Budowa w miejscu poprzedniego budynku a odległość od granicy

Odległość budynku od granicy działki

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego „przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza m.in. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu”. Ponadto w myśl art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego „badana jest również zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi”.

Do grupy przepisów techniczno-budowlanych należy m.in. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powyższe rozporządzenie reguluje również m.in. minimalną odległość od granicy działki. Zgodnie z § 12 ust. 1 tego rozporządzenia podstawowym wymogiem jest konieczność sytuowania budynku na działce budowlanej od granicy tej działki w odległości:

1) nie mniejszej niż 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) nie mniejszej niż 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Dodatkowo w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę granicy „dopuszcza się usytuowanie go w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość” (§ 12 ust. 2 rozporządzenia). Taka możliwość musi wynikać wprost z planu i nie można jej domniemywać.

W Pani sytuacji istotny jest również § 8 pkt 3 planu miejscowego, zgodnie z którym „istniejące budynki o funkcji dopuszczonej planem, których gabaryty, kształt dachu bądź lokalizacja na działce wykraczają poza parametry ustalone w niniejszym planie, uznaje się za zgodne z planem i dopuszcza dalsze użytkowanie, w tym możliwość przeprowadzenia remontów, przebudowy i rozbudowy bez możliwości przekraczania ustalonych w planie wskaźników urbanistycznych oraz w przypadku, gdy budynek położony jest w odległości od drogi mniejszej, niż ustala nieprzekraczalna linia zabudowy, bez możliwości przybliżenia żadnej części budynku do drogi; w przypadku rozbudowy istniejącego budynku dopuszcza się zastosowanie materiałów budowlanych, kształtu dachu i kolorystyki zgodnie ze stanem istniejącym”.

Definicja przebudowy, remontu i budowy w Prawie budowlanym

Definicje przebudowy oraz remontu zostały zawarte w Prawie budowlanym. Zgodnie z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego „pod pojęciem przebudowy należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego”.

Z kolei definicja remontu została zawarta w art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem „pod pojęciem remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym”.

Brak jest natomiast w ustawie definicji rozbudowy, w związku z czym należy sięgnąć do słownikowego znaczenia tego pojęcia. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego PWN rozbudowa oznacza m.in. powiększenie budowli lub obszaru już zabudowanego. Natomiast planowane przez Panią zamierzenie należałoby zakwalifikować jako budowę (mówiąc ściślej: odbudowę). Zgodnie z art. 3 ust. 6 Prawa budowlanego „przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego”.

Z powyższego wynika, że zarówno przebudowa, rozbudowa, jak i remont dotyczą obiektów już istniejących. W trakcie trwania procedur przed organem architektoniczno-budowlanym badana będzie m.in. zgodność zamierzeń budowlanych z planem miejscowym i innymi przepisami (w tym dotyczącymi zachowania minimalnych odległości). W związku z tym, jeżeli jest to możliwe, doradzam prace na istniejącym obiekcie. Budowa nowego obiektu w miejscu istniejącego może bowiem rodzić problemy na gruncie minimalnych odległości od granicy działki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.