Interes prawny a dostęp do ksiąg wieczystych oraz dokumentów z ewidencji gruntów

W polskim systemie prawnym przejrzystość obrotu nieruchomościami jest jedną z fundamentalnych zasad. W tym celu prowadzone są m.in. księgi wieczyste oraz ewidencja gruntów i budynków. Choć w praktyce wiele osób zakłada, że dostęp do tych rejestrów jest powszechny, rzeczywistość prawna jest bardziej złożona – zwłaszcza gdy chodzi o uzyskanie odpisu, wypisu czy wyrysu. Kluczowym pojęciem staje się tu interes prawny, który w wielu przypadkach decyduje o tym, czy danej osobie zostanie udostępniony określony dokument.

Czym jest interes prawny

Interes prawny nie został zdefiniowany wprost w żadnej ustawie, ale jego rozumienie wypracował zarówno ustawodawca, jak i orzecznictwo. W skrócie można powiedzieć, że interes prawny istnieje wtedy, gdy dana osoba potrzebuje informacji lub dokumentu do ochrony lub realizacji swoich praw, które są już skonkretyzowane – nie hipotetyczne czy potencjalne. Nie wystarczy więc zwykła ciekawość czy ogólne zainteresowanie daną nieruchomością.

Księgi wieczyste – dostępność i ograniczenia

Dostęp do ksiąg wieczystych jest co do zasady jawny – każdy może przeglądać treść księgi wieczystej online (przez system EKW) lub w sądzie. Wynika to z art. 2 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jednak już uzyskanie odpisu zupełnego lub zaświadczenia o zamknięciu księgi wymaga wykazania interesu prawnego.

Zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym – odpis zupełny może być wydany osobie, która wykaże interes prawny, a nie każdemu, jak w przypadku odpisu zwykłego.

Sądy podchodzą do wykazywania interesu prawnego rygorystycznie – przykładowo samo prowadzenie negocjacji w sprawie zakupu nieruchomości może nie być wystarczające. Interes prawny może mieć natomiast potencjalny spadkobierca, współwłaściciel, wierzyciel zabezpieczony hipoteką, a także osoba tocząca spór sądowy dotyczący danej nieruchomości.

Ewidencja gruntów i budynków – dostęp na określonych zasadach

Podobne ograniczenia występują w przypadku dostępu do dokumentów z ewidencji gruntów i budynków, takich jak wypis z rejestru gruntów czy wyrys z mapy ewidencyjnej. Zgodnie z art. 24 ust. 5 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, dane te są udostępniane osobom posiadającym interes prawny, prawo rzeczowe do nieruchomości, organom administracji publicznej i innym podmiotom wskazanym w przepisach.

W praktyce oznacza to, że wypis i wyrys nie zostaną wydane osobie postronnej. Wnioskodawca musi wykazać, że dokument jest mu potrzebny np. do prowadzenia postępowania administracyjnego, sądowego czy planowania inwestycji, dla której posiada stosowne uprawnienia.

Jak wykazać interes prawny

W wykazywaniu interesu prawnego istotne jest odpowiednie udokumentowanie swojego żądania. Może to być np. odpis pozwu, zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego, umowa przedwstępna, wezwanie do zapłaty, dokumentacja projektowa czy pełnomocnictwo procesowe. Im bardziej konkretne i powiązane z nieruchomością dokumenty, tym większa szansa, że organ nie zakwestionuje interesu prawnego.

Podsumowanie

Interes prawny pełni funkcję filtra, który ma chronić właścicieli nieruchomości przed nadużyciami w dostępie do informacji o ich mieniu, a jednocześnie zapewniać dostęp tym, którzy rzeczywiście go potrzebują. Choć formalna jawność ksiąg wieczystych i rejestrów ewidencyjnych może sugerować pełen dostęp dla każdego, praktyka pokazuje, że granica wyznaczona przez interes prawny jest często kluczowa. Dlatego przed złożeniem wniosku o udostępnienie określonego dokumentu, warto przygotować argumentację i dokumenty potwierdzające istnienie konkretnego interesu prawnego.