Budowa domu na działce z częścią leśną

Czy można budować na części działki oznaczonej jako las?

Jeżeli miejscowy plan oznacza część działki jako las, teren ten jest objęty szczególną ochroną i nie można go traktować jak zwykłej części działki budowlanej. Budynek mieszkalny powinien zostać zaprojektowany w części przeznaczonej pod zabudowę, z uwzględnieniem linii zabudowy, wskaźników intensywności, powierzchni biologicznie czynnej i pozostałych ustaleń planu. Ogólne procedury opisuje poradnik o budowie domu na działce leśnej, a jeżeli przez część leśną ma przebiegać dostęp do drogi, trzeba osobno przeanalizować dojazd przez grunt leśny.

Nie wystarczy sam rysunek planu. Decydujące znaczenie ma również tekst uchwały planistycznej. To w nim mogą znajdować się zakazy sytuowania zabudowy na określonych fragmentach działki, obowiązek zachowania zadrzewienia, ograniczenia wycinki, szczególne zasady obsługi komunikacyjnej albo wymóg lokalizacji budynku wyłącznie w wyznaczonej strefie.

Zgodnie z art. 3 ustawy o lasach lasem jest m.in. grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną lub przejściowo jej pozbawiony, jeżeli jest przeznaczony do produkcji leśnej, stanowi rezerwat przyrody, wchodzi w skład parku narodowego albo jest wpisany do rejestru zabytków. Lasem mogą być także grunty związane z gospodarką leśną, zajęte pod urządzenia i obiekty służące tej gospodarce.

Działka zadrzewiona a działka leśna

Trzeba odróżnić działkę leśną od działki zadrzewionej. Określenie w planie, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna znajduje się na działkach zadrzewionych, nie musi oznaczać zakazu budowy. Może jednak oznaczać, że plan chroni istniejący charakter terenu i nakłada dodatkowe wymagania, np. obowiązek zachowania części drzew, większy udział powierzchni biologicznie czynnej albo ograniczenie wycinki.

Jeżeli zadrzewiona część działki nie jest oznaczona jako las i plan miejscowy dopuszcza na niej zabudowę, uzyskanie pozwolenia na budowę może być możliwe. Należy jednak sprawdzić, czy projekt nie narusza ustaleń MPZP oraz czy ewentualne usunięcie drzew będzie dopuszczalne na podstawie przepisów o ochronie przyrody i lokalnych ustaleń planu.

W praktyce największe znaczenie ma więc nie samo to, że na działce rosną drzewa, lecz to, jakie przeznaczenie nadaje tej części nieruchomości MPZP oraz czy grunt figuruje w ewidencji jako las albo jako inny użytek.

Zmiana przeznaczenia gruntu leśnego

Jeżeli inwestor chce wykorzystać część leśną pod budowę domu, dojazd, utwardzenie, infrastrukturę albo inne cele nieleśne, konieczna może być zmiana przeznaczenia gruntu. Zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli grunt wymaga zgody właściwego organu, sama decyzja o pozwoleniu na budowę nie zastąpi zmiany planu.

Dla prywatnych gruntów leśnych zgoda na zmianę przeznaczenia jest co do zasady udzielana przez marszałka województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej. W przypadku gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa właściwy może być inny organ wskazany w ustawie. Dlatego przed rozpoczęciem procedury trzeba ustalić status własnościowy gruntu i jego oznaczenie w ewidencji.

Istotne jest także odróżnienie dwóch etapów. Pierwszy to przeznaczenie gruntu leśnego na cele nieleśne w planie miejscowym. Drugi to wyłączenie gruntu z produkcji leśnej, które może być wymagane przed faktycznym rozpoczęciem korzystania z gruntu w sposób nieleśny. Wyłączenie gruntów leśnych z produkcji następuje w drodze decyzji właściwego organu, a w określonych przypadkach może wiązać się z należnościami i opłatami rocznymi. Dla budownictwa mieszkaniowego przepisy przewidują zwolnienia w określonych limitach powierzchni, ale każdorazowo wymaga to sprawdzenia konkretnego przypadku.

Dostęp do drogi publicznej przez część leśną

Skoro północna część działki graniczy z drogą gminną, a jednocześnie jest oznaczona jako las, kluczowe będzie ustalenie, czy część przeznaczona pod zabudowę ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być bezpośredni albo pośredni, np. przez drogę wewnętrzną lub odpowiednią służebność, ale musi być realny i zgodny z prawem.

Problem pojawia się wtedy, gdy jedyny możliwy dojazd do części budowlanej prowadzi przez fragment oznaczony w planie jako las. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może wtedy badać, czy urządzenie dojazdu, utwardzenie terenu albo korzystanie z gruntu leśnego jako przejazdu nie prowadzi w istocie do wykorzystania lasu na cel nieleśny bez wymaganej podstawy w planie i bez właściwych decyzji.

Teoretycznym rozwiązaniem może być wydzielenie lub urządzenie dojazdu w sposób przewidziany przez plan miejscowy. Jeżeli jednak MPZP nie przewiduje takiej funkcji na części leśnej, samo wydzielenie pasa dojazdowego może nie wystarczyć. Konieczna może być zmiana planu albo zaprojektowanie obsługi komunikacyjnej w inny sposób.

Co sprawdzić przed wnioskiem o pozwolenie na budowę?

Przed przygotowaniem projektu budowlanego należy zebrać i porównać kilka dokumentów. Najważniejsze są: wypis i wyrys z MPZP, pełny tekst uchwały planistycznej, mapa ewidencyjna, wypis z rejestru gruntów, mapa do celów projektowych oraz ustalenia dotyczące zjazdu z drogi gminnej.

Warto sprawdzić w szczególności:

• czy część przewidziana pod dom znajduje się w całości na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową,
• czy plan miejscowy wyznacza nieprzekraczalne lub obowiązujące linie zabudowy,
• czy działka spełnia minimalne parametry powierzchni, szerokości i dostępu do drogi,
• czy plan wymaga zachowania istniejącego zadrzewienia albo zakazuje wycinki określonych drzew,
• czy dojazd do budynku nie wymaga wykorzystania części leśnej w sposób sprzeczny z MPZP,
• czy konieczne będzie wyłączenie gruntu z produkcji leśnej albo uzyskanie zgody na usunięcie drzew.

Jeżeli po analizie okaże się, że dom można posadowić w części budowlanej, a dostęp do drogi publicznej jest prawidłowo zapewniony, pozwolenie na budowę może być możliwe. Jeżeli natomiast budynek, dojazd lub infrastruktura musiałyby wejść w część leśną, sprawa będzie wymagała dodatkowych procedur albo zmiany planu.

FAQ

Czy samo oznaczenie części działki jako las wyklucza budowę domu na całej działce?

Nie zawsze. Oznaczenie części działki jako las wyklucza co do zasady zabudowę tej części bez zmiany przeznaczenia, ale nie musi wykluczać budowy w innej części działki, jeżeli MPZP przeznacza ją pod zabudowę i projekt spełnia warunki planu.

Czy można urządzić dojazd przez część leśną?

To zależy od ustaleń MPZP i statusu gruntu. Jeżeli dojazd oznaczałby faktyczne wykorzystanie lasu na cel nieleśny, może być wymagana zmiana przeznaczenia gruntu i późniejsze wyłączenie go z produkcji leśnej. Samo graniczenie z drogą gminną nie przesądza jeszcze, że dostęp do części budowlanej jest prawidłowy.

Czy działka zadrzewiona to zawsze działka leśna?

Nie. Działka może być porośnięta drzewami, ale nie być lasem w rozumieniu ustawy o lasach ani w ewidencji gruntów. Ograniczenia mogą wtedy wynikać przede wszystkim z MPZP oraz z przepisów o usuwaniu drzew i krzewów.

Czy pozwolenie na budowę może zastąpić zmianę MPZP?

Nie. Pozwolenie na budowę musi być zgodne z obowiązującym miejscowym planem. Jeżeli plan nie dopuszcza zabudowy albo dojazdu na części leśnej, organ nie może tego naprawić samą decyzją o pozwoleniu na budowę.

Czy przed budową trzeba wyłączyć grunt z produkcji leśnej?

Jeżeli inwestycja obejmuje grunt leśny przeznaczony na cele nieleśne, wyłączenie z produkcji leśnej może być konieczne przed rozpoczęciem takiego użytkowania. Zakres obowiązku, organ właściwy i ewentualne opłaty zależą od rodzaju gruntu, powierzchni i celu inwestycji.

Podsumowanie

Uzyskanie pozwolenia na budowę domu na działce częściowo leśnej może być możliwe, ale zasadniczo tylko w tej części, którą MPZP przeznacza pod zabudowę mieszkaniową. Część oznaczona jako las nie powinna być wykorzystywana pod budynek, dojazd lub inne elementy inwestycji bez wymaganej podstawy planistycznej i administracyjnej.

W opisanej sytuacji najważniejsze jest dokładne sprawdzenie tekstu MPZP, przebiegu linii rozgraniczających, dostępu do drogi publicznej oraz tego, czy plan dopuszcza jakiekolwiek urządzenia komunikacyjne lub budowlane na części leśnej. Dopiero po takiej analizie można ocenić, czy wystarczy prawidłowy projekt budowlany, czy konieczna będzie zmiana planu albo wyłączenie gruntu z produkcji leśnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78

2. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - Dz.U. 1991 nr 101 poz. 444

3. Wyrok NSA z dnia 24 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 548/19