Stwierdzenie przez PINB niezgodności domu z projektem

Odstąpienie od projektu budowlanego

W opisanej przez Panią sytuacji mamy do czynienia z odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego. Ustawa Prawo budowalne przewiduje dwa rodzaje takiego odstępstwa. Po pierwsze, odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego może być nieistotne, nie wymaga ono decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
6. oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Druga sytuacja jest poważniejsza, kiedy odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego dotyczy zakresu wskazanego wyżej, dokonanie przewidzianych zmian dopuszczalne jest jedynie po uzyskaniu przez inwestora decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W sytuacji, kiedy inwestor nie uzyskał decyzji zmieniającej, wymaganej przez przepisy, obiekt budowlany potraktowany będzie jako samowola budowlana.

A zatem, krótko podsumowując, przez istotne odstąpienie od projektu budowlanego należy rozumieć np. zmianę kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, szerokości, długości budynku, liczby kondygnacji, zmianę grubości ścian, która zwiększa powierzchnię budowy, podpiwniczenie budynku, zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Wszystkie zaś inne zmiany, które nie są wskazane wyżej są zmianami nieistotnymi. Opisana przez Panią zmiana ma w mojej ocenie charakter nieistotny, chyba że inspektor uznał ją za istotną, np. zmieniającą szerokość budynku. Wskazuję jednak, że zgodnie z art. 36a ust. 5a Prawo budowalne:

„Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego

określonych w projekcie budowlanym;

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych”.

Roboty budowlane i kontrola inwestycji

W przypadku zmian nieistotnych projektant ma obowiązek dokonać kwalifikacji zamierzonego odstąpienia, jak również ma obowiązek zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia. Skoro tego nie uczynił, to organ nadzoru budowlanego ma prawo w każdym czasie żądać doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego.

W przypadku, gdy roboty budowlane zostały wykonane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu, będzie miało miejsce postępowanie naprawcze, które przejmują organy nadzoru budowlanego. W tej sytuacji uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego możliwe jest na podstawie art. 55 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, po uprzednim doprowadzeniu wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Właściwe przeprowadzenie postępowania w sprawie użytkowania obiektu budowlanego zależy więc od oceny rodzaju zmian dokonanych przez inwestora podczas wykonywania robót budowlanych.

Skrócenie dachu domu

Proponuję więc wykonać zalecenia nadzoru. Oczywiście nie znam treści decyzji, niemniej zakładam, że mamy do czynienia z odstępstwem od projektu budowalnego, przy którym przywrócenie do zgodności jest najmniej inwazyjnym rozwiązaniem (jest przecież jeszcze np. rozbiórka całości lub części).

Wskazuję także, że to Pani będzie ponosiła odpowiedzialność za ewentualną samowolę, która jest również zagrożona karę grzywny. Zgodnie bowiem z art. 93 pkt 6 ustawy Prawo budowalne „kto wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę bądź w zgłoszeniu budowy lub rozbiórki, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu podlega karze grzywny”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.