Utwardzenie wspólnej drogi dojazdowej do działek
• Data: 2022-07-21 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Podjęliśmy w trójkę po sąsiedzku decyzję, aby utwardzić drogę dojazdową do naszych działek, na których rozpoczęliśmy niedawno budowę domów jednorodzinnych. Szybko okazało się, że gliniaste podłoże stanowi problem dla ekip budowlanych. Powstające osiedle domków jednorodzinnych składa się z 32 działek, z których dopiero kilka jest sprzedanych. Reszta wciąż należy do pierwotnego właściciela. Każdy z nas posiada 1/32 udziału we wspólnej drodze. Nasze działki położone są obok siebie po jednej stronie na początku drogi. Trzecia kończy się na ok. 140. metrze. Chcemy utwardzić tylko te 140 metrów. Po drugiej stronie drogi znajdują się kolejne 3 działki, które należą do jednego właściciela. W jaki sposób przeprowadzić cały proces najprościej z punktu widzenia prawa? Czy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli? Czy tylko właściciela 3 działek po przeciwnej stronie drogi? Czy ktoś może nie wyrazić zgody?
Sprzedawca działek wciąż prowadzi działalność rolniczą na niesprzedanych działkach. Obawiamy się następujących z tytułu przejazdu ciężkimi maszynami rolniczymi uszkodzeń ulepszonej drogi. Czy możemy wymóc na nim zakaz przejazdu na ulepszonej części lub partycypowanie w kosztach utwardzenia?
Utwardzenie wspólnej drogi jako ulepszenie
Zacznę od tego, że do utwardzenia drogi wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli drogi albo zastępcza zgoda sądu. Każdy ze współwłaścicieli ponosi koszty nakładów na utwardzenie w stosunku do udziałów we współwłasności nieruchomości.
Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.
Utwardzenie drogi jako ulepszenie stanowi najpewniej czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Co do zasady realizowanie inwestycji i wykonywanie robót budowlanych na nieruchomości stanowiącej współwłasność należy do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W orzecznictwie wskazuje się na przykłady robót budowlanych stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, zaliczając do nich np. budowę i przebudowę całego obiektu budowlanego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 1188/08,), docieplenie całego budynku (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 30 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 913/07), nadbudowę kondygnacji nad budynkiem (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 marca 1990 r., sygn. akt IV SA 33/90).
Czynnościami zwykłego zarządu są zaś bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej (co do zasady) w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, są to czynności związane z normalną eksploatacją rzeczy wspólnej, np. pobieranie pożytków, konserwacja, administracja oraz czynności zachowawcze, w tym także dotyczące sposobu korzystania z rzeczy. Do czynności zwykłego zarządu zalicza się w orzecznictwie i w doktrynie przykładowo: czynności organizacyjne zapewniające prawidłowe i sprawne funkcjonowanie nieruchomości, czynności podejmowane przed organami administracji, jeżeli dotyczą nieruchomości (np. sprawy opłat lokalnych, podatków), wykonywanie niezbędnych remontów, dokonywanie bieżących napraw i konserwacji, wymianę zużytych elementów, pobieranie pożytków nieruchomości, wypowiadanie umów najmu i dzierżawy. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością.
Zgoda właściciela z największymi udziałami w drodze
Niestety jeśli sąsiad – właściciel z największymi udziałami nie wyrazi zgody – nic nie zrobicie. Zasadą jest, że wszystkie koszty związane z utrzymaniem i remontami rzeczy wspólnej obciążają wszystkich współwłaścicieli, w częściach odpowiadających ich udziałom. Zasada ta wynika bezpośrednio z art. 207 Kodeksu cywilnego:
„Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.
Zgodnie z ww. zasadą każdy powinien ponieść koszty według ułamków, jakie posiada we współwłasności.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
