Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości

Dlaczego wydział ksiąg wieczystych nie zawsze może sam usunąć błąd?

W opisanej sytuacji problem nie polega wyłącznie na literówce lub oczywistej omyłce technicznej. Jeżeli ta sama nieruchomość albo ta sama działka jest ujawniona w dwóch księgach wieczystych, powstaje niezgodność między treścią ksiąg a rzeczywistym stanem prawnym. Referendarz w postępowaniu wieczystoksięgowym bada przede wszystkim treść wniosku, dokumenty dołączone do wniosku oraz treść księgi. Nie prowadzi pełnego postępowania dowodowego tak jak sąd cywilny w procesie.

Dlatego nawet jeśli osoba wpisana w drugiej księdze wieczystej nie zgłasza roszczeń do nieruchomości, sam jej brak sprzeciwu może nie wystarczyć do wykreślenia działki. Sąd wieczystoksięgowy musi mieć jednoznaczną podstawę wpisu. Gdy z dokumentów wynika poważniejsza niezgodność albo konieczne jest rozstrzygnięcie, czyje prawo ma być ujawnione, właściwą drogą jest sprawa cywilna o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Podstawę stanowi art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Jaki pozew należy wnieść?

Najczęściej właściwym pismem będzie pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W praktyce żądanie powinno być sformułowane bardzo precyzyjnie. Trzeba wskazać między innymi numer księgi wieczystej prowadzonej dla Państwa nieruchomości, numer drugiej księgi, oznaczenie działki według ewidencji gruntów oraz konkretny sposób usunięcia niezgodności, na przykład wykreślenie działki z drugiej księgi albo usunięcie ostrzeżenia po dokonaniu prawidłowego wpisu.

Sprawę co do zasady kieruje się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W pozwie należy opisać, skąd wynika Państwa prawo własności, kiedy nabyto nieruchomość, kiedy ujawniono drugą księgę oraz dlaczego wpis w tej drugiej księdze nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Po stronie pozwanej należy zwykle wskazać osoby, których prawa są ujawnione w drugiej księdze albo których prawa mogą zostać dotknięte wyrokiem. Jeżeli osoba wpisana w drugiej księdze nie kwestionuje Państwa własności, warto dołączyć jej pisemne stanowisko albo dążyć do tego, aby w procesie uznała powództwo. Nie zastępuje to jednak samego orzeczenia, jeśli sąd wieczystoksięgowy wymaga rozstrzygnięcia w trybie art. 10 ustawy.

Jakie dokumenty przygotować?

Do pozwu warto dołączyć komplet dokumentów, które pozwolą sądowi odtworzyć historię nieruchomości i ocenić, gdzie powstała niezgodność. Najczęściej będą to:

• akt notarialny nabycia nieruchomości,
• aktualne odpisy albo wydruki treści obu ksiąg wieczystych,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów lub inne aktualne dokumenty geodezyjne,
• dokumenty dotyczące wcześniejszych podziałów, połączeń albo zmian oznaczenia działki, jeżeli występowały,
• korespondencja z sądem wieczystoksięgowym, notariuszem lub osobą wpisaną w drugiej księdze,
• pisemne oświadczenie osoby wpisanej w drugiej księdze, jeżeli potwierdza brak roszczeń do nieruchomości.

Im lepiej opisane zostanie źródło błędu, tym większa szansa, że sprawa nie przerodzi się w długotrwały spór. Warto jednak pamiętać, że sąd nie jest związany samą zgodą stron, jeśli żądanie nie wynika z dokumentów albo zostało sformułowane nieprecyzyjnie.

Czy da się uniknąć wysokich kosztów sądowych?

Nie zawsze da się uniknąć opłaty od pozwu, ale można sprawdzić, czy została prawidłowo obliczona. W sprawach majątkowych opłata zależy od wartości przedmiotu sporu. Przy nieruchomościach wartość ta bywa utożsamiana z wartością nieruchomości albo wartością prawa, którego dotyczy niezgodność, ale każdorazowo trzeba ją ustalić pod konkretny stan faktyczny. Nie należy automatycznie zakładać, że w każdej sprawie wartość przedmiotu sporu musi odpowiadać pełnej wartości rynkowej całej nieruchomości, jeżeli spór dotyczy tylko określonego prawa, udziału lub ograniczenia.

Jeżeli opłata jest zbyt wysoka w stosunku do Państwa sytuacji finansowej, można złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych w całości albo w części. Do wniosku dołącza się oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania. Sąd ocenia, czy poniesienie opłaty nie spowoduje uszczerbku koniecznego utrzymania dla strony i jej rodziny.

Warto również rozważyć procesowe ograniczenie sporu. Jeżeli osoba wpisana w drugiej księdze od początku przyznaje, że wpis jest błędny, może uznać powództwo albo zawrzeć ugodę, o ile jej treść będzie nadawała się do wykonania w księdze wieczystej. W praktyce sądy ostrożnie podchodzą do ugód w sprawach o uzgodnienie księgi wieczystej, dlatego często bezpieczniejszą podstawą wpisu jest wyrok jednoznacznie określający, co ma zostać wpisane albo wykreślone.

W określonych przypadkach przepisy o kosztach sądowych przewidują zwrot części opłaty, na przykład przy ugodzie, cofnięciu pisma albo innych czynnościach wskazanych w ustawie. Trzeba to jednak ocenić na etapie konkretnej sprawy, bo znaczenie ma moment zakończenia postępowania i podstawa jego zakończenia.

Co z ostrzeżeniem wpisanym w Państwa księdze?

Ostrzeżenie o niezgodności albo o istnieniu drugiej księgi wieczystej pełni funkcję informacyjną i zabezpieczającą. Ma ostrzec osoby trzecie, że stan prawny ujawniony w księdze może być niepewny. Samo ostrzeżenie może utrudnić sprzedaż działki, uzyskanie kredytu, ustanowienie hipoteki albo rozpoczęcie inwestycji finansowanej przez bank.

Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia usuwającego niezgodność należy złożyć wniosek wieczystoksięgowy o dokonanie odpowiednich wpisów. Dopiero na tej podstawie sąd wieczystoksięgowy może wykreślić nieprawidłowy wpis z drugiej księgi albo usunąć ostrzeżenie z księgi prowadzonej dla Państwa nieruchomości, zależnie od treści rozstrzygnięcia.

Jak praktycznie poprowadzić taką sprawę?

Najrozsądniej zacząć od zebrania dokumentów z obu ksiąg wieczystych oraz dokumentów geodezyjnych. Następnie trzeba ustalić, czy problem dotyczy tej samej działki, dawnego numeru działki, błędnego przeniesienia nieruchomości do nowej księgi, podziału geodezyjnego czy historycznego wpisu właściciela. Od tego zależy treść pozwu.

Jeżeli druga osoba współpracuje, warto uzgodnić z nią stanowisko jeszcze przed wniesieniem pozwu. Może to ograniczyć liczbę spornych kwestii, przyspieszyć doręczenia i ułatwić sądowi wydanie wyroku. Nie oznacza to jednak, że sprawę da się zakończyć zwykłym pismem do wydziału ksiąg wieczystych, jeśli niezgodność wymaga rozstrzygnięcia w procesie.

W pozwie można także wnioskować o zabezpieczenie roszczenia przez wpis ostrzeżenia, jeżeli jest to potrzebne dla ochrony praw. W opisanej sytuacji ostrzeżenie już się pojawiło, ale w innych sprawach taki wpis może zapobiec dalszemu obrotowi nieruchomością w oparciu o nieprawidłową treść księgi.

FAQ

Czy dwie księgi wieczyste dla jednej działki oznaczają utratę własności?

Nie musi to oznaczać utraty własności. Taki stan oznacza jednak poważną niezgodność w księgach, którą trzeba wyjaśnić. Dopóki wpisy nie zostaną uporządkowane, mogą pojawić się problemy ze sprzedażą, kredytem, budową lub ustanowieniem hipoteki.

Czy wystarczy oświadczenie osoby wpisanej w drugiej księdze?

Zwykle nie. Oświadczenie może bardzo pomóc w procesie, bo pokazuje brak sporu, ale sąd wieczystoksięgowy najczęściej potrzebuje dokumentu stanowiącego formalną podstawę wpisu. W sprawach o niezgodność księgi taką podstawą bywa prawomocny wyrok.

Czy pozew zawsze kosztuje 5% wartości nieruchomości?

Nie należy tego zakładać automatycznie. Opłata zależy od wartości przedmiotu sporu i rodzaju żądania. W wielu sprawach punktem wyjścia jest wartość prawa, którego dotyczy niezgodność, ale trzeba ją ustalić indywidualnie. Jeżeli opłata jest zbyt wysoka, można złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych.

Czy sprawę można zakończyć ugodą?

Czasami jest to możliwe, ale ugoda musi być na tyle jednoznaczna, aby mogła stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej. W praktyce w sprawach z art. 10 ustawy bezpieczniejszym rozwiązaniem bywa wyrok, zwłaszcza gdy trzeba usunąć wpis z jednej księgi i uporządkować ostrzeżenie w drugiej.

Co zrobić po wygraniu sprawy?

Po uprawomocnieniu się orzeczenia należy złożyć wniosek do wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie wpisów zgodnych z wyrokiem. Sam wyrok nie zawsze powoduje automatyczną zmianę treści księgi, dlatego trzeba dopilnować etapu wieczystoksięgowego.

Podsumowanie

Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości to problem, którego nie warto odkładać. Nawet jeśli druga osoba nie zgłasza roszczeń, sąd wieczystoksięgowy może nie mieć podstaw do prostego wykreślenia wpisu. Najczęściej konieczny jest pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Aby ograniczyć koszty i czas postępowania, trzeba prawidłowo ustalić wartość przedmiotu sporu, przygotować dokumenty geodezyjne i wieczystoksięgowe, precyzyjnie sformułować żądanie oraz wykorzystać współpracę osoby wpisanej w drugiej księdze. W razie trudnej sytuacji finansowej warto rozważyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147 ze zm.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398 ze zm.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt III CZP 59/17

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.