Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2021-10-25

W maju 2020 roku kupiłem z żoną działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Umowa została zawarta w obecności notariusza. Działka nie miała żadnych obciążeń – sprawa była czysta. W lutym 2021 dostałem pismo z sądu o 2 wpisach do mojej księgi wieczystej. Pierwszy z nich odnosił się do zmiany właścicieli nieruchomości (czyli na mnie i żonę), natomiast drugi wpis to ostrzeżenie dotyczące tego, że istnieje druga księga wieczysta prowadzona dla tej samej działki. Z pomocą notariusza dotarłem do właściciela owej drugiej księgi wieczystej. Z naszej rozmowy wynikło, że nie ma on żadnych roszczeń do tej nieruchomości i wie, że to jest jakiś absurd, mało tego – sam ponad 10 lat temu próbował to sprostować, ale nie dał rady, ponieważ przerosły go formalności.
Złożyliśmy pismo w wydziale ksiąg wieczystych z prośbą o wykreślenie mojej działki z drugiej księgi wieczystej, jednak referendarz, do którego ta sprawa trafiła, powiedział, że on nie ma takiej możliwości, żeby wykreślić działkę, i musimy założyć sprawę w sądzie. Z tego, co się dowiedziałem, sprawa w sądzie będzie mnie kosztować 5% wartości nieruchomości. Biorąc pod uwagę okoliczności tego wpisu, jest to absurd, ponieważ pół roku temu działka była bez żadnych obciążeń.
Między mną a właścicielem drugiej księgi wieczystej nie ma sporu co do własności nieruchomości, chcemy tylko wyprostować sprawę. Jak najlepiej załatwić taką sprawę, aby nie ponosić dużych kosztów sądowych?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości

Powództwo do sądu w sprawie księgi wieczystej

Niestety, jak dobrze wskazał referendarz sądowy w wydziale ksiąg wieczystych – jedyną drogą jest skierowanie sprawy do sądu z powództwem o uzgodnienie treści KW z rzeczywistym stanem prawnym. Wydział ksiąg wieczystych nie może bowiem rozstrzygać sporów ani niejasności w treści KW – może jedynie sankcjonować jasne i klarowne rozwiązania wynikające z dokumentów i samej księgi wieczystej.

Z uwagi na powyższe, proszę złożyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – do sądu rejonowego wydział cywilny położenia nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

„1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia”.

Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Może wystąpić sytuacja, że w wypadku gdy stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym (na ten temat zob. komentarz do art. 3 i 5), jedynym sposobem na usunięcie tej niezgodności jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (tak też E. Gniewek, Księgi wieczyste, art. 10, Nb 4). W wyniku uwzględnienia żądania określonego w art. 10 ust. 1 nastąpi obalenie domniemania przewidzianego w art. 3 KWU oraz ujawnienie w księdze wieczystej aktualnego stanu prawnego (na temat art. 10 KWU zob. np. T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka, s. 163–222).

Powództwo o usunięcie niezgodności z KW

Powództwo o usunięcie niezgodności można wytoczyć, jeżeli:

  1. istniejące prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej np. nie został wpisany jako współwłaściciel nieruchomości drugi małżonek pomimo, że nieruchomość została kupiona w trakcie trwania małżeńskiej wspólności majątkowej, nie wpisano jako współwłaściciela jednego ze wspólników spółki cywilnej,
  2. prawo jest wpisane w księdze wieczystej błędnie, np. została wpisana błędna wielkość udziału we współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych (por. uchw. SN z 19.10.2017 r., III CZP 59/17, Legalis), jako współwłaściciel nieruchomości został wpisany drugi małżonek pomimo, że nieruchomość należy do majątku osobistego wyłącznie jednego małżonka, lub
  3. w księdze wieczystej jest wpisane nieistniejące obciążenie lub ograniczenie, np. wpisanie hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej małżeńską wspólność majątkową bez zgody drugiego małżonka, wpisane zostało dożywocie podczas, gdy nieruchomość została obciążona dożywotnią służebnością mieszkania.

Państwa przypadek można porównać wiec do pkt 3 niniejszego wskazania, bowiem obciążenie w nie istnieje.

Koszty sądowe

Mając na uwadze powyższe, jest to niestety jedyna droga. Tak jak Pan wskazał, opłata od wniosku wynosi w zależności od przedmiotu sporu – jeżeli nieruchomość warta jest do 20 000 zł opłatę ustala się na podstawie tabeli wskazanej w art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli wartość nieruchomości jest wyższa, opłata to 5% wartości przedmiotu sporu, tak jak Pan wskazał.

Może Pan skorzystać z możliwości zwolnienia od ponoszenia kosztów sądowych, jeżeli Pana sytuacja rodzinna i majątkowa na to nie pozwala. Jeżeli wykaże Pan przed sądem, iż posiada wydatki większe niż dochody i nie posiada Pan oszczędności, sąd może zwolnić Pana z powyższych kosztów w całości lub w części. Jeżeli także zawrą Państwo ugodę na pierwszym terminie i sąd nie będzie miał w tym przedmiocie wątpliwości – sąd zwróci Panu połowę uiszczonej opłaty od pozwu. Co do zasady stanowisko orzecznictwa w przypadku ugody z powództwa o uzgodnienie treści KW jest różne – jednak ugody w tym zakresie są zawierane również. Z uwagi na powyższe wskazuję, iż jest to jedyna możliwość wyprostowania omyłki w KW.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »