• Data: 2025-01-27 • Autor: Katarzyna Nosal
Wystąpiłam do gminy z zapytaniem, czy dla mojej inwestycji polegającej na budowie 6 budynków wolnostojących w zabudowie 2-dwulokalowej konieczne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W odpowiedzi uzyskałam informację, że tak – mimo że powierzchnia terenu inwestycji nie przekracza 2 ha. Wcześniej wystąpiłam o wydanie warunków zabudowy dla tej samej działki tylko przed podziałem i wtedy urząd odpowiedział, że nie jest wymagana decyzja środowiskowa. Proszę o przeanalizowanie dokumentacji (pismo urzędu, decyzja o WZ wydanych na działkę przed podziałem, decyzja podziałowa) i odpowiedź, czy są podstawy prawne, żebym nie musiała robić decyzji środowiskowej. Dodam, że działki są obsługiwane przez wspólną drogę i łączna powierzchnia działek leżących przy tej drodze przekracza 2 ha.
Niestety, w Pani sytuacji uzyskanie decyzji środowiskowej przy zatwierdzaniu projektu budowlanego czy pozwolenia na budowę będzie konieczne. Definicja przedsięwzięcia, na którą – wadliwie wskazując podstawę prawną w ustawie o ochronie środowiska – powołuje się urząd, jest krzywdząca, bo w wielu przypadkach pojawia się dopiero na późniejszym etapie prac, trochę na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy”.
Przejrzałam wskazane poniżej ustawy i rozporządzenie w poszukiwaniu jakichś wyjątków, ale niestety, nie przewidziano tu zwolnień w sytuacji, gdy z zasad ogólnych wynika podleganie regulacjom dotyczącym decyzji środowiskowej.
Zacznę od definicji przedsięwzięcia, które nie jest tożsame z definicją inwestycji. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt. 13 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1094 z późn. zm.; dalej w skrócie „udost. inf. o środow.”) – przez przedsięwzięcie, czyli pojęcie, do którego odnoszą się wymagania w zakresie uzyskania decyzji środowiskowej, rozumie się zamierzenie budowlane lub inną ingerencję w środowisko polegającą na przekształceniu lub zmianie sposobu wykorzystania terenu, w tym również na wydobywaniu kopalin; przedsięwzięcia powiązane technologicznie kwalifikuje się jako jedno przedsięwzięcie, także jeżeli są one realizowane przez różne podmioty.
Na tę chwilę sądy nie mają żadnej wątpliwości co do tego, w jaki sposób dokonywać oceny, czy mamy do czynienia z przedsięwzięciem, czy nie. W wyroku z 19 maja 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (sygn. akt II SA/Po 186/22) wskazał bez cienia wątpliwości, że: „Skoro ustawodawca nakazuje kwalifikować jako jedno przedsięwzięcie przedsięwzięcia powiązane technologicznie, także jeżeli są one realizowane przez różne podmioty, to tym bardziej dotyczy to przedsięwzięć realizowanych przez jeden podmiot”. Nie dopatrywał się tu żadnych dodatkowych okoliczności. Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 25 sierpnia 2016 r. (sygn. akt II SA/Sz 530/15) wyjaśnił, że: „Powiązaniem technologicznym jest taki związek pomiędzy inwestycjami, który powoduje, że wspólnie tworzą one zorganizowaną całość w postaci jednej, spójnej infrastruktury ukierunkowanej na ten sam cel gospodarczy. Powiązanie, o jakim mowa w art. 3 ust. 1 pkt 13 ustawy z 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko dotyczy również przedsięwzięć tego samego rodzaju i wykorzystujących tę samą technologię, choćby planowanych przez różne podmioty prawa. Przepis ten ma zapobiegać dzieleniu jednego przedsięwzięcia na kilka przedsięwzięć realizowanych w tym samym czasie, w celu ominięcia procedury oceny oddziaływania na środowisko i ominięcia obowiązku opracowania związanej z tą procedurą dokumentacji”. Takim powiązaniem technologicznym jest wspólna infrastruktura drogowa. Wiele działek pod zabudowę mieszkaniową powinno być traktowane jako jedno przedsięwzięcie, jeżeli tworzą zorganizowaną całość, czyli osiedle mieszkaniowe. Jeżeli o istnieniu tej całości świadczy wspólna droga wybudowana na potrzeby obsługi tych działek – planowane na nich domy należy uznać za powiązane technologicznie i po przekroczeniu progu zakwalifikować jako przedsięwzięcie mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Należy to uczynić niezależnie od tego, jakie będą odległości między budynkami obsługiwanymi przez jedną drogę osiedlową. Przez osiedle nie rozumie się jednej „zbitej struktury”, zamkniętej ogrodzeniem. Osiedlem jest także zestaw zabudowy mieszkaniowej choćby niepowiązanej właścicielsko czy w ramach części wspólnych.
Zgodnie § 3 ust. 1 pkt 55 lit. b tiret drugi Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. poz. 1839 z późn. zm.) – do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się m.in. zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą na terenach nieobjętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni nie mniejszej niż 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy, –2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze.
Skoro jednak weźmiemy pod uwagę definicję przedsięwzięcia nakazującą kumulację, to tu mamy do czynienia z przedsięwzięciem mieszczącym się w progach wskazanych w ustawie (o powierzchni nie mniejszej niż 2h).
Sytuacja, w której Pani się znalazła, paradoksalnie mogła zaistnieć: mam tu na myśli informację z warunków zabudowy, że przedsięwzięcie nie wymaga decyzji środowiskowej i późniejszą, że jednak decyzja jest konieczna. Na chwilę wydawania warunków urząd nie musiał mieć wiedzy o innej inwestycji powiązanej z Pani inwestycją. Kolejny podział mógł się pojawić w tym roku.
Dla przykładu podam znaną mi sytuację, gdzie sam podział nawet nie został zobligowany do decyzji środowiskowej. Działek było wiele – tu chodziło o nieco inne obszary. Na tym terenie bez większych problemów wybudowano w odległości kilkuset metrów cztery domy. Nabywca jednej z kolejnych działek został zobligowany do uzyskania decyzji środowiskowej, ponieważ jego zabudowa, dołączając do poprzednich, tworzyła już obszar przekraczający ten, w którym dokumentu uzyskać nie trzeba.
Podział działki i zmiana wymogów prawnych
Pani Anna planowała budowę dwóch budynków mieszkalnych na działce o powierzchni 1,8 ha. Wystąpiła do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskując informację, że decyzja środowiskowa nie jest wymagana. Po podziale działki i rozpoczęciu przygotowań do budowy na jednej z jej części, okazało się, że cała infrastruktura (w tym droga wspólna dla podzielonych działek) musi być traktowana jako jedno przedsięwzięcie. Łączna powierzchnia przekroczyła próg 2 ha, co zmusiło inwestorkę do przeprowadzenia procedury uzyskania decyzji środowiskowej.
Budowa osiedla domków jednorodzinnych
Pan Marek rozpoczął budowę osiedla domków jednorodzinnych na kilku sąsiadujących działkach, każda o powierzchni 0,4 ha. Początkowo uznano, że pojedyncze budowy nie wymagają decyzji środowiskowej. Po kilku latach, kiedy inwestor zakończył pierwszy etap osiedla, urząd zaktualizował swoje stanowisko, wskazując, że wspólna infrastruktura drogowa oraz ciągłość inwestycji powodują konieczność uzyskania decyzji środowiskowej dla całego przedsięwzięcia. To opóźniło kolejne etapy budowy.
Inwestycja w otulinie parku krajobrazowego
Pani Katarzyna planowała budowę domu jednorodzinnego na działce o powierzchni 0,6 ha w pobliżu parku krajobrazowego. Urząd początkowo uznał, że decyzja środowiskowa nie jest wymagana, jednak w trakcie realizacji projektu okazało się, że sąsiadujące inwestycje, w tym droga dojazdowa i infrastruktura wspólna, muszą być rozpatrywane łącznie. Całość przekroczyła próg 0,5 ha dla terenów w otulinie parku krajobrazowego, co wymusiło przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko.
Decyzja środowiskowa w budownictwie mieszkaniowym bywa nieoczywistym wymogiem, szczególnie w przypadku przedsięwzięć powiązanych technologicznie. Zmieniające się stanowiska urzędów oraz konieczność kumulatywnego rozpatrywania inwestycji mogą znacząco wpłynąć na proces inwestycyjny. Dlatego kluczowe jest dokładne przeanalizowanie dokumentacji oraz uwzględnienie obowiązujących przepisów i orzecznictwa, by uniknąć nieoczekiwanych komplikacji.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online oraz profesjonalne przygotowanie pism związanych z decyzjami środowiskowymi i procedurami administracyjnymi w budownictwie. Nasze wsparcie pomoże Ci sprawnie przejść przez zawiłości prawne i zabezpieczyć Twoje interesy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, Dz.U. 2008 nr 199 poz. 1227
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, Dz.U. 2019 poz. 1839
3. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody - Dz.U. 2004 nr 92 poz. 880
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika