Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Budowa ogrodzenia wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Kinga Karaś • Opublikowane: 2021-12-09 • Aktualizacja: 2022-05-10

Posiadam działkę, na której w niedługim czasie rozpocznę budowę domu. Chciałbym ją już teraz ogrodzić wzdłuż granic. Czy mogę przystąpić do budowy ogrodzenia, pomimo że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada, iż przez część tej działki będzie w nieokreślonej przyszłości prowadzona droga publiczna klasy dojazdowej 3KDD? Wystąpiłem do wójta gminy o likwidację odcinka planowanej drogi dojazdowej przebiegającego przez moją działkę, ponieważ istnieje inna możliwość dojazdu do działek. Na razie nie mam odpowiedzi.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Budowa ogrodzenia wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wydzielenie działek pod drogę gminną

Ujęcie przedmiotowego fragmentu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego skutkuje tym, iż w przyszłości istnieje możliwość dokonania podziału nieruchomości i przejęcia tego fragmentu z mocy prawa. Jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może być w każdym czasie zmieniony. Jeżeli udałoby się Panu wpłynąć na radę gminy w kwestii zamiany ww. planu, to wtedy los tej nieruchomości byłby pewny. W obecnym kształcie brak jest pewności kiedy i czy przedmiotowa inwestycja drogowa zostanie wykonania.

Zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”):

„1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

2. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział.

3. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.”

Zobacz też: Prawo budowlane ogrodzenie od drogi

Odszkodowanie za przejęcie nieruchomości pod drogę

Za tak wykonany podział i przejęcie z mocy ustawy nieruchomości właścicielowi należy się odszkodowanie. Sposób ustalania odszkodowania normuje art. 130 u.g.n., zgodnie z którym:

1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.”

Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości dla celów odszkodowania według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia w rozumieniu art. 134 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), jeżeli przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości tej nieruchomości. Ma to z reguły zastosowanie w przypadku, gdy w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomość stanowi teren użytkowany rolniczo (grunt rolny), a zgodnie z celem wywłaszczenia ma być przeznaczona pod zabudowę (grunt budowlany), gdyż grunty przeznaczone pod zabudowę osiągają na rynku zazwyczaj ceny wyższe niż grunty przeznaczone do produkcji rolnej. Zadaniem rzeczoznawcy jest wówczas przeprowadzenie analizy rynku lokalnego obejmującego nieruchomości przeznaczone pod zabudowę o podobnej funkcji, jak i celu wywłaszczenia i porównanie cen notowanych na tym rynku z cenami nieruchomości przeznaczonych do produkcji rolnej (z zabudową siedliskową), przy czym taka analiza powinna być ujęta w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 czerwca 2015 r. II GSK 1324/14).

Przeczytaj też: Budowa ogrodzenia przy drodze gminnej

Wykonanie ogrodzenia a MPZP

Wartość wybudowanego ogrodzenia może stanowić roszczenie cywilnoprawne. Jednak ogrodzenie i jego wartość powinna zostać co do zasady uwzględniona w operacie szacunkowym i również za nie wypłacone odszkodowanie. Gdyby operat pominął kwestie wartości ogrodzenia, dobrze byłoby, gdyby Pan zgromadził odpowiednią dokumentację na jego wykonanie oraz poniesione koszty. Może Pan jednak porozumieć się z organami gminy, iż w ramach niewnoszenia sprawy do sądu wykonają nowe ogrodzenia na swój koszt.

Podsumowując, fragment nieruchomości przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę publiczną może zostać przejęty na rzecz gminy lub Skarbu Państwa po dokonaniu podziału nieruchomości. Z przejęciem tym wiąże się możliwość uzyskania odszkodowania. Nie ma pewności, czy i kiedy inwestycja taka powstanie, dlatego też dalszy los ogrodzenia pozostaje niepewny.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »