Kupno działki z projektem i pozwoleniem na budowę

Zakup działki z pozwoleniem na budowę – od czego zacząć?

Przed zakupem działki z projektem i pozwoleniem na budowę trzeba oddzielić dwie kwestie: własność gruntu oraz uprawnienie do realizacji konkretnej inwestycji. Sam akt notarialny przenosi własność działki, ale nie zawsze przenosi na kupującego status inwestora wynikający z decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli pozwolenie zostało wydane na sprzedającego, nabywca powinien ustalić, czy chce kontynuować zatwierdzony projekt, czy planuje budowę zupełnie innego domu. To rozstrzygnięcie wpływa na dalsze kroki: przeniesienie pozwolenia, zmianę decyzji, złożenie nowego wniosku albo uporządkowanie stanu prawnego przez stwierdzenie wygaśnięcia starej decyzji — zob — temat rozwija porada wygaśnięcie pozwolenia na budowę działki. powiązaną poradę wygaśnięcie pozwolenia na budowę działki.

Procedurę, wymagane zgody i ryzyko wygaśnięcia omawia poradnik przeniesienie pozwolenia po zakupie działki.

W praktyce warto przed podpisaniem umowy sprawdzić co najmniej: treść decyzji, datę jej ostateczności, projekt budowlany, dziennik budowy, ewentualne rozpoczęcie robót, przerwy w budowie oraz zgodność planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy.

Kiedy pozwolenie na budowę wygasa?

Zgodnie z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Wygaśnięcie następuje z mocy prawa po spełnieniu ustawowych przesłanek, ale w praktyce potrzebna jest decyzja organu stwierdzająca wygaśnięcie pozwolenia. Taka decyzja ma charakter potwierdzający, ponieważ usuwa stan niepewności, czy inwestor nadal może realizować zatwierdzone zamierzenie budowlane.

Nie należy zakładać, że organ prowadzący inną sprawę, na przykład sprawę zmiany pozwolenia na budowę, samodzielnie „pominie” stare pozwolenie jako wygasłe. Co do zasady kwestia wygaśnięcia powinna zostać rozstrzygnięta w odrębnym postępowaniu, z możliwością skorzystania przez strony z kontroli instancyjnej i sądowoadministracyjnej.

Czy kupujący działkę może żądać stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Najprostszą sytuacją jest złożenie wniosku przez dotychczasowego inwestora, czyli adresata decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli sprzedający nie zamierza realizować inwestycji, warto uregulować tę kwestię jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży albo przynajmniej przewidzieć w umowie odpowiednie zobowiązania sprzedającego.

Nabywca działki może mieć interes w uporządkowaniu sytuacji administracyjnej nieruchomości, ale to organ ocenia, czy w danym postępowaniu przysługuje mu status strony. Znaczenie może mieć między innymi to, czy kupujący jest już właścicielem nieruchomości, czy pozwolenie dotyczy jego gruntu oraz czy istnieją przesłanki z art. 37 Prawa budowlanego.

Jeżeli pozwolenie jeszcze nie wygasło, samo to, że nowy właściciel nie chce budować według starego projektu, nie jest automatycznie równoznaczne z wygaśnięciem decyzji na podstawie art. 37 Prawa budowlanego. Wtedy trzeba rozważyć inne rozwiązania: przeniesienie pozwolenia, zmianę decyzji albo nowy wniosek budowlany.

Przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę

Przeniesienie pozwolenia na budowę reguluje art. 40 Prawa budowlanego. Co do zasady organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, przenosi ją na rzecz innego podmiotu, jeżeli nowy inwestor przyjmuje wszystkie warunki decyzji, składa oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz uzyska zgodę dotychczasowego inwestora, o ile zgoda jest wymagana w danej sytuacji.

Właściwy jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli najczęściej starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu, a w niektórych sprawach wojewoda. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie jest typowym organem przenoszącym pozwolenie na budowę.

Po przeniesieniu pozwolenia nowy właściciel może kontynuować inwestycję zgodnie z zatwierdzonym projektem i warunkami decyzji. Jeżeli jednak planuje zupełnie inny dom, samo przeniesienie decyzji nie rozwiązuje problemu, bo przeniesione pozwolenie nadal dotyczy tego samego zamierzenia budowlanego.

Czy można zastąpić stary projekt całkowicie nowym domem?

Zmiana pozwolenia na budowę jest możliwa w trybie art. 36a Prawa budowlanego, ale nie każda zmiana projektu nadaje się do takiej procedury. Jeżeli nowy dom ma inną bryłę, parametry, usytuowanie, powierzchnię, sposób oddziaływania na sąsiednie nieruchomości albo nie mieści się w granicach zatwierdzonego zamierzenia, organ może uznać, że nie jest to zmiana projektu, lecz w istocie nowa inwestycja.

W takiej sytuacji bezpiecznym rozwiązaniem bywa przygotowanie nowej dokumentacji i przeprowadzenie nowej procedury: uzyskanie pozwolenia na budowę albo dokonanie zgłoszenia, jeżeli dany obiekt spełnia warunki procedury zgłoszeniowej. Wybór ścieżki zależy od rodzaju budynku, parametrów inwestycji, ustaleń planistycznych i stanu prawnego działki.

Jeżeli na działce istnieje w obrocie prawnym stare pozwolenie, które dotyczy innego zamierzenia, warto wcześniej ustalić z organem albo prawnikiem, czy będzie ono przeszkodą dla nowego postępowania. Czasem konieczne jest najpierw przeniesienie decyzji, czasem stwierdzenie jej wygaśnięcia, a czasem wystarczy prawidłowe opisanie nowego zamierzenia.

Co powinno znaleźć się w umowie sprzedaży działki?

Przy zakupie działki z pozwoleniem na budowę nie wystarczy ogólne zapewnienie, że „pozwolenie jest ważne”. W umowie przedwstępnej albo sprzedaży warto precyzyjnie określić, czy sprzedający ma obowiązek współdziałać przy przeniesieniu decyzji, przekazać kompletny projekt, dziennik budowy i dokumentację, a także czy ma złożyć wniosek o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia, jeżeli strony wybiorą taki wariant.

Dobrze jest również ustalić, kto ponosi ryzyko, jeżeli organ odmówi przeniesienia pozwolenia, uzna, że decyzja wygasła, albo stwierdzi, że planowany przez kupującego projekt wymaga nowego postępowania. Takie postanowienia mogą mieć znaczenie dla ceny, terminu zapłaty i możliwości odstąpienia od umowy.

Podsumowanie

Kupno działki z projektem i pozwoleniem na budowę może przyspieszyć inwestycję tylko wtedy, gdy nabywca chce realizować ten sam projekt i skutecznie przejmie decyzję. Jeżeli celem jest budowa całkowicie innego domu, trzeba ostrożnie ocenić, czy możliwa jest zmiana pozwolenia, czy potrzebne będzie nowe postępowanie. Przy zakupie gruntu rolnego z istniejącą decyzją warto sprawdzić zasady dotyczące zakupu działki rolnej Ps.

W sprawie podobnej do opisanej przez pana Juliana nie należy opierać się wyłącznie na ustnej informacji z urzędu. Najpierw trzeba ustalić, czy pozwolenie jest nadal aktualne, kto jest stroną decyzji, czy rozpoczęto budowę i jak daleko planowany nowy projekt odbiega od zatwierdzonego projektu budowlanego.

FAQ

Czy pozwolenie na budowę przechodzi na kupującego razem z działką?

Nie automatycznie. Kupujący staje się właścicielem gruntu, ale aby korzystać z decyzji wydanej na sprzedającego, powinien uzyskać przeniesienie pozwolenia na budowę na swoją rzecz.

Po ilu latach wygasa pozwolenie na budowę?

Pozwolenie wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo gdy budowę przerwano na czas dłuższy niż 3 lata.

Czy można samemu uznać, że stare pozwolenie już nie obowiązuje?

Nie warto tak postępować. Choć wygaśnięcie następuje po spełnieniu ustawowych przesłanek, w praktyce potrzebna jest decyzja organu stwierdzająca wygaśnięcie, aby usunąć stan niepewności prawnej.

Czy całkiem inny projekt domu można wprowadzić jako projekt zamienny?

Nie zawsze. Jeżeli zmiany są istotne i w rzeczywistości oznaczają nowe zamierzenie budowlane, organ może wymagać nowego postępowania zamiast zmiany starego pozwolenia.

Kto powinien złożyć wniosek przed sprzedażą działki?

Najczęściej najprościej, aby sprzedający jako dotychczasowy inwestor współdziałał przy przeniesieniu pozwolenia albo przy uporządkowaniu sprawy wygaśnięcia. Konkretne rozwiązanie warto wpisać do umowy sprzedaży albo umowy przedwstępnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 z późn. zm.
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168 z późn. zm.
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt II OSK 354/17
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lipca 2017 r., sygn. akt II SA/Ke 267/17
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 1147/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.