Czy można zasiedzieć część zabudowanej działki sąsiada?
• Data: 2024-01-12 • Autor: Marek Gola
W dzisiejszych czasach prawo do własności nieruchomości może być nabyte nie tylko przez tradycyjną transakcję kupna-sprzedaży, ale również przez proces zwany zasiedzeniem. Zasiedzenie to szczególny sposób nabycia prawa własności, który opiera się na długotrwałym posiadaniu nieruchomości. Proces ten jest ściśle regulowany przez Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, z których wynika, że jednym z kluczowych aspektów jest posiadanie samoistne. W artykule przybliża kwestie związane z zasiedzeniem po zakupie działki, omawiając na przykładzie sprawy pani Agaty przepisy prawa oraz potencjalne scenariusze i wymogi związane z tym procesem.
Pani Agata chciałaby kupić działkę z zabudowaniami. Jeden z budynków wybudowany został w latach 70-tych i stoi w części na działce sąsiada (co obrazuje dołączona mapa). Obecni właściciele kupili ten dom przed 24 laty już w takim stanie granic. Porozumienie z sąsiadem raczej nie wchodzi w rachubę – za niewielki fragment gruntu, na którym stoi budynek, zażądał 40 tys. zł. Ponadto pani Agata dodaje, że do tego budynku przylega od strony sąsiada jego budynek gospodarczy. W tej sytuacji pyta, czy może wnieść do sądu o zasiedzenie tego fragmentu sąsiedniej działki. Z jakimi kosztami wiąże się postępowanie o zasiedzenie? Czy sąsiad ma prawo żądać tak wysokiej zapłaty od pani Agaty jako nowej właścicielki?
Zasiedzenie po zakupie działki
Na wstępie zaznaczę, że pani Agata legitymację czynną do wystąpienia z żądaniem zasiedzenia będzie miała dopiero po zakupie działki. Podstawę prawną wystąpienia z wnioskiem o zasiedzenie stanowi art. 172 K.c. w zw. z art. 176 § 1 K.c., zgodnie z którym – jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
W tej sprawie nieruchomość niejako wchodzi w działkę sąsiada, a budynek dobudowany przez sąsiada (przylegający) jest tak umiejscowiony, że trudno byłoby twierdzić, że aktualny właściciel nieruchomości, którą chce kupić pani Agata, nie był jej posiadaczem samoistnym.
Posiadacz samoistny, posiadanie w dobrej lub złej wierze
Istotny w tej sprawie jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:
„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”
W opisanym przypadku możemy mieć do czynienia z posiadaniem w dobrej wierze, przy którym wymagany jest upływ 20 lat posiadania. Jednak gdyby nawet przyjąć posiadanie w złej wierze, to okres 30-letni także już upłynął.
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Poniżej omówię dwie przesłanki zasiedzenia.
Przesłanki zasiedzenia
Pierwsza z nich to posiadanie. Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. – posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotnym jest także fakt, jak otocznie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu. Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. – domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy posiadania. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c., zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c. – posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.
Władanie nieruchomością jak właściciel
Rozpatrując zasiedzenie, istotne jest nie to, kto używa określonej nieruchomości (spornego kawałka), ale kto włada nią jak właściciel, to jest tak, jakby był jej właścicielem. Z tego, co podała pani Agata, są to aktualni właściciele. Fakt, że traktują przedmiotową nieruchomość jak swoją własną, świadczy o tym, że jest to posiadanie samoistne. Spełniona zatem zostaje pierwsza przesłanka. Należałoby jednak dotrzeć do dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy budynek został wybudowany, a także kto otrzymał pozwolenie na jego budowę (celem zbadania, czy byli to właściciele poprzedzający aktualnych właścicieli, czy np. sąsiad). Trzeba by nadto ustalić świadków, którzy wskażę, kto dbał o budynek, kto go remontował, kto się nim opiekował i kto z niego korzystał.
Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie wynosi 2000 zł. Sądem właściwym jest sąd rejonowy dla miejsca położenia nieruchomości. Wnioskodawcą jest właściciel nieruchomości (na moment składania wniosku), a uczestnikami postępowania sąsiedzi. We wniosku należy wnosić nie tylko o stwierdzenie zasiedzenia, ale także o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego geodety na okoliczność wydzielenia działki zajmowanej przez budynek z działki dotychczasowej, celem nadania jej nowego numeru. Pani Agata będzie zasiadywać wówczas konkretną działkę. Mile widziane byłoby nadto dołączenie do wniosku mapy z zaznaczonym terenem, który ma być zasiedziany.
Przykłady
Działka z zapomnianym ogrodem
Pan Józef od lat 30 używał jako własny niewielki skrawek ziemi przylegającego do jego działki. Hodował tam warzywa i owoce. Teren ten formalnie należał do sąsiada, który wyjechał za granicę i przez lata nie interesował się swoją nieruchomością. Dzięki nieprzerwanemu i w jawny sposób użytkowaniu działki pan Józef zdecydował się na zasiedzenie, twierdząc, że stał się jej właścicielem.
Dom na skraju lasu
Pani Ewa przez ponad 20 lat mieszkała w domu, który został zbudowany przez jej dziadków. Budynek znajduje się na skraju lasu, a przez lata rodzina traktowała przygraniczny teren jako własność, nie zdając sobie sprawy, że oficjalne dokumenty nie uwzględniają tego kawałka gruntu jako ich własności. Kiedy lokalne władze zaczęły interesować się tym terenem, pani Ewa zgłosiła wniosek o zasiedzenie, by formalnie potwierdzić prawa do całości użytkowanego terenu.
Mały warsztat na przedmieściach
Pan Adam przez 30 lat prowadził niewielki warsztat samochodowy na terenie, który kiedyś był pusty i zaniedbany. Z biegiem lat teren ten został uporządkowany, a warsztat stał się rozpoznawalnym miejscem w okolicy. Mimo że działka formalnie należał do miasta, przez lata nie wykazywało ono zainteresowania tym terenem. Po upływie wymaganego czasu pan Adam zdecydował się ubiegać o prawo własności przez zasiedzenie, argumentując, że teren był przez niego nieprzerwanie i samoistnie użytkowany.
Podsumowanie
Zasiedzenie stanowi wyjątkowy sposób na nabycie prawa własności nieruchomości, który opiera się na długotrwałym i nieprzerwanym posiadaniu. Przez konkretne przypadki z życia, od zapomnianego ogrodu po nieoficjalne warsztaty, zasiedzenie ujawnia, jak z czasem użytkownik może stać się właścicielem. Ostatecznie, każdy przypadek wymaga starannego rozpatrzenia zgodnie z przepisami prawa cywilnego, podkreślając znaczenie samoistnego posiadania i ciągłości użytkowania nieruchomości przez określony w przepisach czas.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz porady prawnej lub pomocy w przygotowaniu dokumentów dotyczących zasiedzenia? Skontaktuj się z nami! Oferujemy kompleksowe porady online i profesjonalne przygotowanie wszelkich pism prawnych, aby pomóc Ci w skutecznym nabyciu własności nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. akt III CRN 60/86
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. akt CR 961/60
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
