Ulga mieszkaniowa 2026 - dla kogo koniec bezpodatkowych inwestycji nieruchomościowych

Sprzedaż mieszkania lub domu przed upływem 5 lat od zakupu tej nieruchomości powoduje obowiązek zapłaty podatku od wzbogacenia. Taki podatek ma zniechęcać do spekulowania na cenach nieruchomości i podejmowania pochopnych decyzji transakcyjnych. Jednocześnie dla osób prywatnych, które chcą szybciej zmienić dom lub mieszkanie z różnych powodów osobistych, nadal przewidywana jest ulga mieszkaniowa. Poznaj jej zakres i sprawdź, kto już z niej nie skorzysta.

Ulga mieszkaniowa od 2026 roku z ograniczeniami

Ulga mieszkaniowa od 2026 roku zostanie poważnie ograniczona względem lat poprzednich. Rząd uznał, że korzystanie z niej często było podyktowane wyłącznie celami inwestycyjnymi. Inwestycje na rynku mieszkaniowym przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości i ograniczenia dostępności domów i mieszkań dla osób, które chcą założyć rodzinę. W czasach kryzysu demograficznego i mieszkaniowego, ograniczenie ulgi jest w pełni zasadne.

Kto musi płacić podatek od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej?

Jeszcze w 2025 zasady ulgi podatkowej uwzględniały inwestorów, jednak w 2026 fliperzy i osoby kupujące mieszkania na wynajem będą zobowiązani do zapłaty podatku, jeśli sprzedają dom lub spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu podlegają opodatkowaniu od zysków. Dotyczy to zarówno nieruchomości nabytych samodzielnie od innej osoby, jak i otrzymanych w spadku po krewnych. Podatek od sprzedaży mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie zapłacisz od różnicy pomiędzy ceną zakupu nieruchomości a ceną jej sprzedaży.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego dotyczy przede wszystkim inwestorów, gdyż w ich przypadku zysk ze sprzedaży jest przeznaczony na kolejną inwestycję. Zwolnienie w ramach ulgi mieszkaniowej przysługuje osobom prywatnym, które chcą wykorzystać zarobione pieniądze, a więc różnicę pomiędzy ceną kupna a ceną sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

W razie konieczności zapłaty podatku dochodowego bezpieczny program do PIT wyliczy jego wysokość, uwzględniając wcześniejsze wydatki na nabycie nieruchomości, która następnie trafiła do sprzedaży.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego a własne cele mieszkaniowe

Własne cele mieszkaniowe mogą być rozumiane na różne sposoby. Może to być budowa budynku mieszkalnego, zakup większego mieszkania od dewelopera, czy też remont mieszkania i spłata kredytu. Podatnik powinien jedynie udowodnić, że faktycznie zamieszkuje w nowej nieruchomości i w ten sposób realizuje jedną z głównych potrzeb życiowych. Jednocześnie osoba, która osiągnęła korzyść finansową ze sprzedaży nieruchomości, powinna pamiętać, że realizacją celów mieszkaniowych nie jest np. dobudowanie garażu do domu jednorodzinnego. 

Więcej o interpretacji własnych celów mieszkaniowych dowiesz się, gdy przeczytasz poradnik na temat Twój e-Pit 2025/2026.

Czy można wykorzystać ulgę mieszkaniową na spłatę kredytu hipotecznego?

Zgodnie z przepisami spłata kredytu hipotecznego z zysku ze sprzedaży budynku bez podatku jest możliwa. Z uzyskanego dochodu można spłacić bez uiszczania daniny na rzecz fiskusa wyłącznie hipotekę z nieruchomości, w której mieszka podatnik. Nie może to być kredyt hipoteczny na budowę hali w firmie, czy też zabezpieczony na działkach rolnych. Ponadto osoby, które sprzedały nieruchomość, nie realizują celów mieszkaniowych, spłacając pożyczki konsumenckie.

Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej obowiązuje do 5 lat od zakupu tego samego mieszkania lub domu. Po upływie tego okresu od daty zakupu budynku można zgodnie z prawem zbyć go bez płacenia podatku i składania deklaracji podatkowej, potwierdzającej chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Ustawodawca uznał bowiem, że 5 lat to minimalny okres posiadania nieruchomości mieszkalnej, który pozwala uznać, że lokal nie został kupiony wyłącznie w celu spekulowania jego ceną i sprzedaży z zyskiem. Tym samym, przeczekanie 5-letniego okresu ułatwia przeprowadzenia formalności związanych z transakcją i raz na zawsze niweluje konieczność uiszczania daniny do urzędu skarbowego z tytułu wzbogacenia się na rynku nieruchomości.

Więcej o podatku za odpłatne zbycie nieruchomości przeczytasz na Podatnik.info - Twój portal podatkowy rozwieje Twoje wątpliwości dotyczące rozliczeń.