Rekreacja zamiast magazynu, jak zgodnie z prawem przekształcić przyziemie hotelu?

Kiedy dopuszczalne jest odstępstwo od przepisów budowlanych?

Słowem wstępu przypomnę, że obiekty budowlane winny być lokalizowane zgodnie z zapisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej: rozporządzeniem), a także spełniać normy techniczne opisane we wskazanym rozporządzeniu.

Jeśli nie jest możliwe spełnienie minimalnych parametrów wynikających z przepisów, można podjąć próbę uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. W tym miejscu wskazuję, że zgodnie z art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego – w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia.

Jak widać, ustawodawca dopuścił możliwość odstąpienia od przepisów techniczno-budowlanych, a więc warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, i warunków technicznych użytkowania obiektów budowlanych. Po pierwsze, przypadek, w którym ma dojść do odstępstwa, musi być szczególnie uzasadniony. Po drugie, w odniesieniu do każdego obiektu budowlanego odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia.

Jakie warunki trzeba spełnić, by uzyskać zgodę na odstępstwo?

Co prawda, odstępstwo umożliwiające modyfikację szczegółowych, bezwzględnie obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych może być udzielone jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych, niemniej jednak organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien brać pod uwagę charakter przepisu techniczno-budowlanego, od którego ma być udzielone odstępstwo, ukształtowanie nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt budowlany, stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, ocenę proponowanych rozwiązań w świetle zasad wiedzy technicznej. W sytuacjach szczególnych wynikających z warunków lokalnych, takich jak kształt i wymiary nieruchomości, położenie względem nieruchomości sąsiednich, ukształtowanie terenu, stan zagospodarowania danej nieruchomości i terenów sąsiadujących, istnieje potrzeba wyważenia interesów indywidualnych i interesu publicznego, która uzasadniałaby wyłączenie stosowania określonych przepisów techniczno-budowlanych (wyroki WSA: w Warszawie z 29.06.2007 r., VII SA/Wa 431/07, LEX nr 338565; w Szczecinie z 23.01.2008 r., II SA/Sz 734/06, LEX nr 510937; wyrok NSA z 11.10.2022 r., II OSK 1451/21, LEX nr 3442562). Wskazuję również, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11.04.2019 r. (sygn. akt II OSK 1353/17, LEX nr 2656484) stwierdził, że celem art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego jest umożliwienie modyfikacji szczegółowych i bezwzględnie obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych w wyjątkowych stanach faktycznych, w których nie jest możliwe zastosowanie się do nich, z uwagi na różnego rodzaju okoliczności.

Zaznaczam również, że w szczególnie uzasadnionym przypadku, o którym jest mowa w art. 9 P.b. mieści się po stronie inwestora jego prawo do optymalnego zagospodarowania terenu już zabudowanego, czyli objętego daną inwestycją, o ile ochrona tych interesów/prawa inwestora wykorzystująca instytucje art. 9 P.b. (tj. przedmiotowe odstępstwo) nie narusza interesów osób trzecich i wartości chronionych przez ten przepis (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 listopada 2017 r. II SA/Kr 970/17).

Czy zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia?”

Dla istniejącego obiektu, jeśli magazyny miałyby zmienić przeznaczenie na charakter rekreacyjny, a szczególnie, że parametry techniczne nie spełniają minimalnych wymagań, wymagane będzie najprawdopodobniej dokonanie zmiany przeznaczenia części obiektu.

Następnie wyjaśniam, że zgodnie z obowiązującymi przepisami zmiany sposobu użytkowania można dokonać w trybie art. 71 Prawa budowlanego. Taki sposób dostosowania pomieszczenia lub budynku do nowych warunków jest dopuszczalny, jeżeli nie jest wymagana ingerencja w konstrukcję budynku. Natomiast w przypadku, gdy zmiana sposobu użytkowania wiąże się ze zmianami konstrukcyjnymi, wtedy wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia robót budowlanych.

Kiedy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania?”

Zgodnie z art. 71 ust. 1 P.b. przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

2) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Jakie dokumenty trzeba złożyć przy zgłoszeniu?

Należy pamiętać, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3. oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
4. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii. Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
   

Rekomendacja: wniosek o odstępstwo jako realna droga

Skoro zatem pomieszczenia nie posiadają minimalnych parametrów, ale różnice są nieznaczne i nie mają one wpływu na bezpieczeństwo użytkowników, rekomenduję wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
3. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko - Dz.U. 2008 nr 199 poz. 1227

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.