Waloryzacja kontraktów budowlanych – zasady i przepisy

Czemu służy waloryzacja kontraktu budowlanego?

Waloryzacja kontraktu budowlanego służy przywróceniu równowagi ekonomicznej umowy, gdy po jej zawarciu zmieniają się ceny materiałów, koszty pracy, transportu, energii, sprzętu albo inne koszty bezpośrednio związane z realizacją inwestycji. W branży budowlanej ma to szczególne znaczenie, bo między złożeniem oferty, podpisaniem umowy i zakończeniem robót często mija wiele miesięcy, a przy większych inwestycjach nawet kilka lat.

Dobrze przygotowana waloryzacja cen w umowie nie jest nagrodą dla wykonawcy ani sposobem na dowolne podniesienie ceny. Jej zadaniem jest ustalenie obiektywnego mechanizmu zmiany wynagrodzenia, tak aby żadna ze stron nie została nadmiernie obciążona skutkami zmian, których rozsądnie nie dało się skalkulować w chwili zawierania kontraktu.

Najbezpieczniej, gdy klauzula waloryzacyjna jest wpisana do umowy od początku. Powinna określać, jakie koszty są objęte waloryzacją, od jakiego poziomu zmiany cen mechanizm zaczyna działać, z jakich wskaźników korzystają strony, jak często można aktualizować wynagrodzenie oraz jaki jest maksymalny pułap podwyżki albo obniżki.

Waloryzacja w zamówieniach publicznych

W zamówieniach publicznych podstawowe znaczenie ma art. 439 Prawa zamówień publicznych. Przepis ten wymaga, aby umowa, której przedmiotem są roboty budowlane, dostawy lub usługi i która została zawarta na okres dłuższy niż 6 miesięcy, zawierała postanowienia dotyczące zasad zmiany wynagrodzenia w przypadku zmiany ceny materiałów lub kosztów związanych z realizacją zamówienia.

Klauzula z art. 439 Pzp powinna wskazywać przede wszystkim poziom zmiany ceny materiałów lub kosztów, od którego można żądać zmiany wynagrodzenia, początkowy termin ustalenia zmiany, sposób ustalania zmiany wynagrodzenia, okresy waloryzacji, sposób wykazania wpływu wzrostu lub spadku kosztów na realizację zamówienia oraz maksymalną wartość zmiany wynagrodzenia.

W praktyce oznacza to, że wykonawca nie powinien ograniczać się do ogólnego pisma o wzroście cen. Powinien pokazać, które pozycje kosztorysu lub zakresy robót zostały dotknięte zmianą, jakie wskaźniki albo dokumenty potwierdzają wzrost kosztów i jak przekłada się to na wynagrodzenie należne z konkretnej umowy.

Wykonawca, którego wynagrodzenie zostało zmienione na podstawie art. 439 Pzp, ma również obowiązek odpowiednio zmienić wynagrodzenie podwykonawcy, jeżeli umowa podwykonawcza dotyczy robót budowlanych, dostaw lub usług, a okres jej obowiązywania przekracza 6 miesięcy. Ten obowiązek ma przeciwdziałać sytuacji, w której waloryzacja zatrzymuje się wyłącznie na poziomie generalnego wykonawcy.

Zmiana umowy publicznej poza klauzulą waloryzacyjną

Jeżeli umowa publiczna zawiera klauzulę waloryzacyjną, w pierwszej kolejności należy stosować właśnie ten mechanizm. Zmiana wynagrodzenia poza umową jest możliwa tylko w granicach Prawa zamówień publicznych, zwłaszcza zasad dopuszczalnej zmiany umowy określonych w art. 455 Pzp.

W szczególnych sytuacjach znaczenie może mieć art. 455 ust. 1 pkt 4 Pzp, dotyczący okoliczności, których zamawiający działający z należytą starannością nie mógł przewidzieć. Taka zmiana nie może jednak zmieniać ogólnego charakteru umowy, a wzrost ceny wywołany każdą kolejną zmianą co do zasady nie może przekroczyć 50% wartości pierwotnej umowy. Nie jest to więc prosty zamiennik klauzuli waloryzacyjnej, lecz wyjątkowa podstawa do zmiany kontraktu.

W umowach zawieranych na okres dłuższy niż 12 miesięcy trzeba też odróżnić waloryzację kosztową od zmian wynikających z przepisów o podatku VAT, minimalnym wynagrodzeniu, składkach na ubezpieczenia społeczne lub zdrowotne oraz wpłatach do PPK, jeżeli wpływają one na koszty wykonania zamówienia. Takie mechanizmy powinny być opisane w umowie zgodnie z Prawem zamówień publicznych.

Waloryzacja w umowach prywatnych

W sektorze prywatnym nie ma odpowiednika art. 439 Pzp, który automatycznie nakazywałby wpisywanie klauzul waloryzacyjnych do każdej umowy budowlanej. Strony mogą jednak uregulować waloryzację w ramach swobody umów. W praktyce powinny to zrobić szczególnie wtedy, gdy inwestycja ma trwać dłużej, obejmuje znaczną wartość materiałów albo strony umawiają się na wynagrodzenie ryczałtowe.

Klauzula w umowie prywatnej może odwoływać się do wskaźników GUS, cen konkretnych materiałów, kursów walut, kosztów paliwa, kosztów pracy albo innego miernika, który jest obiektywny i możliwy do sprawdzenia. Ważne, aby nie zostawiać jednej stronie całkowitej swobody jednostronnego podwyższania ceny.

Jeżeli inwestorem jest konsument, postanowienia o zmianie ceny powinny być szczególnie jasne i zrozumiałe. Nieprecyzyjna klauzula, która pozwala przedsiębiorcy dowolnie podnieść wynagrodzenie bez realnego wpływu konsumenta i bez obiektywnej podstawy, może zostać uznana za niedozwolone postanowienie umowne.

Co zrobić, gdy w umowie nie ma klauzuli waloryzacyjnej?

Brak klauzuli waloryzacyjnej nie zawsze zamyka drogę do zmiany wynagrodzenia, ale zdecydowanie utrudnia sprawę. W pierwszej kolejności warto podjąć negocjacje i przedstawić drugiej stronie dokumenty pokazujące skalę wzrostu kosztów. Jeżeli strony osiągną porozumienie, powinny podpisać aneks wskazujący nową wysokość wynagrodzenia, zakres objęty zmianą oraz sposób rozliczenia.

Gdy porozumienie nie jest możliwe, w grę mogą wchodzić przepisy Kodeksu cywilnego. Art. 357¹ K.c., czyli klauzula rebus sic stantibus, pozwala sądowi ingerować w stosunek umowny, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.

Przy wynagrodzeniu ryczałtowym istotny jest również art. 632 § 2 K.c. Zgodnie z nim, jeżeli wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt albo rozwiązać umowę. W sprawach o roboty budowlane przepis ten bywa stosowany odpowiednio lub przez analogię, zależnie od treści i charakteru konkretnego kontraktu.

Trzeba jednak podkreślić, że sądowa waloryzacja nie służy naprawianiu zwykłego błędu kalkulacyjnego, zbyt niskiej oferty ani ryzyka, które strona świadomie przyjęła na siebie. Konieczne jest wykazanie zmiany o charakterze istotnym, obiektywnym i nieprzewidywalnym w chwili zawierania umowy.

Jak przygotować wniosek o waloryzację?

Wniosek o waloryzację powinien być konkretny i oparty na dokumentach. Warto dołączyć umowę, harmonogram, kosztorys, faktury, oferty dostawców, indeksy cen, korespondencję dotyczącą dostępności materiałów, zestawienie wzrostu kosztów oraz wyliczenie wpływu zmian na konkretną część wynagrodzenia.

Dobry wniosek powinien zawierać podstawę prawną lub umowną, opis zmiany okoliczności, wskazanie pozycji kosztowych objętych zmianą, metodę obliczenia waloryzacji, proponowaną kwotę lub procent zmiany, informację o wpływie na podwykonawców oraz projekt aneksu. W zamówieniach publicznych trzeba dodatkowo pilnować zgodności z Pzp i dokumentacją postępowania.

Nie istnieje jeden ustawowy termin na zgłoszenie waloryzacji w każdej sprawie. Termin może wynikać z umowy, klauzuli waloryzacyjnej, harmonogramu rozliczeń albo przepisów dotyczących zmiany umowy. Z praktycznego punktu widzenia nie warto czekać do końcowego rozliczenia, jeżeli wzrost kosztów jest już znany i wpływa na dalsze wykonanie robót.

Najczęstsze błędy przy waloryzacji

Najczęstszym błędem jest traktowanie waloryzacji jako automatycznego prawa do podwyżki. Tymczasem trzeba wykazać podstawę zmiany, spełnienie warunków z umowy albo ustawy oraz rzeczywisty wpływ wzrostu cen na wykonanie konkretnego kontraktu.

Drugim problemem jest składanie ogólnych pism bez wyliczeń. Sam fakt inflacji, wzrostu cen stali, cementu czy energii może nie wystarczyć, jeżeli strona nie pokaże, jak te zmiany obciążyły jej własny zakres robót i dlaczego mieszczą się w mechanizmie przewidzianym w umowie.

Trzecim błędem jest jednostronne wstrzymanie prac lub podwyższenie ceny bez podstawy prawnej. Może to prowadzić do zarzutów nienależytego wykonania umowy, naliczenia kar umownych, sporu o odstąpienie od umowy albo odpowiedzialności odszkodowawczej.

FAQ