Rozbiórka domu stojącego częściowo na działce sąsiada

Problemy z budynkiem częściowo stojącym na działce sąsiada

W sprawie problematyczne będą pewne aspekty:

1. własność budynku – skoro częściowo stoi na działce sąsiada,

2. nie jest wykluczone, że będzie trzeba starać się o służebność gruntową dla części gruntu zajętego pod budynek – to generuje koszty,

3. może są podstawy do zasiedzenia służebności – jednak wymagana jest sprawa sądowa,

4. może jest możliwość rozgraniczenia nieruchomości z powołaniem się na zasiedzenie tak, aby granica działki przebiegała po ścianie budynku,

5. procedura rozbiórki może być problematyczna, bowiem do tych celów należy dysponować prawem do gruntu, na którym ma być rozbiórka,

3. sąsiad będzie uczestnikiem postępowania – w każdym z ww. przypadków i może wnosić odwołania w trybie administracyjnym i do sądu.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są m.in. budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zobacz też: Rozbiórka stodoły

Stanowiska dotyczące własności budynku

Są dwa różne stanowiska prawników i sądów w zakresie określenia własności budynku. Pierwszy nurt opowiada się za tym, że fragment budynku, wzniesiony przez właściciela nieruchomości (PANA) na cudzym, sąsiednim gruncie, staje się dopiero z chwilą ustanowienia tzw. służebności częścią składową nieruchomości władnącej, czyli głównej.

Drugi nurt opowiada się za tym, że w przypadku wzniesienia fragmentu budynku na sąsiednim, cudzym gruncie, ta część budynku w żadnym razie nie może być traktowana jako część składowa drugiej nieruchomości, a właścicielem całego budynku jest wyłącznie właściciel, na którego gruncie została posadowiona główna część.

Przeczytaj też: Zasiedzenie a rozgraniczenie

Oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem – potrzebne do rozbiórki

Ma to znaczenie, bowiem do celów rozbiórki – zgłoszenia – należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane. A tego warunku Pan nie spełnia bez ww. służebności lub pisemnego oświadczenia sąsiada o zgodzie na rozbiórkę na jego nieruchomości. W razie sporu konieczna będzie droga sądowa.

Służebność albo własność spornego kawałka można zasiedzieć – nabyć przez zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Te same warunki dotyczą zasiedzenia własności oraz służebności. Uregulować przebieg granicy można w trybie postępowania o rozgraniczenie, gdzie także można podnieść kwestię zasiedzenia.

Na pewno problematyczne może być uzyskanie prawa do tego kawałka gruntu. Choć może sąsiad będzie szczęśliwy, że pozbędzie się Pana z własnej działki i nie będzie robił problemów, podpisze zgodę i na tym sprawa ustalenia prawa do dysponowania gruntem rozwiąże się sama.

Zobacz również: Budowa domu na nie swojej działce

Rozbiórka budynku a pozwolenie

Zgodnie z Prawem budowlanym rozbiórka budynku jest traktowana jako rodzaj robót budowlanych. Rodzi to konsekwencje związane między innymi z wymaganiami dotyczącymi procedur oraz pozwoleń administracyjnych na rozbiórkę, poprzedzających rozpoczęcie robót rozbiórkowych i wyburzeniowych. Zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29–31.

Pozwolenia nie wymaga rozbiórka:

• budynków i budowli – niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską – o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości,

• obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki.

Budynek będzie w granicy, a więc wymagane jest pozwolenie. A co za tym idzie, uczestnikiem będzie sąsiad. Jeśli będzie współpracował, to optymalny scenariusz. Jeśli nie – bez względu na ww. wymogi czeka Pana dodatkowo załatwienie wejścia na jego działkę. Możliwość uzyskania zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w trybie administracyjnym została przewidziana w art. 47 Prawa budowlanego:

„Art. 47. 1. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym”.

Odpowiadając na Pana pytania – może mieć Pan szereg problemów i sporo dodatkowych kosztów, aby rozebrać rzeczony budynek.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.