Indywidualne porady prawne
Marcin Sądej • Opublikowane: 2021-04-02 • Aktualizacja: 2022-05-10
Posiadam własne, prywatne działki budowlane, nabyte w latach 90. w drodze spadku po zmarłych dziadkach i rodzicach. Prowadzę działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Chciałbym na tych działkach wybudować nieruchomości – domy z zabudowie szeregowej – na sprzedaż. Czy od ziemi, która jest moją prywatną własnością, muszę zapłacić podatek dochodowy?
W pierwszej kolejności wskażmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Analiza treści powyższego przepisu prowadzi do wniosku, że jeżeli odpłatne zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to tak uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości należy zakwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie będzie miało w tym przypadku znaczenia, czy sprzedaż odbędzie się przed, czy też po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie.
Natomiast jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, upłynęło więcej niż 5 lat, to przychód pochodzący ze sprzedaży nieruchomości będzie całkowicie wyłączony z opodatkowania podatkiem PIT.
Zobacz też: Budynek wielolokalowy definicja
Następnie wskazać trzeba, że ustawa PIT przewiduje własną, autonomiczną definicję legalną działalności gospodarczej. Oznacza to, że przy analizie skutków podatkowych należy posiłkować się wyłącznie definicją zawartą w ustawie PIT. Niezasadne jest zatem opieranie się na pojęciu działalności gospodarczej w rozumieniu innych aktów prawnych, np. ustawy Prawo przedsiębiorców.
Przechodząc jednak do meritum, wskażmy, że w świetle art. 5a pkt 6 ustawy PIT „pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”.
Przejdźmy do analizy przesłanek działalności gospodarczej. Przepis podaje, że za taką jest uznawana działalność zarobkowa prowadzona w sposób ciągły i zorganizowany.
Z działalnością zarobkową mamy do czynienia wtedy, gdy jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Trzeba jednak podkreślić, że nieotrzymanie faktycznego zysku nie powoduje, że cecha zarobkowości jest w tej sytuacji wyłączona. Decydujący jest bowiem sam zamiar osiągnięcia zysku. W konsekwencji nawet w przypadku, gdy dana transakcja sprzedaży nieruchomości przyniosła stratę, a więc suma wydatków przekroczyła przychód uzyskany z odpłatnego zbycia, to nadal działalność ta ma charakter zarobkowy.
Kolejne kryterium to ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej. Również w tym przypadku chodzi o zamiar jej wykonywania w sposób stały, niemający charakteru sporadycznego. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zysku. Podatnicy muszą mieć na uwadze, że ciągłość działań nie polega wyłącznie na systematycznej sprzedaży. W przypadku ciągłości bierze się pod uwagę ogół różnorodnych czynności, zarówno faktycznych, jak i prawnych, które prowadzą do określonego efektu gospodarczego.
Ostatnim kryterium jest zorganizowanie działalności. W doktrynie podkreśla się, że z działalnością zorganizowaną mamy do czynienia gdy podatnik podejmuje w sposób uporządkowany i systematyczny określone czynności o charakterze profesjonalnym w ramach określonego planu oraz struktury działania. Przejawem zorganizowania jest ogół zaawansowanych działań mających na celu przygotowanie danej rzeczy do sprzedaży w zakresie w jakim przekracza zakres zwykłego zarządu mieniem. W przypadku zorganizowania możemy zasadniczo wyróżnić fazę przygotowawczą, fazę realizacji inwestycji oraz fazę sprzedaży.
W wyroku NSA z 4.03.2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, możemy przeczytać:
„Brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.
Jak natomiast wynika z wyroku NSA z 9.03.2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14:
„Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej). Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje”.
W wyroku NSA z 03.10.2014 r., sygn. akt II FSK 2390/12 sąd orzekł:
„Zamiary podatnika w dacie nabycia nieruchomości gruntowej, co do jej ewentualnego wykorzystania, o tyle nie mają znaczenia, jeżeli formy jego późniejszej aktywności, zarobkowy cel wprowadzanych w nieruchomości zmian oraz trwały charakter działań wyczerpują znamiona zdefiniowanego w ustawie podatkowej działalności gospodarczej.
Rozważając, czy w konkretnej sprawie nie mamy do czynienia ze zwykłą wyprzedażą majątku osobistego, Sąd uznał – wobec dokonanych przez podatnika czynności w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży – że zbywanej nieruchomości nadano zupełnie nową (i całkowicie odmienną od pierwotnej) jakość faktyczną i ekonomiczną, przy czym było to skutkiem działań podatnika, które znacząco wykraczały poza normalne czynności cechujące pozagospodarczy, nieprofesjonalny obrót nieruchomościami”.
Jak zatem widać z powyższych wyroków, nie ma znaczenia sposób nabycia nieruchomości (czy nastąpiło to przykładowo w drodze dziedziczenia, darowizny czy zakupu prywatnego), jeżeli z późniejszych okoliczności wynika, że grunt będzie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.
Jeżeli w ramach działalności gospodarczej wybuduje Pan na posiadanych działkach budynki i następnie przeznaczy je do sprzedaży, to określony w ten sposób przychód należy zakwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, co oznacza, że powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Nie obowiązuje w tym przypadku art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT wskazujący, że podatek nie występuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.
Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
Indywidualne porady prawne
Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>
Zapytaj prawnika
Komentarze (0):