Zgoda na budowę przed wejściem w życie MPZP

Decyzja o warunkach zabudowy a pozwolenie na budowę

Nie bardzo rozumiem kontekst Pana pytania, postaram się więc omówić zagadnienie w sposób ogólny, jeśli będzie miał Pan dodatkowe pytania – ustosunkuję się do nich.

Zasadą jest, że inwestycję można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Niekiedy wystarczy zgłoszenie. Niewątpliwie uzyskanie pozwolenia na budowę albo brak sprzeciwu organu w przypadku braku konieczności uzyskania pozwolenia – czyli budowie na zgłoszenie, wymaga, aby było to zgodne z decyzją o warunkach zabudowy – przed uchwaleniem planu takowa musiała być wydana. Dopóki decyzja nie wygasła, na jej podstawie można było uzyskać pozwolenie na budowę. Nawet jeśli byłaby sprzeczna z obecnym planem. Liczy się dzień składania wniosku i wydania decyzji.

Zgodnie z art. 37 ust. l ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 26 czerwca 2008 r. „decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata”.

Głównym dokumentem stanowiącym podstawę ustalenia, czy w sprawie zachodziły przesłanki z art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, jest dziennik budowy. Z art. 45 ust. 1 Prawa budowlanego wynika bowiem, że dziennik budowy jest dokumentem urzędowym poświadczającym przebieg robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót budowlanych. Zgodnie zaś z art. 76 par. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego dokumenty urzędowe sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.

Wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę

Wystąpienie przesłanek powodujących wygaśnięcie pozwolenia na budowę musi być niewątpliwe. Nie można ich domniemywać (por. wyrok NSA z 8 marca 2007 r., sygn. akt II OSK 457/06). Nadto instytucja wygaszenia decyzji o pozwoleniu na budowę jest instytucją wyjątkową. W orzecznictwie sądowadministracyjnym zwraca się uwagę na okoliczność, że ustawa Prawo budowlane jest tak skonstruowana, iż jej uregulowania, co do zasady, nie powinny być tak rozumiane, aby prowadziły do pozbawienia inwestora możliwości korzystania z udzielonego mu pozwolenia na budowę. Sytuacje, w których pozwolenie na budowę jest usuwane z obrotu prawnego, należą do wyjątków, przy czym instytucja określona w art. 37 ust. 1 nie może być nadużywana (por. wyrok NSA z dnia 20.10.2011 r., sygn. akt II OSK 1479/10; wyrok NSA z dnia 29.05.2013 r., sygn. akt II OSK 260/12).

Nie wiem, kiedy uprawomocniła się decyzja o pozwoleniu na budowę, mogła być zaskarżana wielokrotnie. Liczy się okres 3 lat od uprawomocnienia się decyzji. Jeśli nie minął, a postępowanie trwało do 2010 np. do 2014 r. – można rozpocząć budowę w 2016 roku, bowiem od uprawomocnienia się decyzji nie minął okres 3 lat.

Jeśli minął – organ administracji powinien stwierdzić wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeśli zaś chodzi o pytania w zakresie budowy niezgodnie z obowiązującym obecnie planem, to ustalenia planu miejscowego nie powodują po stronie inwestora obowiązku dostosowania aktualnego sposobu zagospodarowania terenu (wg projektu i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę), do sposobu zgodnego z ustaleniami planu miejscowego.

Jeżeli inwestor posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, to może i ma obowiązek to pozwolenie wykonać według jego treści, nawet jeśli plan zmienił sposób użytkowania działki, dopuszcza zupełnie inną zabudowę lub nawet zakazuje budowy w ogóle.

W wyroku z dnia 30.10.2014 roku, sygn. akt II OSK 922/13, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że prawo do realizacji inwestycji na podstawie pozwolenia na budowę stanowi prawo nabyte, a uchwalenie planu miejscowego sprzecznego z ustaleniami pozwolenia na budowę godzi w istotę tego prawa. Organ planistyczny musiałby zatem wykazać, że wprowadzenie tych ustaleń z naruszeniem praw wynikających z pozwolenia na budowę, wynikało z konieczności ochrony konkretnego dobra publicznego i jego wyższości nad przyznanym uprzednio w pozwoleniu na budowę prawem.

Odnosząc to do pytania – przy zachowaniu ww. warunków (braku przerwy 3 letniej) można prowadzić budowę obecnie, nawet jeśli dokumenty były złożone w 2010 r., według treści prawomocnej decyzji, nawet w przypadku zmiany planu zagospodarowania w trakcie trwania inwestycji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 marca 2007 r., sygn. akt II OSK 457/06
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt II OSK 1479/10

4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 260/12
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2014 roku, sygn. akt II OSK 922/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.