Zmiana magazynu w hotelu na strefę rekreacji

Czy można urządzić rekreację w dawnym magazynie bez robót budowlanych?

Samo wstawienie ławki treningowej, ergometru, mat lub kajaka nie zawsze oznacza, że inwestor może od razu rozpocząć nowe użytkowanie pomieszczenia. W prawie budowlanym istotne jest nie tylko to, czy wykonywane są roboty budowlane, ale także to, czy zmienia się funkcja części obiektu i związane z nią warunki bezpieczeństwa, higieny, zdrowia, pracy, ochrony przeciwpożarowej albo obciążenia.

Magazyn i sala rekreacyjna mają inną funkcję. W magazynie zasadniczo przechowuje się rzeczy, natomiast w sali rekreacyjnej mają przebywać goście hotelowi lub restauracyjni. To może wpływać na kwalifikację pomieszczenia jako przeznaczonego na pobyt ludzi, na wymagania ewakuacyjne, wentylację, dostępność, warunki sanitarne oraz dopuszczalne obciążenia użytkowe.

Jeżeli zatem planowana strefa ma służyć realnej aktywności gości, a nie wyłącznie przechowywaniu sprzętu, najbezpieczniej przyjąć, że potrzebne będzie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania części budynku. Właściwy tryb zależy od dokumentacji budynku, projektu, pozwolenia na użytkowanie i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania?

Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie albo zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń.

W opisanej sytuacji nie przesądza sprawy argument, że warunki przeciwpożarowe będą lepsze niż przy magazynie. Organ będzie oceniał całość skutków nowej funkcji. Znaczenie mogą mieć między innymi liczba użytkowników, sposób korzystania z pomieszczeń, drogi ewakuacyjne, wentylacja, dostęp do sanitariatów, obciążenie stropu, hałas, instalacje oraz zgodność z projektem budowlanym i dokumentacją powykonawczą.

Zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia przed rozpoczęciem nowego użytkowania. Jeżeli inwestor zacznie korzystać z pomieszczeń rekreacyjnie bez wymaganego zgłoszenia albo mimo sprzeciwu organu, może narazić się na postępowanie naprawcze, zakaz użytkowania i obowiązki legalizacyjne przewidziane w Prawie budowlanym.

Problem wysokości 245 cm i warunki techniczne

Najtrudniejszym elementem opisanego przypadku jest wysokość pomieszczeń. Skoro pomieszczenie ma 245 cm, a dla zamierzonej funkcji organ lub projektant przyjmie minimalną wymaganą wysokość 250 cm, różnica 5 cm nadal jest naruszeniem przepisu techniczno-budowlanego. W praktyce nie można jej pominąć tylko dlatego, że brakująca wartość wydaje się niewielka.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych określa wymagania dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a także wymagania związane z bezpieczeństwem, higieną i użytkowaniem budynków. Dla pomieszczenia rekreacyjnego w hotelu trzeba zatem ustalić, czy jest ono pomieszczeniem przeznaczonym na pobyt ludzi, jaki będzie charakter tego pobytu, ile osób może z niego korzystać i czy będą tam przebywać pracownicy obsługi.

Jeżeli wymogu wysokości nie da się spełnić bez kosztownych robót, możliwą drogą jest wniosek o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Nie jest to jednak automatyczna zgoda. Trzeba wykazać szczególnie uzasadniony przypadek oraz brak zagrożenia dla życia ludzi, bezpieczeństwa mienia, dostępności, higieny, zdrowia i ochrony przeciwpożarowej.

Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

Podstawą odstępstwa jest art. 9 Prawa budowlanego. Przepis dopuszcza odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w przypadkach szczególnie uzasadnionych, pod warunkiem że odstępstwo nie powoduje zagrożenia życia ludzi ani bezpieczeństwa mienia, a także nie narusza określonych wartości chronionych prawem.

Wniosek o odstępstwo składa się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, który występuje o upoważnienie do ministra właściwego dla danego rodzaju przepisów. W sprawach budynków będzie to co do zasady procedura związana z warunkami technicznymi dla budynków. Dopiero po uzyskaniu upoważnienia organ może rozstrzygnąć, czy zgadza się na odstępstwo i na jakich warunkach.

W orzecznictwie podkreśla się, że odstępstwo ma charakter wyjątkowy. Nie służy omijaniu wymagań technicznych, lecz umożliwia racjonalne rozwiązanie szczególnej sytuacji, gdy ścisłe zastosowanie przepisu jest nieproporcjonalne albo niemożliwe, a bezpieczeństwo pozostaje zapewnione. Sądy administracyjne wskazywały również, że znaczenie może mieć prawo inwestora do optymalnego zagospodarowania już istniejącego obiektu, o ile nie narusza to interesu publicznego i praw osób trzecich.

Jak przygotować zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania?

W zgłoszeniu trzeba wskazać dotychczasowy sposób użytkowania części obiektu, czyli funkcję magazynową, oraz zamierzony sposób użytkowania, czyli funkcję rekreacyjną dla gości hotelu lub restauracji. Opis powinien być konkretny. Warto określić powierzchnię, liczbę przewidywanych użytkowników, rodzaj sprzętu, sposób nadzoru, godziny korzystania, obciążenia użytkowe oraz powiązanie z istniejącą działalnością hotelowo-gastronomiczną — zob — zob. powiązaną poradę gastronomia w mieszkaniu. powiązaną poradę żłobek w lokalu usługowym.

Do zgłoszenia należy dołączyć dokumenty wymagane przez Prawo budowlane, w szczególności:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu względem granic nieruchomości i innych obiektów, z oznaczeniem części budynku objętej zmianą;
2. zwięzły opis techniczny obiektu i jego konstrukcji wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym informacją o wielkości i układzie obciążeń, a w razie potrzeby także danymi technologicznymi;
3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
4. zaświadczenie albo kopię zaświadczenia o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy planu nie ma, decyzję o warunkach zabudowy albo jej kopię;
5. w razie potrzeby ekspertyzę techniczną osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane bez ograniczeń;
6. pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane przepisami odrębnymi, jeżeli w konkretnym przypadku są konieczne.

W sprawie hotelu z restauracją warto rozważyć dołączenie opinii projektanta, rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, a w razie potrzeby także stanowiska z zakresu wymagań higieniczno-sanitarnych. Nie zawsze będą one formalnie wymagane, ale mogą ograniczyć ryzyko sprzeciwu, jeżeli nowa funkcja budzi wątpliwości.

Terminy i sprzeciw organu

Po złożeniu zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania nie należy rozpoczynać nowego użytkowania od razu. Co do zasady można to zrobić, jeżeli właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w ustawowym terminie. Trzeba też pamiętać, że uprawnienie wynikające ze zgłoszenia nie trwa bezterminowo. Jeżeli zmiana nie zostanie dokonana w terminie przewidzianym w Prawie budowlanym, konieczne może być ponowne zgłoszenie.

Organ może wnieść sprzeciw między innymi wtedy, gdy zamierzona zmiana narusza miejscowy plan, przepisy techniczno-budowlane, przepisy przeciwpożarowe, sanitarne lub ochrony środowiska albo gdy zgłoszenie jest niekompletne i braki nie zostaną prawidłowo uzupełnione. Sprzeciw może pojawić się również wtedy, gdy organ uzna, że planowana zmiana wymaga wykonania robót objętych pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem robót.

W miastach na prawach powiatu organem administracji architektoniczno-budowlanej jest co do zasady prezydent miasta. W praktyce warto przed złożeniem dokumentów ustalić w urzędzie, jaki wydział prowadzi sprawy zmiany sposobu użytkowania i odstępstw od warunków technicznych.

Co zrobić, aby zrealizować pomysł bez kosztownych modyfikacji?

Najrozsądniejsza kolejność działań to najpierw analiza prawna i techniczna, a dopiero później zgłoszenie. Należy sprawdzić dokumentację budynku, pozwolenie na użytkowanie, projekt budowlany, klasyfikację pomieszczeń, plan miejscowy, wymagania dotyczące wysokości, wentylacji, ewakuacji, obciążeń oraz ewentualne wymogi sanitarne.

Jeżeli analiza potwierdzi, że jedyną istotną przeszkodą jest brak 5 cm wysokości, można przygotować wniosek o odstępstwo. Uzasadnienie powinno wskazywać, że obiekt już istnieje, różnica jest nieznaczna, pomieszczenia będą używane w ograniczony i kontrolowany sposób, a zaproponowane rozwiązania zapewniają bezpieczeństwo co najmniej na poziomie akceptowalnym przez przepisy. Pomocne mogą być rozwiązania kompensacyjne, takie jak ograniczenie liczby użytkowników, regulamin korzystania, dodatkowe oznakowanie, odpowiednia wentylacja, kontrola obciążeń i potwierdzenie warunków ewakuacji.

Jeżeli organ nie zaakceptuje odstępstwa albo uzna, że pomieszczenia nie mogą pełnić funkcji rekreacyjnej, pozostają rozwiązania alternatywne. Można ograniczyć funkcję do przechowywania sprzętu rekreacyjnego, przenieść właściwą aktywność do innego pomieszczenia spełniającego wymagania albo wykonać roboty budowlane, jeżeli są technicznie i ekonomicznie uzasadnione.

FAQ

Czy brak robót budowlanych zwalnia ze zgłoszenia?

Nie zawsze. Zgłoszenie może być wymagane także wtedy, gdy nie wykonuje się żadnych robót, ale zmienia się sposób korzystania z części budynku i wpływa to na warunki bezpieczeństwa, higieny, zdrowia, pracy, ochrony przeciwpożarowej albo obciążenia.

Czy 5 cm różnicy w wysokości można uznać za nieistotne?

Nie należy tego zakładać. Jeżeli przepis techniczno-budowlany wymaga określonej minimalnej wysokości, nawet niewielki brak może być podstawą sprzeciwu organu. W takiej sytuacji potrzebna jest analiza projektanta i ewentualnie procedura odstępstwa.

Czy miejscowy plan w strefie usług wystarczy?

Nie zawsze. Strefa usług w planie miejscowym zwykle pomaga, ale trzeba sprawdzić szczegółowe ustalenia planu. Organ może wymagać zaświadczenia o zgodności planowanej funkcji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Kto powinien przygotować dokumentację techniczną?

Opis techniczny i ocenę parametrów powinien przygotować projektant albo osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Przy funkcji rekreacyjnej przydatna może być także opinia rzeczoznawcy przeciwpożarowego, zwłaszcza gdy zmienia się liczba użytkowników lub sposób ewakuacji.

Co grozi za rozpoczęcie użytkowania bez zgłoszenia?

Organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie w sprawie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania. W praktyce może to oznaczać obowiązek wstrzymania użytkowania, przedstawienia dokumentów, dostosowania pomieszczeń albo poniesienia konsekwencji legalizacyjnych.

Podsumowanie

Przekształcenie części magazynowej w przyziemiu hotelu na strefę rekreacji jest możliwe, ale wymaga ostrożnego przygotowania. Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie, czy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania, czy pomieszczenie spełnia warunki techniczne oraz czy planowana funkcja jest zgodna z miejscowym planem.

W opisanym przypadku brak 5 cm wysokości nie powinien być ignorowany. Jeżeli dla sali rekreacyjnej wymagane jest 250 cm, realną drogą może być odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, poparte ekspertyzą i rozwiązaniami kompensacyjnymi. Dopiero po przejściu właściwej procedury można bezpiecznie rozpocząć nowe użytkowanie pomieszczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
3. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko - Dz.U. 2008 nr 199 poz. 1227
4. Wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 czerwca 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 431/07
5. Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 23 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 734/06
6. Wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 970/17
7. Wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1353/17
8. Wyrok NSA z dnia 11 października 2022 r., sygn. akt II OSK 1451/21

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.