Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Obowiązująca linia zabudowy

Eliza Rumowska • Opublikowane: 2017-01-09

W decyzji o warunkach zabudowy, które wydano sąsiadowi, jest stwierdzenie „obowiązująca linia zabudowy” – w linii istniejącego na działce sąsiedniej budynku mieszkalnego. Budynek na tej działce usytuowany jest 1,3 m od mojej granicy, a od drogi o 4 m. Czy pojęcie „obowiązująca linia zabudowy” dotyczy tylko linii od drogi, czy też odległości również od mojej działki? Nie chciałabym, aby planowany dom był tak blisko mojej granicy, bo stojący już budynek mieszkalny jest wysoki i zaciemnia działkę, a poza tym to ograniczyłoby moje plany budowlane. Jeżeli zatem „obowiązująca linia zabudowy” dotyczy odległości od drogi, to wszystko w porządku, ale jeżeli pojęcie to dotyczy odległości od drogi i mojej działki, to zmuszona będę złożyć odwołanie, bo to ograniczy możliwości budowy na mojej działce. Proszę o wyjaśnienie!

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Obowiązująca linia zabudowy

Określenie linii zabudowy

Definicja „linii zabudowy” znajduje się w kilku aktach prawnych i stanowi ona wyznacznik techniczno-budowlany w planowaniu przestrzennym, który zgodnie z ustawą należy także stosować do decyzji o warunkach zabudowy wydawanych wówczas, gdy obowiązującego planu w danej gminie nie ma. W pierwszej kolejności wskazać należy na przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm. – dalej u.p.z.p.). Ustawa ta przewiduje wymóg wskazania linii zabudowy zarówno w planie miejscowym, jak i w decyzji o warunkach zabudowy, która wydawana jest w razie braku planu miejscowego. Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Z kolei art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. do obligatoryjnych elementów treści planu miejscowego zalicza także określenie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, w tym maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów.

Doprecyzowaniem powyższych norm są przepisy szczególne w postaci rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1587).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co zawiera?

Jak przewiduje § 4 pkt 6 tego rozporządzenia, jednym ze standardów obowiązujących przy zapisywaniu ustaleń projektu tekstu planu miejscowego jest zamieszczenie ustaleń dotyczących parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w taki sposób, aby zawierały one w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy oraz geometrii dachu. W § 7 powyższego rozporządzenia wskazano ponadto, iż projekt rysunku planu miejscowego powinien zawierać m.in. linie zabudowy oraz oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu.

Ustalanie warunków zabudowy przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wymóg określenia linii zabudowy dotyczy nie tylko planu miejscowego. Ten sam wymóg musi być zrealizowany także przy ustalaniu warunków zabudowy w sytuacji, gdy na danym terenie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak bowiem wynika z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia m.in. takiego warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zatem w wydanej decyzji o warunkach zabudowy musi Pani nie tylko poszukiwać linii zabudowy, ale pozostałych parametrów techniczno-budowlanych, m.in. formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Dane te będą nie tylko w opisie (tekście decyzji), ale i w projekcie zabudowy.

Wniesienie odwołania od decyzji o warunkach zabudowy

Jeżeli mimo tego nie zyska Pani pewności co do dopuszczonej ową decyzją odległości projektowanej zabudowy od granicy Pani działki – wówczas ma Pani prawo zwrócić się do organu, który wydał decyzję, o sprecyzowanie i w razie potrzeby uzupełnienie decyzji w tym zakresie w oparciu o art. 111 K.p.a.:

„§ 1. Strona może w terminie czternastu dni od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji zażądać jej uzupełnienia co do rozstrzygnięcia bądź co do prawa odwołania, wniesienia w stosunku do decyzji powództwa do sądu powszechnego lub skargi do sądu administracyjnego albo sprostowania zamieszczonego w decyzji pouczenia w tych kwestiach.

§ 1a. Organ administracji publicznej, który wydał decyzję, może ją uzupełnić lub sprostować z urzędu w zakresie, o którym mowa w § 1, w terminie czternastu dni od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji.

§ 1b. Uzupełnienie lub odmowa uzupełnienia decyzji następuje w formie postanowienia.

§ 2. W przypadku wydania postanowienia, o którym mowa w § 1b, termin dla strony do wniesienia odwołania, powództwa lub skargi biegnie od dnia jego doręczenia lub ogłoszenia.”

Linia zabudowy jest zatem pojęciem tylko techniczno-budowlanym, nie prawnym, żadna ustawa jej nie definiuje wprost, a jedynie nią dysponuje.

Zgodnie z praktyką i orzecznictwem: Linia zabudowy jest to odległość, w jakiej od granicy działki lub (częściej) drogi można zbudować budynek. Obowiązujące linie zabudowy dokładnie określają, w którym miejscu musi znaleźć się ściana budynku i wyznaczane są w miejscach istotnych urbanistycznie. Nieprzekraczalna linia zabudowy z kolei oznacza, że budynki nie mogą być poza tą linią zlokalizowane [por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2000 r., sygn. SA/Sz 41/99].

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zmiana wykonawcy i pozostawienie starego projektu

W 2014 r. mój ojciec zaprojektował dom jednorodzinny, który ja miałem wykonywać dla mojego klienta. Pozwolenie na budowę zostało wydane jesienią 2014 r., do...

 

Zakup domu bez podłączonego gazu

Niedawno kupiłem dom z działką od „dewelopera”. Dom był przez niego oddany do użytkowania (mam dokument), ale z prądem budowlanym (jest...

 

Samowolna przebudowa strychu w budynku wielorodzinnym

Sąsiad przebudował strych użytkowy niemieszkalny na osobny lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym (dwulokalowym) na wspólnej działce – bez...

 

Sąsiad blokuje prace budowlane, co robić?

Rozpoczęliśmy rozbudowę budynku mieszkalnego. Pracownicy muszą doprowadzić kanalizację, lecz sąsiad zastawił samochodem opaskę, którą trzeba skuć....

 

Wspólna budowy domu z córką

Mieszkam z córką (jedyne dziecko) i jej rodziną. Młodzi mają kredyt na działkę budowlaną, na której chcielibyśmy pobudować dom, gdyż ja...

 

Rozbudowa dwurodzinnej kamienicy

Jestem właścicielem wyodrębnionego mieszkania i połowy przyziemia w dwurodzinnej kamienicy. Moja własność obejmuje 40% udziału w kamienicy,...

 

Czy piwnica jest kondygnacją?

Mam wybudowany dom jednorodzinny z biurem, co oznacza, iż będę miał obowiązkową kontrolę z PINB. Architekt wydał mi rysunki ze zmianami...