Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa domu na nie swojej działce – jakie formalności?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-05-06

Czy jest możliwość budowy domu na nie swojej działce? Syn otrzymał w spadku po babci dużą działkę wraz z domem i zabudowaniami gospodarczymi. Jednak budynek mieszkalny został rozebrany, ponieważ zagrażał bezpieczeństwu. Czy w tym miejscu ja, jako inwestor, mógłbym postawić nowy budynek? Jeśli tak, to jakich formalności musiałbym dopełnić? Oczywiście syn wyraża zgodę na udostępnienie działki.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Budowa domu na nie swojej działce – jakie formalności?

Czy inwestor musi być właścicielem gruntu pod budowę?

Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane do wniosku o pozwolenie na budowę, czy tutaj, o ile będzie to dom jednorodzinni – zgłoszenia wg nowelizacji należy legitymować się posiadaniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co to oznacza? Inwestor nie musi być właścicielem gruntu, ale musi mieć najlepiej pisemne pozwolenie właściciela gruntu na inwestycję.

Zgoda właściciela terenu na dysponowanie nieruchomością w celach budowlanych

Zgoda właściciela terenu jest tylko zgodą w zakresie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wobec tego ma ona znaczenie dla organu oceniającego, czy składający wniosek posiada prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118). Żeby wystąpić z takim wnioskiem, nie trzeba być właścicielem nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, konieczne będzie uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli. W tym sensie konieczna będzie zgoda właściciela nieruchomości.

Należy podkreślić też, że nie ma w prawie administracyjnym – materialnym obowiązku uzyskania zgody właściciela sąsiedniej działki na budowę (zobacz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 kwietnia 1998 r.; IV SA 371/97). Dotyczy to zarówno etapu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

Szczególna sytuacja opisana jest w art. 47 Prawa budowlanego, wedle którego jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Z reguły dokumentem wykazującym prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane będzie akt notarialny. Akt potwierdza, że inwestor jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej (gruntu) lub zabudowanej (grunt oraz budynki), a więc posiada prawo dysponowania nieruchomością. Należy jednakże zaznaczyć, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie musi wypływać z prawa własności. Zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste - prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Odnośnie do użytkowania wieczystego warto przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 6 listopada 1997 r. (III RN 32/1997; OSNAPiUS 1998/13 poz. 386), zgodnie z którym prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane powstaje na podstawie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, mimo iż prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, jeżeli z treści umowy wynika, że jej przedmiot został wydany użytkownikowi wieczystemu, a właściciel gruntu jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę wyraził zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane.

Budowa domu na działce należącej do syna - od czego zacząć załatwianie spraw urzędowych?

Nieruchomość przeznaczoną pod realizację konkretnej inwestycji należy sprawdzić we właściwym urzędzie (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) pod kątem przeznaczenia tego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli nie będzie konieczne ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717), to będzie można przejść do następnego etapu, czyli opracowania projektu budowlanego oraz uzyskania pozwolenia na budowę. Składając wniosek o pozwolenie nie trzeba wykazywać bezpośrednio prawa do nieruchomości – zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego zamiast dowodu stwierdzającego prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy obecnie dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego; poprzednio – przed nowelizacją ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 718) – trzeba było wykazać się bezpośrednio prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co było przedmiotem wielu sporów w praktyce i wątpliwości interpretacyjnych, znajdujących swój wyraz w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego). Jest to istotne ułatwienie proceduralne, które oznacza, że nie trzeba dołączać do wniosku o pozwolenie na budowę aktów notarialnych, wypisów z księgi wieczystej itd.; poddanie oświadczenia rygorowi odpowiedzialności karnej oznacza, że złożenie nieprawdziwego pociągnie za sobą konsekwencje z art. 233 Kodeksu karnego.

Pan składa oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości na cele budowlane, ale dla uniknięcia zbędnych wątpliwości warto dołączyć zgodę pisemną od syna. Jeszcze lepiej notarialną i uregulować w niej wszelkie przyszłe kwestie, jak np. ustanowienie służebności na Pana rzecz, czy rozliczeń między Wami, bo grunt i budynek będą własnością syna – nie Pana. Mimo że Pan go wybuduje, nie będzie Pan miał do niego w zasadzie prawa.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zabudowa bliźniacza, przepisy

Posiadam dom piętrowy, jednorodzinny o zabudowie bliźniaczej. Mój sąsiad kilka lat temu dostawił jedną kondygnację, przyłączając się do ściany...

 

Zawieszenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy

Złożyłam wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla działki, która znajduje się w najbliższym sąsiedztwie wsi. Chcemy z mężem podzielić...

 

Pozwolenie na budowę na działce, nad którą idzie kabel

Zaoferowano mi pewną działkę do zakupu, lecz nie wiem, od czego zacząć, sprawdzając krok po kroku jej stan prawny. Czy jeżeli nad działką idzie kabel...

 

Dojazd przez działkę częściowo rolną

Posiadam działkę częściowo rolną, częściowo budowlaną. Chciałbym wykonać dojazd (drogę utwardzoną) przez działkę rolną do nowego domu. Jakie...

 

Czy można zgłosić do odbioru budynek bez przyłącza wodociągowego?

Dom jednorodzinny został wybudowany i wykończony zgodnie z pozwoleniem z 2008 r. Prace zakończono w 2009 r. Posiadamy wszystkie...

 

Powiększenie budynku podczas odbudowy zawalonej ściany, co na to inspekcja budowlana?

Powiększenie budynku podczas odbudowy zawalonej ściany, co na to inspekcja budowlana?

W 2007 r. w wyniku silnych wiatrów wypadły mi wrota od stodoły wraz z fragmentami ściany. Wstawiając nowe wrota, powiększyłem powierzchnię budynku...