Budowa ogrodu zimowego na dachu budynku wielorodzinnego

Czy budowa ogrodu zimowego wymaga zgłoszenia?

Kluczowe znaczenie dla określenia, czy budowa ogrodu zimowego (oranżerii) będzie uznawana za rozbudowę istniejącego budynku (co skutkować może zwiększeniem ilości kondygnacji), czy też za budowę nowego obiektu (co zasadniczo nie prowadzi co zmiany konstrukcji, czy liczby kondygnacji istniejącego budynku), będzie miała wykładnia przepisu art. 29 ust. 1 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Zgodnie z tym przepisem:

„Art. 29

1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

[…]

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki; […]”

Zgodnie z cytowanym przepisem budowa przydomowych oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m² nie wymaga pozwolenia na budowę. Budowa taka odbywa się w oparciu o zgłoszenie, w trybie określonym w art. 30 omawianej ustawy.

W ustawie brak jest definicji legalnej oranżerii, czy ogrodu zimowego, dlatego też należy odwołać się do znaczenia tych pojęć w rozumieniu architektonicznym. Tak też uczynił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 31 maja 2016 r. (sygn. akt II SA/Bd 1352/15), w uzasadnieniu tego wyroku czytamy: „Przydomowa oranżeria, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2 p.b., to obiekt, którego przepisy p.b. nie definiują bliżej. Z powodu braku normatywnej definicji oranżerii należy odwołać się do pojęć z dziedziny architektury i budownictwa. Oranżeria (zwana też pomarańczarnią) to parterowy budynek ogrodowy na planie zazwyczaj prostokątnym, mieszczący jedną salę znaczniejszych rozmiarów lub kilka sal mniejszych o wysokich i szerokich oknach”.

Powszechnie uznaje się, że sformułowanie „wolno stojący”, tj. wymóg oderwania od innej zabudowy, o którym mowa w omawianym przepisie, odnosi się jedynie do budynków gospodarczych. Co więcej, zarówno w orzecznictwie sądowym, jak i piśmiennictwie ugruntowany jest pogląd, że oranżeria nie musi być usytuowana bezpośrednio na gruncie.

Jak czytamy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2017 r. (sygn. akt VIII SA/Wa 179/17): „W orzecznictwie sądowym ugruntowany jest pogląd, że oranżeria (ogród zimowy), jako obiekt budowlany podlegający instytucji zgłoszenia z mocy art. 29 ust. 1 pkt 2 p.b., nie musi być usytuowany bezpośrednio na gruncie, zatem możliwe jest jego sytuowanie również na tarasach budynków mieszkalnych (por. w. cyt. wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2011 r., wyroki WSA w Warszawie: z dnia 31 lipca 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 486/14 i z dnia 29 sierpnia 2012 r., sygn. akt VII SA/Wa 912/12, oba publ. cbosa, wyrok WSA w Opolu z dnia 12 grudnia 2006 r., sygn. akt II SA/Op 436/06, publ. Lex nr 454845, wyrok WSA w Krakowie z dnia 31 sierpnia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1007/11, publ. Lex nr 1134798, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Rz 1094/12, publ. Lex nr 1274620). W takim przypadku inwestycja polegająca na wzniesieniu oranżerii na tarasie istniejącego budynku mieszkalnego nie stanowi również nadbudowy budynku, ani też rozbudowy tarasu (por. w. cyt. wyrok WSA w Krakowie z dnia 31 sierpnia 2011 r.)”.

W Pani przypadku sytuacja jest odrobinę bardziej skomplikowana, ponieważ taras stanowi jednocześnie dach budynku. Natomiast w omawianych wyrokach sądy miały najczęściej do czynienia z tarasami znajdującymi się na poziomie nieznacznie powyżej poziomu gruntu.

Brak jest też orzecznictwa odnoszącego się bezpośrednio do możliwości zlokalizowania oranżerii na dachu budynku, w związku z powyższym ciężko zająć jednoznaczne stanowisko w sprawie. Tym niemniej, biorąc pod uwagę kształt przepisu i istniejące (dość liberalne) orzecznictwo, rozsądnym wydaje się przyjęcie, że realizacja inwestycji powinna być możliwa w Pani przypadku w oparciu o zgłoszenie.

Należy liczyć się jednak z tym, że organy administracji architektoniczno-budowlanej, do których kierowane jest zgłoszenie, nie podzielą takiej wykładni i konieczne będzie wdanie się w spór sądowy, bądź alternatywnie – budowa w oparciu o pozwolenie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼