• Data: 2025-02-02 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
W gminie obowiązuje MPZP określający minimalną wielkość działki budowlanej. Posiadam działkę 9-arową z domem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi. Chciałabym przekształcić te dwa budynki w mieszkalne i wydzielić moim dzieciom odrębne nieruchomości ze służebnością przejazdu po głównej działce. Czy można tak podzielić działkę? Odległości od budynków mogą być mniejsze niż zakładane obecnie w przepisach dla budynków mieszkalnych, czyli 4 metry od granicy. Jednak gdzieś czytałam, że przy takim podziale działki te zasady nie obowiązują. Proszę o wyjaśnienie tych zagadnień.
To, czy planowany przez Panią podział działki jest dopuszczalny, wynikać będzie przede wszystkim z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), skoro ten jest dla terenu ustalony, ale i od statusu działki. Pani podaje, że jest to działka budowlana, więc na takim wariancie się skoncentrujemy.
Skoro jest to działka budowlana to podział – by był dopuszczalny – musi być zgodny z MPZP, czyli po podziale muszą powstać takie działki budowlane, które będą zgodne z ustaleniami planu. Podkreślam, że dotyczy to sytuacji, gdy Pani działka nie jest przeznaczona na cele rolne lub leśne.
Podział nieruchomości polega bowiem na określeniu w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela (np. z jednej działki tworzone są dwie poprzez wytyczenie nowych linii rozgraniczających działki), a dopiero potem Pani dokonuje np. darowizny działek (tych po podziale) na rzecz dzieci. Do takiego podziału stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu, albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.
Jeśli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, zaś jej podział powoduje także podział budynku(ów), granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. W przypadku takiego podziału do wniosku o podział należy dołączyć rzuty poszczególnych kondygnacji budynku z przedstawieniem granicy wewnątrz budynku.
Należy upewnić się, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) określa minimalną powierzchnię działki budowlanej, ponieważ działka po podziale musi być zgodna z zapisami planu. Jeśli plan nie zawiera takich ustaleń, a chciałaby Pani uzyskać działki mniejsze niż 0,3 ha, należy sprawdzić, czy działka jest w planie przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe oraz czy nie istnieją inne ograniczenia dotyczące minimalnej powierzchni działki budowlanej.
Co do przestrzegania wymagań rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to jego § 12 wskazuje, że:
1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.
8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.
9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.
10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1-9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową. (…)
Proszę więc zwrócić uwagę, że mowa o budowie, czyli literalne brzmienie wskazuje, że nie stosuje się ww. wymagań w przypadku, gdy dzielimy działkę już zabudowaną, lecz na etapie projektowania, budowy, nadbudowy, rozbudowy. Jak jednak wskazał NSA w wyroku z 25.08.2022 r. II OSK 1245/21:
Wymogi wynikające z przepisów § 12 rozporządzenia powinny być stosowane przy wzięciu pod uwagę ich głównej funkcji, a więc bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych. Kwestie wzajemnego oddziaływania w rozumieniu immisji są zaś przedmiotem stosunków cywilnoprawnych. Nadto, jak już także powyżej wskazano, wymogów przepisów § 12 nie można rozpatrywać w oderwaniu od podziału nieruchomości i ustanowienia granicy w zbliżeniu do będącego przedmiotem sprawy budynku gospodarczego, wiele lat po jego powstaniu.
Przy podziale w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomości orzecznictwo co do zasady jest zgodne, że nie stosuje się wymienionego § 12, jak również nie trzeba stosować się do wymagań MPZP, w tym np. tych, które dotyczą minimalnej wielkości działki budowlanej: Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: (…) 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Zgodnie z wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 23.07.20223 r., I SA/ Wa 938/23:
Podziału nieruchomości można dokonać niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Dopuszcza się dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim zaś wydzielenie „działki budowlanej, niezbędnej” do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższe oznacza zatem, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego zaś reszta z dzielonego gruntu, będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Podział taki jest więc możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która tworząc działkę budowlaną (działki budowlane) w rozumieniu 4 ust. 3a u.g.n., umożliwi prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych.
Proszę jednak pamiętać, że jeśli jest możliwość podziału w oparciu o MPZP, to należy dokonać podziału zgodnie z tym planem, a nie na podstawie wyjątków z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami (NSA wyrok z 02.10.2009 r. I OSK 1872/07). Ponadto zgodnie z wyrokiem WSA z 3.10.2023 r., sygn. akt I SA/ Po 500/23: „Przepis art. 95 ust. 7 u.g.n. nie reguluje podziałów działek zabudowanych, lecz określa zasady wydzielenia działek budowlanych z nieruchomości. Nie każdy zatem podział działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie powodował wydzielenie działki budowlanej”.
Jak Pani widzi, wiele zależy od konkretów, tj. trybu, w jakim dojdzie do podziału, ale i tego, jakie stanowisko podzielają organy w Pani gminie. Proszę więc stanowczo zacząć od konsultacji z geodetą, czy planowany podział jest dopuszczalny i w jakim trybie oraz od konsultacji w urzędzie gminy. Jeśli bowiem podział nie nastąpi w trybie wyjątków z art. 95, to musi być zgodny z MPZP. Czy zaś wtedy musi Pani przestrzegać, prócz wymagań MPZP dot. wielkości minimalnej działki budowlanej, także § 12 rozporządzenia, zależy od tego, jakie stanowisko aprobuje Pani gmina (generalnie stare orzecznictwo uważało, że przy podziale nie, ale nowsze już nie pozwala dzielić w całkowitym oderwaniu od tych wymagań). Tak samo nie wiem, czy zdaniem gminy nie okaże się, że ma Pani możliwość podziału zgodnie z MPZP, co wyklucza zastosowanie wyjątku dzielenia bez stosowania się do MPZP na mocy art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Podział działki w małym miasteczku
Pani Anna posiada działkę o powierzchni 12 arów w małym miasteczku, na której znajduje się jej dom mieszkalny oraz niewielki budynek gospodarczy. Chce podzielić działkę, aby przekazać jej część synowi, który planuje wybudować tam dom jednorodzinny. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określono minimalną wielkość działki budowlanej na 5 arów. Po konsultacji z geodetą i urzędem gminy Pani Anna dowiedziała się, że podział działki jest możliwy, pod warunkiem wydzielenia drogi wewnętrznej lub ustanowienia służebności przejazdu. Ostatecznie dokonano podziału, a syn Pani Anny otrzymał nową działkę o powierzchni 6 arów.
Wydzielenie działki pod istniejący budynek gospodarczy
Pan Tomasz posiada działkę o powierzchni 10 arów, na której znajdują się dwa budynki gospodarcze i dom mieszkalny. Chce wydzielić działkę obejmującą jeden z budynków gospodarczych, aby przekształcić go w budynek mieszkalny dla córki. Plan miejscowy przewiduje możliwość podziału działek budowlanych pod warunkiem zachowania minimalnej wielkości 4 arów. Budynek gospodarczy znajduje się jednak bliżej granicy działki, niż przewidują przepisy. Pan Tomasz, po uzyskaniu opinii geodety, skorzystał z przepisów art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które pozwoliły na dokonanie podziału bez konieczności spełnienia wymagań dotyczących minimalnych odległości budynków od granic działki.
Problem z dostępem do drogi publicznej
Państwo Kowalscy planowali podział działki o powierzchni 8 arów na dwie części – jedną chcieli przekazać córce, drugą synowi. Na działce znajdował się dom mieszkalny oraz garaż, który miał zostać przekształcony w budynek mieszkalny. Po analizie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego okazało się, że nowe działki muszą mieć dostęp do drogi publicznej. Geodeta zaproponował wydzielenie drogi wewnętrznej na głównej działce oraz ustanowienie służebności przejazdu. Dzięki temu podział został zaakceptowany przez urząd gminy, a rodzeństwo mogło rozpocząć realizację swoich planów.
Podział zabudowanej działki wymaga spełnienia szeregu warunków określonych w przepisach prawa oraz miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w szczególnych przypadkach może być realizowany na podstawie wyjątków przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Kluczowe znaczenie mają konsultacje z geodetą i urzędem gminy, które pozwolą określić możliwości i tryb podziału. Staranność w przygotowaniu formalności zapewni zgodność działań z przepisami oraz uniknięcie późniejszych komplikacji prawnych.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących podziału nieruchomości i zagadnień z tym związanych. Nasze wsparcie zapewni Ci pewność, że wszystkie formalności zostaną przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika