• Data: 2025-08-26 • Autor: Alicja Wodka
Chciałbym uzyskać warunki zabudowy siedliskowej na działce. Działka to około 9 ha i niestety WZ nie pozwalają na budowę domu ze względu na III klasę ziemi. Działka ta należy do teścia, który ma gospodarstwo. Niestety po wypadku nie może już pracować i od 2 lat ta działka jest w dzierżawie. Teść chce przepisać nam tę nieruchomość. Czy moglibyśmy uzyskać WZ siedliskowej na tej działce? Czytając różne artykuły, wywnioskowałem, że powinny znajdować się tam też inne budynki gospodarcze niż dom jednorodzinny. Jest to do zrobienia. Mam też wykształcenie rolnicze, jeżeli to w czymś pomoże. W urzędzie dostałem informację, że mogę wystąpić o WZ siedliskowej, ale w imieniu teścia, jeżeli posiada gospodarstwo powyżej średniej.
.jpg)
Zabudowa zagrodowa to nie tylko dom mieszkalny, ale również co najmniej jeden budynek gospodarczy, która to zabudowa w całości pozwala na prowadzenie gospodarstwa rolnego, a zatem jest ściśle związana z osobą rolnika. Nie ma jednej legalnej definicji zabudowy zagrodowej. Przyjmuje się jednak, że są to budynki mieszkalne wraz z budynkami gospodarczymi lub inwentarskimi w gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych albo leśnych. Działka siedliskowa oznacza natomiast grunty znajdujące się pod budynkami zabudowy zagrodowej oraz w ich ścisłym otoczeniu (np. podwórko).
Wiele gmin przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej wymaga od wnioskodawcy spełnienia warunków uznania za rolnika indywidualnego, które określone są w ustawie z dnia 11 kwietnia 2023 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nimi za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Samo zatem posiadanie wykształcenia rolniczego nie stanowi o posiadaniu również statusu rolnika indywidualnego.
Informacja podana przez Pana, zgodnie z którą o warunki zabudowy mógłby wystąpić Pana teść, jeżeli posiada gospodarstwo rolne przekraczające średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, wynika bezpośrednio z zapisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z art. 61 ust. 4 ww. ustawy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie trzeba spełnić warunku, zgodnie z którym co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowaniu zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystywania terenu, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. To jest zatem tylko jeden warunek, od którego można odstąpić, jeżeli spełnione są kryteria podane powyżej. Pozostałe zatem warunki do wydania decyzji, określone w art. 61 ust. 1 ww. ustawy, muszą zostać spełnione.
Z racji tego, że – jak wskazałam powyżej – nie ma jednej legalnej definicji zabudowy zagrodowej, a z tego też powodu gminy określają według własnych wytycznych kryteria, które powinien spełnić wnioskodawca, aby móc wnioskować o wydanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej, dlatego też w Pana przypadku należy uzyskać bezpośrednio w urzędzie gminy informację, jakie kryteria należy spełnić, aby otrzymać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, zwłaszcza, iż działka – jak Pan napisał – posiada III klasę bonitacyjną, która co do zasady wyklucza możliwość określenia zagospodarowania terenu poprzez warunki zabudowy (co do zasady konieczne jest w takim przypadku uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy zabudowa jest związana z gospodarką rolną, bowiem wówczas ziemia nadal pozostaje gruntem rolnym i nie jest przekwalifikowywana na grunt budowlany.
Młode małżeństwo przejmuje gospodarstwo po rodzicach
Paweł i Magda odziedziczyli 12-hektarowe gospodarstwo rolne po rodzicach. Paweł, jako rolnik indywidualny, planuje budowę nowego domu i obory. Występuje o warunki zabudowy zagrodowej — spełnia warunki ustawowe i uzyskuje zgodę bez planu miejscowego.
Teść buduje dom dla córki na siedlisku
Pan Andrzej, rolnik z wieloletnim stażem, posiada gospodarstwo przekraczające średnią powierzchnię w gminie. Chce wybudować dom dla córki na tej samej działce. Dzięki statusowi rolnika i wielkości gospodarstwa nie musi spełniać warunku kontynuacji zabudowy z sąsiednich działek.
Ogrodnik zakłada szklarnię i dom mieszkalny
Pani Marta prowadzi od lat gospodarstwo ogrodnicze na działce pod miastem. Chce rozbudować je o nowoczesną szklarnię i zamieszkać na miejscu. Występuje o zabudowę zagrodową – spełnia warunki, ma kwalifikacje rolnicze, prowadzi działalność i uzyskuje zgodę.
Zabudowa zagrodowa to forma zabudowy przeznaczona dla rolników prowadzących gospodarstwo rolne, obejmująca dom mieszkalny i budynki gospodarcze. Aby uzyskać warunki zabudowy, często wymagany jest status rolnika indywidualnego oraz spełnienie określonych kryteriów lokalnych.
Planujesz budowę na działce rolnej i nie wiesz, czy możesz wystąpić o zabudowę zagrodową? Skontaktuj się z nami — ocenimy Twoje możliwości i przygotujemy kompletny wniosek.
1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
.jpg "Czy mogę postawić domek holenderski na działce rolnej? Jakie mogą być tego konsekwencje?")
