Zacienienie działki - jak zmusić sąsiada do skrócenia żywopłotu?

Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Nasadzenia blisko granicy nieruchomości

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z na sadzeniami blisko granicy nieruchomości. Tego typu rozbieżność interesów w zakresie wspólnego ogrodzenia jest tzw. konfliktem sąsiedzkim, który może zostać rozstrzygnięty przez sąd cywilny. Taki rodzaj nasadzenia wzdłuż ogrodzenia może powodować nadmierny cień. W przypadku takiego zacieniania kluczowe znaczenie mają tzw. stosunki miejscowe. W żadnych przepisach prawnych nie ma podanej odległości sadzenia drzew od granicy działki. W praktyce spotyka się, iż sądy po przeprowadzeniu stopnia oddziaływania takich roślin na sąsiednią nieruchomość wydają nakaz przycięcia roślinności do pewnej wysokości. Najczęściej spotykaną wysokością roślinności wzdłuż ogrodzeń jest 2,20 m. Do tej wysokości przepisy prawa budowlanego nie wymagają obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i to często przyjmowane jest przez sądy jako dopuszczalna wysokość „ogrodzenia” z roślin.

Ocena szkodliwości żywopłotu sąsiada

Może zatem wystąpić Pani do sądu z wnioskiem o nakazanie skrócenia nasadzeń mieszczących się przy granicy. W toku takiego postepowania niezbędna będzie opinia biegłego, który oceni stopień zacienienia Pani nieruchomości oraz jego „przeciętną miarę”. Możemy bowiem mieć do czynienia z sytuacją, w której padający cień wpływa istotnie na światło słoneczne lub roślinność na Pani nieruchomości i wówczas konieczne będzie jeszcze większe zmniejszenie wysokości tych nasadzeń. Dlatego też warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, co do zasady, wymaga 4 m odległości od granicy nieruchomości w przypadku ściany budynku z oknami.

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 21 ustawy Prawo budowlane „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m”.

Roszczenie skrócenia żywopłotu przez sąsiada

„Ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 KC powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Istotne jest zatem, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilny z dnia 1 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 835/12).

„Błędne jest stanowisko, że istotne zwiększenie zacienienia lokalu mieszkalnego nie uniemożliwia ani istotnie nie ogranicza korzystania z lokalu w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może bowiem prowadzić do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie np: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela” (por. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/08).

„Nadmierne pozbawienie światła słonecznego lokalu mieszkalnego znacznie ogranicza jego atrakcyjność dla ewentualnego nabywcy, może prowadzić do obniżenia wartości tego lokalu i tym samym całej nieruchomości, a w efekcie do powstania szkody jej właściciela” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2007 r., sygn. akt I ACa 1080/07).

„Właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 144 nie tylko zakazanie immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego, nieruchomości ale także zaniechanie przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje” (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 3 czerwca 1983 r., sygn. akt III CRN 100/83).

„Zarówno przy ocenie roszczeń powstałych w stosunkach sąsiedzkich, a zmierzających do usunięcia drzew, które stanowią przeszkodę w nasłonecznieniu gruntu mającą wpływ na zmniejszenie plonów, jak i przy ustalaniu wysokości odszkodowania pieniężnego na pokrycie takich szkód należy stosować przesłanki z art. 144 KC” (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 czerwca 1972 r. III CRN 126/72).

Podsumowując, z prawnego punktu widzenia taki konflikt sąsiedzki może rozpoznać sąd w sprawie o tzw. immisje. W postepowaniu takim niezbędne będzie skorzystanie z opinii biegłego, który oceni stopień zacienienia Pani nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilny z dnia 1 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 835/12
3. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/08
4. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 3 czerwca 1983 r., sygn. akt III CRN 100/83
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2007 r., sygn. akt I ACa 1080/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.