Wybudowanie domów na sprzedaż na własnych działkach a podatki

Odpłatne zbycie nieruchomości a podatek

W pierwszej kolejności wskażmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Analiza treści powyższego przepisu prowadzi do wniosku, że jeżeli odpłatne zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to tak uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości należy zakwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie będzie miało w tym przypadku znaczenia, czy sprzedaż odbędzie się przed, czy też po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, upłynęło więcej niż 5 lat, to przychód pochodzący ze sprzedaży nieruchomości będzie całkowicie wyłączony z opodatkowania podatkiem PIT.

Definicja działalności gospodarczej

Następnie wskazać trzeba, że ustawa PIT przewiduje własną, autonomiczną definicję legalną działalności gospodarczej. Oznacza to, że przy analizie skutków podatkowych należy posiłkować się wyłącznie definicją zawartą w ustawie PIT. Niezasadne jest zatem opieranie się na pojęciu działalności gospodarczej w rozumieniu innych aktów prawnych, np. ustawy Prawo przedsiębiorców.

Przechodząc jednak do meritum, wskażmy, że w świetle art. 5a pkt 6 ustawy PIT „pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”.

Przejdźmy do analizy przesłanek działalności gospodarczej. Przepis podaje, że za taką jest uznawana działalność zarobkowa prowadzona w sposób ciągły i zorganizowany.

Z działalnością zarobkową mamy do czynienia wtedy, gdy jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Trzeba jednak podkreślić, że nieotrzymanie faktycznego zysku nie powoduje, że cecha zarobkowości jest w tej sytuacji wyłączona. Decydujący jest bowiem sam zamiar osiągnięcia zysku. W konsekwencji nawet w przypadku, gdy dana transakcja sprzedaży nieruchomości przyniosła stratę, a więc suma wydatków przekroczyła przychód uzyskany z odpłatnego zbycia, to nadal działalność ta ma charakter zarobkowy.

Kolejne kryterium to ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej. Również w tym przypadku chodzi o zamiar jej wykonywania w sposób stały, niemający charakteru sporadycznego. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zysku. Podatnicy muszą mieć na uwadze, że ciągłość działań nie polega wyłącznie na systematycznej sprzedaży. W przypadku ciągłości bierze się pod uwagę ogół różnorodnych czynności, zarówno faktycznych, jak i prawnych, które prowadzą do określonego efektu gospodarczego.

Ostatnim kryterium jest zorganizowanie działalności. W doktrynie podkreśla się, że z działalnością zorganizowaną mamy do czynienia gdy podatnik podejmuje w sposób uporządkowany i systematyczny określone czynności o charakterze profesjonalnym w ramach określonego planu oraz struktury działania. Przejawem zorganizowania jest ogół zaawansowanych działań mających na celu przygotowanie danej rzeczy do sprzedaży w zakresie w jakim przekracza zakres zwykłego zarządu mieniem. W przypadku zorganizowania możemy zasadniczo wyróżnić fazę przygotowawczą, fazę realizacji inwestycji oraz fazę sprzedaży.

W wyroku NSA z 4.03.2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, możemy przeczytać:

„Brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

Jak natomiast wynika z wyroku NSA z 9.03.2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14:

„Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej). Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje”.

W wyroku NSA z 03.10.2014 r., sygn. akt II FSK 2390/12 sąd orzekł:

„Zamiary podatnika w dacie nabycia nieruchomości gruntowej, co do jej ewentualnego wykorzystania, o tyle nie mają znaczenia, jeżeli formy jego późniejszej aktywności, zarobkowy cel wprowadzanych w nieruchomości zmian oraz trwały charakter działań wyczerpują znamiona zdefiniowanego w ustawie podatkowej działalności gospodarczej.

Rozważając, czy w konkretnej sprawie nie mamy do czynienia ze zwykłą wyprzedażą majątku osobistego, Sąd uznał – wobec dokonanych przez podatnika czynności w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży – że zbywanej nieruchomości nadano zupełnie nową (i całkowicie odmienną od pierwotnej) jakość faktyczną i ekonomiczną, przy czym było to skutkiem działań podatnika, które znacząco wykraczały poza normalne czynności cechujące pozagospodarczy, nieprofesjonalny obrót nieruchomościami”.

Wybudowanie nieruchomości na sprzedaż na własnych działkach

Jak zatem widać z powyższych wyroków, nie ma znaczenia sposób nabycia nieruchomości (czy nastąpiło to przykładowo w drodze dziedziczenia, darowizny czy zakupu prywatnego), jeżeli z późniejszych okoliczności wynika, że grunt będzie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeżeli w ramach działalności gospodarczej wybuduje Pan na posiadanych działkach budynki i następnie przeznaczy je do sprzedaży, to określony w ten sposób przychód należy zakwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, co oznacza, że powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Nie obowiązuje w tym przypadku art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT wskazujący, że podatek nie występuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »