dzienniku budowy poza przyjęciem budowy przez kierownika budowy. 2 lata temu zakończyłem budowę. Czy jeśli zgłoszę budynek do odbioru do nadzoru budowlanego, może być uznany jako samowola budowlana? Co powinienem zrobić, żeby budynek został odebrany przez nadzór budowlany? Dopóki nie mam decyzji dopuszczającej budynek do użytkowania, to miejscowa spółka energetyczna dostarcza mi prąd budowlany znacznie droższy. Kierownik budowy nie chce pomóc.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W stanie faktycznym ustalonym na podstawie informacji zawartych w Pańskim zapytaniu zasadne jest przyjęcie hipotezy, że wzniesiony budynek mieszkalny zmodyfikowany został w stosunku do projektu budowlanego zatwierdzonego prawomocną decyzją o pozwoleniu na budowę.

Rezygnację z budowy ostatniej kondygnacji budynku należy rozpatrywać w kategoriach odstępstwa od projektu budowlanego. Od 1 stycznia 2017 roku zakres pojęcia „odstępstwa od projektu budowlanego”, od którego postaci zależne są konsekwencje po stronie inwestora, nie budzi wątpliwości wobec zdefiniowania go w ustawie.

Stosownie do art. 36a ust. 5 ustawy Prawo budowlane zmiana parametrów obiektu budowlanego w zakresie liczby kondygnacji stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Ustawodawca nie rozróżnia przy tym sytuacji inwestora, który wzniósł budynek o większej, niż przewidziana w projekcie liczbie kondygnacji od inwestora, który nie zrealizował projektu w pełnym zakresie. W obu przypadkach, działania inwestora będą kwalifikowane jako istotne odstępstwo od projektu budowlanego. Jednocześnie ze względu na charakter zmiany, odstępstwo nie będzie korzystało z wyłączeń określonych w art. 36a ust. 5a ustawy Prawo budowlane.

Jeżeli proces inwestycyjny nie został zakończony, najbardziej korzystnym rozwiązaniem jest sporządzenie projektu zamiennego, uwzględniającego obniżenie obiektu o jedną kondygnację oraz wystąpienie do organu z wnioskiem o zmianę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej inwestorowi pozwolenia na budowę na zasadzie art. 36a ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Pozwoli ono bowiem uniknąć kosztownej procedury legalizacji samowoli budowlanej oraz ewentualnej odpowiedzialności administracyjnej obejmującej m. in. grzywnę nakładaną przez organy nadzoru budowlanego.

Stosownie do art. 36a ust. 6 ustawy Prawo budowlane projektant będzie wówczas obowiązany zakwalifikować zamierzenie jako odstępstwo od projektu budowlanego, zamieszczając w projekcie budowlanym stosowne rysunki i opis.

Wymaga zauważenia, że zakończenie procesu budowlanego uniemożliwia inwestorowi skorzystanie z instytucji zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie istotnych odstępstw od projektu budowlanego, ponieważ kreuje ono stan samowoli budowlanej.

Pogląd ten stanowi konsekwencję utrwalonego stanowiska orzecznictwa oraz doktryny, zgodnie z którym zmiana decyzji w sprawie pozwolenia na budowę może dotyczyć wyłącznie odstępstw zamierzonych, nie zaś już zrealizowanych (tak m.in. A. Plucińsk-Filipowicz, Prawo budowlane. Komentarz, 2018; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 44/06) . W przypadku, gdy odstępstwo polega na rezygnacji z realizacji części projektu np. odstąpienia od wzniesienia jednej lub więcej kondygnacji, przedmiotem badania będzie zamiar strony.

W tym stanie rzeczy uzyskanie pozwolenia na użytkowanie możliwe będzie po uprawomocnieniu się decyzji zmieniającej poprzednie rozstrzygnięcie organu w sprawie pozwolenia na budowę oraz zatwierdzającej zamienny projekt budowlany.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Podniesienie ściany kolankowej bez projektu

Inwestor podniósł ścianę kolankową bez projektu. Podniesienie to nie wykracza poza maksymalną wielkość w planie zagospodarowania. Dom w tym stanie...

 

Wyburzenie budynku przed otrzymaniem decyzji

Miałem budynek gospodarczy składający się z garażu i pomieszczenia gospodarczego. Część garażowa jest zbudowana niecały metr od granicy...

 

Domek holenderski na nieruchomości rolnej

Czy na działce rolnej mogę postawić domek holenderski nieprzekraczającą 35 m 2 ? Chciałbym, aby przyczepa stała w wybranym przeze mnie...

 

Odziedziczenie budynków bez odbioru budowlanego - jak zalegalizować?

Wraz z siostrą odziedziczyłam działkę z dwoma budynkami. Pierwszy budynek mieszkalny, drugi garaże z nadbudówką. Jak się okazało, garaże...

 

Odległość wiatraka od budynku mieszkalnego

Rozważam zakup działki pod budowę domu, która zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzeni jest przeznaczona pod budownictwo mieszkalne...