Budowa domu przy rzece, odległość od brzegu, zgody i ograniczenia

Wyjaśnienie podstaw prawnych

W odpowiedzi na pytanie dotyczące budowy domu w odległości mniejszej niż 50 metrów od linii brzegowej niewielkiej rzeki wyjaśniam, że kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy na danym terenie istnieje wał przeciwpowodziowy. Zgodnie z art. 176 ustawy Prawo wodne, ograniczenia dotyczą m.in. wykonywania obiektów budowlanych w odległości mniejszej niż 50 metrów od stopy wału. Jeżeli wału nie ma, przepis ten nie ma zastosowania.

Organem właściwym do oceny sytuacji będzie właściwy Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. W przypadku wątpliwości organ może zwrócić wniosek lub przekazać go do odpowiedniej jednostki.

Znaczenie konsultacji z organem wodnym

Praktyka pokazuje, że warto zwrócić się do RZGW o pisemne potwierdzenie, czy w danym przypadku nie jest wymagane uzyskanie żadnej decyzji na podstawie Prawa wodnego. Stanowi to tzw. „poduszkę bezpieczeństwa”. Wynika to także z art. 229 Prawa wodnego, który nakazuje ochronę celów środowiskowych oraz brzegów wód, a także art. 230 zakazującego niszczenia lub uszkadzania brzegów.

Ograniczenia z art. 232 Prawa wodnego

Ważne znaczenie ma art. 232 Prawa wodnego, zgodnie z którym:

„1. Zakazuje się grodzenia nieruchomości przyległych do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych (...) w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu”.

Wyjątki są bardzo wąskie, a zwolnienie z zakazu może być wydane jedynie ze względu na obronność państwa lub bezpieczeństwo publiczne. W typowych sytuacjach nie ma więc realnej możliwości uzyskania odstępstwa.

Dlatego kluczowe jest ustalenie, czy dana rzeka jest śródlądową wodą powierzchniową. W razie wątpliwości warto zażądać od organu pisemnej informacji.

Znaczenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Należy również sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZP może przewidywać własne ograniczenia dotyczące zabudowy w strefach przybrzeżnych.

Jeżeli plan nie obowiązuje, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Organ oceni wtedy m.in. relację planowanej inwestycji do rzeki. Wydanie WZ jest możliwe tylko przy spełnieniu warunków ustawowych, w tym kontynuacji zabudowy w sąsiedztwie, dostępu do drogi publicznej i spełnienia przepisów odrębnych.

Dodatkowe obowiązki właściciela działki

Właściciel działki przylegającej do wód śródlądowych może mieć obowiązek zapewnienia dostępu do wód na potrzeby prac związanych z utrzymaniem wód lub urządzeń pomiarowych, zgodnie z art. 469 Prawa wodnego.

Dodatkowo art. 234 Prawa wodnego wprowadza zakaz zmiany stosunków wodnych na szkodę gruntów sąsiednich, co również może mieć znaczenie przy planowaniu budowy.