• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Budynek mieszkalny o wys. 9 m, kilkurodzinny, szerogowy, znajduje się na dwóch działkach, 70% budynku na mojej i pozostała to część sąsiada. Na granicy działki przebiega ściana nośna, widać, że to część dobudowana. Całość przykrywa jeden dach. Zgłosiłem sąsiadowi potrzebę rozbiórki mojej części, ale się nie zgadza. Jakie mam możliwości i szanse na zburzenie swojej części budynku? Budynek jest w fatalnym stanie technicznym.
Pozwolenie na rozbiórkę nie jest wymagane w sytuacji, kiedy budynki i budowle nie są wpisane do rejestru zabytków oraz nie są objęte ochroną konserwatorską. Obiekty te nie mogą być wyższe niż 8 metrów, a odległość od granicy działki powinna być mniejsza niż połowa wysokości przeznaczonego do rozbiórki budynku lub budowli. Kolejną sytuacją, kiedy nie jest wymagane pozwolenie, jest rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych których budowa pozwolenia nie wymagała (czyli obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej). Wolno stojące budynki gospodarcze, altany i wiaty oraz przydomowe oranżerie (o powierzchni zabudowy nie przekraczającej 25 m2), a także przydomowe oczyszczalnie ścieków (o wydajności do 7,50 m3 na dobę) także nie wymagają zezwolenia na rozbiórkę.
Rozbiórka powyższych obiektów nie wymaga zezwolenia, jednak dobrze jest zgłosić ten fakt staroście. Należy wypełnić odpowiednie zgłoszenie, w którym nie można pominąć rodzaju, zakresu i sposobu wykonywania takich robót. Jeżeli w ciągu 30 dni od dnia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu, to można do rozbiórki przystąpić. Należy pamiętać o tym, że prac rozbiórkowych nie można wykonać później niż po upływie dwóch lat od daty wniesienia zgłoszenia.
Organ wnosi sprzeciw zazwyczaj, gdy rozbiórka obiektu wymaga zezwolenia lub gdy wykonanie prac objętych narusz ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kiedy rozbiórka wpływa na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych lub stanu środowiska, to właściwy organ może nałożyć na inwestora obowiązek wystąpienia o pozwolenie na rozbiórkę.
Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę składa inwestor, czyli właściciel lub użytkownik wieczysty działki, na której znajduje się budynek w złym stanie. W imieniu inwestora może to zrobić inna osoba pod warunkiem, że została przez niego do tego upoważniona. Taki wniosek należy złożyć w wydziale administracji architektoniczno-budowlanej lub w jej odpowiedniku w gminie.
Oczywiście do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy dołączyć oryginały lub kopie następujących dokumentów: zgoda właściciela obiektu, który ma zostać rozebrany, szkic usytuowania obiektu i opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych, a także opis sposobu w jaki zostanie zapewnione bezpieczeństwo ludzi i mienia. Oprócz tego w razie potrzeby należy dołączyć do dokumentów projekt rozbiórki obiektu.
Jeśli jest możliwe wyburzenie Pana części bez naruszenia części sąsiada – jego pozwolenie nie będzie wymagalne. Zasadniczo sąsiad może złożyć jeden sprzeciw do SKO, potem decyzja jest prawomocna. Ważne, aby dołączyć wszelkie dokumenty, opinie, uzgodnienia i projekt rozbiórki. Sąsiad opóźni całość na kilka tygodni. Nic więcej.
Właściciel rzeczy może dysponować swoim prawem własności zgodnie ze swoją wolą, o ile przepisy oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie tego prawa, a także zasady współżycia społecznego się temu nie sprzeciwiają. Dopóki jest Pan w stanie rozebrać budynek bez naruszania budynku sąsiada – nie będzie przeszkód w prowadzeniu inwestycji.
Pan Adam odziedziczył stary segment w szeregowcu, który od lat nie był zamieszkany. Budynek był w tragicznym stanie — przeciekał dach, ściany nasiąknięte wilgocią zaczęły pękać. Mimo że jego część była odrębną własnością, sąsiad stanowczo sprzeciwiał się rozbiórce, obawiając się uszkodzenia swojego lokalu. Adam zebrał wszystkie potrzebne dokumenty, zlecił projekt rozbiórki zapewniający bezpieczeństwo sąsiedniej części i mimo oporu sąsiada, po kilku tygodniach uzyskał pozwolenie na rozbiórkę. Sąsiad próbował odwołania, ale ostatecznie Adam mógł przystąpić do prac.
Pani Barbara kupiła w przetargu komorniczym pół bliźniaka, którego stan techniczny był tak zły, że groził zawaleniem. Z uwagi na fakt, że budynek nie był objęty ochroną konserwatorską i jego wysokość nie przekraczała 8 metrów, wystarczyło zgłoszenie do starostwa. Choć sąsiad z drugiej połowy domu był przeciwny, Barbara skorzystała z pomocy prawnika i przygotowała dokładne zgłoszenie, uwzględniając wszystkie szczegóły rozbiórki. Po 30 dniach bez sprzeciwu ze strony urzędu, rozpoczęła prace rozbiórkowe.
Pan Marek od lat nie mógł dogadać się z sąsiadem w sprawie rozbiórki swojej części bliźniaka. Mimo że dom nie był zabytkowy, ze względu na wysokość obiektu konieczne było pozwolenie na rozbiórkę. Marek zlecił ekspertyzę techniczną, która wykazała, że jego segment może zostać zburzony bez naruszenia konstrukcji sąsiada. Do wniosku dołączył projekt rozbiórki i pozytywne opinie rzeczoznawców. Choć sąsiad próbował blokować inwestycję, urząd wydał zgodę, a sąsiad mógł jedynie opóźnić proces o kilka tygodni.
Właściciel części budynku ma prawo do jej rozbiórki, o ile nie narusza to konstrukcji sąsiedniej nieruchomości i spełnia wymagania prawa budowlanego. Kluczowe jest przygotowanie pełnej dokumentacji, w tym projektu rozbiórki i zabezpieczenia terenu. Nawet jeśli sąsiad zgłasza sprzeciw, nie ma on decydującego głosu, a jedynie może opóźnić postępowanie administracyjne. Finalna decyzja należy do urzędu, który ocenia zgodność planowanej rozbiórki z przepisami oraz bezpieczeństwem całego procesu.
Jeśli stoisz przed problemem prawnym związanym z rozbiórką budynku, sporem sąsiedzkim lub innymi kwestiami nieruchomości, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Szybko i wygodnie uzyskasz profesjonalną opinię, sprawdzimy Twoją sytuację, przeanalizujemy dokumenty i podpowiemy, jakie kroki podjąć, aby skutecznie przeprowadzić całą procedurę. Bez wychodzenia z domu otrzymasz rzetelną pomoc dopasowaną do Twoich potrzeb.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika